Phó Cục trưởng: Bất động sản giảm giá chưa hẳn là bán cắt lỗ

Chung cư Hà Nội giảm 7%, sức mua tiếp tục suy yếu

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do báo Dân Việt tổ chức ngày 15/10, bà Hoàng Thu Hằng cho biết thị trường đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp.

Trong khi giá bất động sản trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu điều chỉnh, giá bán sơ cấp tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức cao. Sự chênh lệch giữa kỳ vọng về giá của bên bán và khả năng chi trả của người mua góp phần khiến thanh khoản thị trường suy yếu.

Theo bà Hằng, việc giá bất động sản thứ cấp giảm chưa hẳn đồng nghĩa nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Trước đó, giá nhà đất đã tăng lên mức rất cao nên một số trường hợp giảm giá thực chất mới chỉ là giảm lợi nhuận kỳ vọng.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định, nhu cầu nhà ở vẫn lớn. Tuy nhiên, nguồn cung đáp ứng đồng thời các yêu cầu về vị trí, chất lượng và khả năng chi trả còn hạn chế. Khi tìm được sản phẩm phù hợp, người mua có thể sẵn sàng xuống tiền.

“Việc điều chỉnh giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quyết định của chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư”, bà Hằng nhấn mạnh.

Hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?" diễn ra ngày 15/10. Ảnh: DV

Phân tích diễn biến thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường bất động sản tại một số đô thị lớn đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh trong năm 2026.

Tại Hà Nội, giá chung cư tăng mạnh từ năm 2024 và lập đỉnh vào cuối năm 2025. Sang 6 tháng đầu năm 2026, giá đã điều chỉnh giảm khoảng 7% so với đầu năm, đưa mức giá bán trung bình trong quý II về khoảng 123 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn cao hơn rất nhiều so với đầu năm 2023.

Trong khi đó, thị trường TPHCM duy trì đà tăng chậm nhưng ổn định hơn. Nửa đầu năm 2026, giá căn hộ tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025, đạt trung bình 108 triệu đồng/m2 trong quý II, gần như đi ngang so với quý trước.

Theo ông Đính, lượng giao dịch bất động sản từng phục hồi mạnh trong năm 2025, đạt hơn 100.000 giao dịch. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp.

Báo cáo của VARS IRE cho hay, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026, với tỷ lệ hấp thụ đạt 49%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, riêng quý II, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 41%, so với 47% trong quý I.

Người mua nhà có nên chờ giá giảm thêm?

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cho hay lượng giao dịch của doanh nghiệp từ đầu năm đến nay giảm khoảng 90%, thị trường gần như đóng băng.

Theo ông Toản, các giao dịch còn tập trung chủ yếu ở nhà ở xã hội và bất động sản thứ cấp tại những dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định. Một số sản phẩm thu hút người mua khi chủ sở hữu bắt đầu giảm giá mạnh hơn.

Khó khăn không chỉ xuất hiện tại Hà Nội và TPHCM mà còn lan sang các tỉnh, thành lân cận. Ông Toản dẫn chứng một dự án tại khu vực thuộc quận Hồng Bàng cũ, TP Hải Phòng, có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 nhưng gần như không phát sinh giao dịch từ đầu năm 2026.

Để duy trì hoạt động, nhiều doanh nghiệp tung ra các chương trình chiết khấu, giảm giá dưới hình thức tri ân khách hàng hoặc hỗ trợ lãi suất, ân hạn lãi vay từ 6-12 tháng. Tuy nhiên, theo ông Toản, các biện pháp này chỉ tạo ra một lượng giao dịch nhỏ, sau đó thị trường lại trầm lắng.

Ông cho rằng trong giai đoạn hiện nay, điều quan trọng không chỉ là giá bán cao hay thấp mà còn là khả năng thanh khoản. Khi áp lực dòng tiền gia tăng, doanh nghiệp có thể phải chấp nhận mức giá phù hợp hơn để cải thiện giao dịch.

Một trở ngại khác là tâm lý người mua. Người bán đã sẵn sàng giảm giá nhưng người mua vẫn chờ đợi mức giá thấp hơn. Hai bên tiếp tục thăm dò khiến giao dịch chưa thể sôi động trở lại.

Trước diễn biến thị trường, bà Hoàng Thu Hằng nhận định giá bất động sản đã neo ở mức cao trong thời gian dài, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn lớn. Tuy nhiên, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh giảm giá.

Đối với người mua nhà để ở, bà Hằng khuyến nghị không nên chờ thị trường chạm đáy mới quyết định, bởi rất khó xác định chính xác thời điểm giá bất động sản thấp nhất. Thay vào đó, người mua cần cân nhắc mức giá hiện tại so với giá trị tài sản, diễn biến thị trường trong những năm qua và khả năng tài chính của bản thân.

Bà Hằng lấy ví dụ một căn hộ rộng 70m2 có giá khoảng 3 tỷ đồng trước đây, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Theo bà, người mua cần cân nhắc mức tăng giá này trong tương quan với diễn biến thị trường, giá trị tài sản và khả năng tài chính trước khi quyết định.

“Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua nên cân nhắc xuống tiền mua nhà”, bà Hằng lưu ý.

Với người mua bất động sản để đầu tư, không nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, việc tiếp tục theo dõi thị trường và đánh giá rủi ro trước khi xuống tiền là phương án cần cân nhắc.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, không ai có thể dự báo chính xác giá bất động sản sẽ giảm đến mức nào hay thời điểm nào thị trường chạm đáy. Vì vậy, người mua cần chủ động đánh giá nhu cầu, khả năng tài chính và mức giá có thể chấp nhận, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào những dự báo về xu hướng.