Phía sau những khoản lãi của doanh nghiệp địa ốc

Hoạt động đầu tư và phát triển bất động sản gắn với nhiều nguồn thu trong kết quả kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc. Ảnh: MH

Nhìn vào kết quả quý III/2026 của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, điều gây chú ý không hẳn là lợi nhuận sau thuế 13,7 tỷ đồng. Trong cùng một quý, doanh thu thuần chỉ khoảng 24 tỷ đồng nhưng doanh thu tài chính lên gần 710 tỷ đồng. Tại đây, Phát Đạt ghi nhận 662,6 tỷ đồng lãi từ chuyển nhượng 49,95% cổ phần tại Công ty cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú, cùng 46,5 tỷ đồng lãi thanh lý khoản đầu tư.

Lợi nhuận đến từ đâu?

Bức tranh chín tháng cũng mang dấu ấn của các giao dịch vốn. Theo thông tin Phát Đạt công bố ngày 1/11, doanh thu thuần đạt 181,8 tỷ đồng, còn lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 662,7 tỷ đồng, tăng 134,6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 231,7 tỷ đồng, tăng 15,1%.

Trong thông tin công bố kết quả kinh doanh, đại diện Phát Đạt giải thích: “Đây là thu nhập phát sinh từ hoạt động tái cấu trúc danh mục đầu tư, cần được phân biệt với doanh thu bán hàng thường xuyên”.

Câu chuyện về việc sắp xếp lại danh mục đã được doanh nghiệp đề cập trước đó. Tại đại hội đồng cổ đông thường niên tháng 4/2026, Phát Đạt thông tin về việc rà soát các khoản đầu tư, chuyển nhượng dự án không còn phù hợp định hướng để dành nguồn lực cho những dự án ưu tiên.

Dù doanh thu tài chính quý III lớn, phần lợi nhuận giữ lại sau các khoản chi phí không tương ứng về quy mô. Báo cáo ghi nhận chi phí lãi vay, dự phòng, chi phí khác và thuế, khiến lợi nhuận sau thuế hợp nhất chỉ đạt 13,7 tỷ đồng.

Ở Khang Điền, câu chuyện đi theo một hướng khác. Lợi nhuận tăng mạnh không chỉ liên quan đến giá trị một phần vốn được bán đi, mà còn gắn với sự thay đổi cách ghi nhận khoản đầu tư trên báo cáo tài chính hợp nhất.

Chín tháng đầu năm, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần khoảng 483,4 tỷ đồng, giảm 83,1% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt khoảng 1.267,7 tỷ đồng, tăng gần 51%. Giao dịch tại Bình Trung Mới là một yếu tố đáng chú ý.

Theo thuyết minh báo cáo, ngày 23/6/2026, nhóm Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Bình Trung Mới với giá 68,3 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu giảm từ 50,95% xuống 48,95%, khiến Bình Trung Mới từ công ty con trở thành công ty liên kết. Khi quyền kiểm soát thay đổi, cách phản ánh những giao dịch vốn trước đó trong kết quả kinh doanh cũng thay đổi.

Khoản lãi được ghi nhận trong doanh thu tài chính là khoảng 896,3 tỷ đồng. Trong số này, gần 21,6 tỷ đồng phát sinh trực tiếp từ việc chuyển nhượng 2% vốn; khoảng 874,7 tỷ đồng liên quan đến những giao dịch chuyển nhượng vốn trước đây và được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi quyền kiểm soát thay đổi. Như vậy, không phải toàn bộ khoản lãi kế toán đều là tiền mới thu về từ giao dịch chuyển nhượng trong kỳ.

Khai thác bất động sản cho thuê góp phần đa dạng hóa nguồn doanh thu của doanh nghiệp. Ảnh: MH

Từ khoản lãi đến nguồn thu định kỳ

Hai trường hợp trên cho thấy đằng sau cùng một chỉ tiêu lợi nhuận có thể là những hoạt động rất khác nhau. Doanh thu được ghi nhận không nhất thiết trùng với lúc nhận tiền; dòng tiền kinh doanh cũng thay đổi khi các khoản phải thu, phải trả và vốn lưu động biến động.

Chẳng hạn, Phát Đạt công bố dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh quý III hơn 2.425 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết kết quả này có đóng góp đáng kể từ biến động các khoản phải trả và vốn lưu động. Vì vậy, con số dương trong quý cần được đặt bên cạnh tiến độ thanh toán những nghĩa vụ liên quan ở các kỳ tiếp theo.

Bên cạnh những giao dịch vốn, hoạt động khai thác bất động sản cho thuê mang đến một lát cắt khác. Tại Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), doanh thu từ dịch vụ cho thuê đã hiện diện rõ trong kết quả kinh doanh chín tháng, thay vì mới dừng ở kế hoạch.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 ghi nhận doanh thu thuần của TTC Land khoảng 581,4 tỷ đồng. Trong đó, dịch vụ cho thuê đóng góp 237,45 tỷ đồng, gần 41% doanh thu thuần. Sau khi trừ giá vốn của mảng dịch vụ này, lợi nhuận gộp đạt khoảng 121,5 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp 51,17%. Doanh thu được ghi nhận theo hoạt động khai thác tài sản, nhưng không có nghĩa toàn bộ tiền thuê đã được thu đủ ngay trong kỳ.

Từ kết quả hiện có, TTC Land tiếp tục đề cập việc mở rộng hoạt động này tại đại hội cổ đông thường niên tháng 4/2026. Doanh nghiệp trình phương án hoán đổi cổ phần để nâng tỷ lệ sở hữu tại Thành Thành Nam, đơn vị kinh doanh cho thuê văn phòng, sàn thương mại và trạm dừng chân. Hướng đi được đặt bên cạnh hoạt động phát triển nhà ở, vốn có tiến độ ghi nhận doanh thu gắn với từng dự án.

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch Hội đồng quản trị TTC Land, chia sẻ với cổ đông: “Nói nôm na, cho thuê bất động sản giúp chúng tôi không cần lo cơm bữa, còn nhà ở thương mại để làm giàu dài hạn”.

Theo phương án doanh nghiệp công bố, sau khi hợp nhất Thành Thành Nam, diện tích sàn cho thuê dự kiến tăng thêm 42.000 m2, lên 208.000 m2. Đây là quy mô dự kiến, còn kết quả khai thác phụ thuộc vào tiến độ thực hiện, tỷ lệ sử dụng và chi phí vận hành.

Từ một khoản lãi chuyển nhượng cổ phần, một thay đổi trong cách ghi nhận kế toán đến doanh thu từ vận hành tài sản, ba báo cáo kể những câu chuyện khác nhau rõ rệt. Những gì xuất hiện ở dòng lợi nhuận cuối kỳ chỉ là một phần bức tranh; phần còn lại nằm ở nguồn hình thành khoản thu, thuyết minh đi kèm và diễn biến dòng tiền qua từng kỳ kinh doanh.