Quản lý vận hành nhà chung cư: Gắn trách nhiệm với chính quyền cơ sở

Trông giữ xe máy qua hệ thống giám sát màn hình một chung cư tại Hà Nội. Ảnh: Quỳnh Anh

Trì hoãn thành lập BQT

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên cả nước có 4.422 nhà chung cư, trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư. Hiện còn 458/4.422 nhà chung cư có các tranh chấp, khiếu nại.
Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến các vấn đề, như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập BQT, chiếm khoảng 57% số lượng tranh chấp; đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, chiếm khoảng 15% số lượng tranh chấp...

Để khắc phục những tồn tại, yếu kém và nâng cao chất lượng quả lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn, UBND TP Hà Nội đã ban hành Văn bản 7273/UBND-ĐT, giao Sở Xây dựng chủ trì cùng các sở, ngành liên quan phân loại, nghiên cứu, đề xuất phương án quản lý, vận hành phù hợp với từng nhóm, chuyển giao quyền quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu Nhà nước) để các chủ sở hữu tự khai thác, hỗ trợ trang trải cho chi phí vận hành; Nhà nước không trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà, trừ khi được BQT tòa nhà thuê theo hợp đồng dân sự…

Riêng tại TP Hà Nội, theo báo cáo của UBND TP, tính đến hết năm 2018 trên địa bàn TP có 697 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Trong đó, có 454 chung cư đã thành lập BQT; bàn giao hồ sơ cho 287/454 BQT; bàn giao diện tích chung và phòng sinh hoạt cộng đồng cho 309 BQT. Đối với nhà chung cư tái định cư, tổng số là 168 tòa, đã có 73 tòa thành lập BQT; có 31/73 tòa đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho BQT; 71 tòa đã bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho BQT. Các tòa chưa thành lập được BQT là do các chủ đầu tư vẫn đang trì hoãn.Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam KTS Phạm Thanh Tùng cho biết, theo quy định thì sau khi BQT tòa nhà được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm phải bàn giao toàn bộ 2% phí bảo trì nhà chung cư cho BQT tòa nhà quản lý, sử dụng.“Trong khi đó, số tiền 2% mà chủ đầu tư đã thu của cư dân tòa nhà đã lên tới con số hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Do những lợi ích lớn từ nguồn quỹ bảo trì mang lại, nên các chủ đầu tư đã cố tình chây ỳ trong việc thành lập các BQT tòa nhà, như một biện pháp trì hoãn để được tự do sử dụng nguồn quỹ đó” - KTS Phạm Thanh Tùng nói.Chính quyền phải đảm bảo quyền lợi của cư dânThông tư số 02, ban hành năm 2016 đã quy định rất rõ điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp tối thiểu là 75% khi triệu tập hội nghị lần đầu và 50% khi triệu tập hội nghị lần 2. Nhưng qua thực tế triển khai, nhiều bất cập đã xảy ra, nhiều tòa nhà chung cư chủ đầu tư đã cố tình trì hoãn việc thành lập các BQT, cùng với đó là nhiều chung cư chưa đủ số lượng cư dân theo quy định để thành lập.Đơn cử, tại quận Hoàng Mai, trên địa bàn quận có 106 dự án nhà chung cư đã đi vào hoạt động, trong đó mới có khoảng 70 tòa nhà thành lập BQT. Hay tại quận Long Biên hiện có 71 dự án chung cư đã đi vào hoạt động, nhưng mới có 49 tòa nhà đã thành lập BQT...

Để thành lập được BQT nhà chung cư thì phải có sự phối hợp, vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương, trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc dân chủ, công bằng, minh bạch. Tránh trường hợp làm cho có, khi thành lập được BQT thì lại xảy ra tranh chấp với cư dân, vì thực tế những người làm việc trong BQT được hưởng lương và các quyền lợi khác đã được quy định trong luật.
Luật sư Nguyễn Hồng Thơm - Hội Luật gia Việt Nam

Tại dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mới, Bộ Xây dựng đề xuất điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, thay vì 75% như quy chế hiện hành. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại quy chế.Theo ông Nguyễn Minh Ngọc - Hiệp hội BĐS Việt Nam, vấn đề giao cho UBND phường có nhà chung cư tổ chức hội nghị lần đầu nếu số lượng cư dân không đủ thì cũng đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 02/2016. Đối với việc quy định về 50% đại diện chủ sở hữu tham gia cần phải được quy định rõ ràng, vì nhiều chủ đầu tư đang dựa vào nội dung này để “lách” luật.Cũng theo ông Ngọc, dự thảo lần này cần phải làm rõ hơn về vai trò của chính quyền cơ sở đối với việc thành lập các BQT nhà chung cư tại địa bàn đó và phải gắn trách nhiệm của UBND cấp phường, quận trong việc thành lập các BQT nhà chung cư, tránh để xảy ra tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân như trong thời gian gần đây.“Chính quyền cơ sở phải có trách nhiệm trong việc này, khi quy định đã rõ ràng rồi nếu để xảy ra tranh chấp thì người đứng đầu phải chịu trách nhiệm, chính quyền phải có trách nhiệm đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống tại địa bàn của mình, chứ không thể trông chờ vào các chủ đầu tư, sau đó khi xảy ra tranh chấp lại đổ lỗi lên DN” - ông Ngọc nói.

Doãn Thành