Sửa 3 luật về đất đai, nhà ở... để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

Thảo luận tại Tổ 8, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ), nhấn mạnh, ba dự án Luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có vai trò quan trọng, tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư kinh doanh và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Những cải cách phù hợp sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Một điểm mới đáng chú ý là tư duy lập pháp theo hướng tinh gọn: những vấn đề định hướng lớn, có tính ổn định được quy định trực tiếp trong luật; các nội dung thường xuyên thay đổi hoặc phụ thuộc điều kiện phát triển kinh tế - xã hội được giao Chính phủ quy định, bảo đảm tính linh hoạt.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng đánh giá cao việc đổi mới phương pháp xác định giá đất. Trước đây, việc áp dụng 4 phương pháp có thể dẫn đến những kết quả khác nhau đối với cùng một dự án, gây khó khăn cho địa phương, doanh nghiệp và công tác thanh tra, giám sát. Dự thảo Luật lần này chuyển sang một phương pháp xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, tạo thuận lợi hơn cho quá trình áp dụng và tính toán chi phí thực hiện dự án.

Đáng chú ý, chính sách thu hồi đất được tiếp cận theo hướng chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống. Người có đất ở bị thu hồi được ưu tiên tái định cư tại chỗ, có thể hoán đổi diện tích đất bị thu hồi sang phần diện tích còn lại hoặc thửa đất khác. Dự thảo Luật cũng mở rộng khả năng sử dụng đất đa mục đích, trên cơ sở không làm thay đổi mục đích sử dụng chính.

Với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn công trình có thể góp phần tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng lưu ý phải bảo vệ quyền lợi của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng và cần xây dựng lại. Người dân phải được bảo đảm quyền tái định cư; khoản chênh lệch nếu căn hộ mới có diện tích lớn hơn hoặc hiện đại hơn cần hợp lý, không thể buộc họ mua lại từ đầu tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), việc cấp mã định danh điện tử và công khai thông tin dự án được kỳ vọng tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng dự án được đưa vào kinh doanh khi chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý về đất đai.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho rằng, cần rà soát kỹ để bảo đảm sự thống nhất giữa ba dự thảo Luật, nhất là quy định về công chứng giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất. Trong khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn quy định cụ thể theo pháp luật hiện hành.

Bộ trưởng nhấn mạnh, đất và nhà trên đất là một thể thống nhất, không thể tách biệt cách thức quản lý. Cơ sở dữ liệu và hoạt động công chứng có tính chất bổ trợ, không thể thay thế nhau, bởi dữ liệu không thể tự đánh giá ý chí của người tham gia giao dịch hoặc phát hiện những thủ đoạn lừa đảo tinh vi.

Hơn nữa, theo định hướng sửa đổi Luật Công chứng, quy định giao dịch nào bắt buộc phải công chứng sẽ được quy định trực tiếp bằng luật nhằm kiểm soát chặt chẽ. Việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giao Chính phủ quy định về nội dung này là chưa phù hợp với Luật Công chứng, cũng như với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nếu chỉ tiết kiệm chi phí công chứng trước mắt nhưng làm tăng chi phí giải quyết tranh chấp, giảm tính an toàn của môi trường đầu tư kinh doanh thì hệ quả xã hội có thể rất lớn.

Thảo luận tại Tổ 1, Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Đoàn TP Hà Nội), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cũng nêu rõ quan điểm về bảo vệ tính cấp thiết của công chứng bắt buộc đối với giao dịch đất đai và loại bỏ tư duy "số hóa cơ sở dữ liệu thay thế công chứng"

Cơ quan chủ trì soạn thảo cho rằng khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được hoàn thiện, tích hợp và liên thông thì có thể xem xét cắt giảm hoặc bỏ quy định công chứng bắt buộc. Tuy nhiên, theo Đại biểu, đây là sự đánh tráo khái niệm giữa "xác thực dữ liệu địa chính" và "xác thực an toàn pháp lý của giao dịch dân sự" vì 3 lý do sau đây:

Một là, Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hay hệ thống định danh điện tử VNeID chỉ giải quyết bài toán xác thực danh tính chủ thể và thông tin thửa đất tại 1 thời điểm đã ghi nhận trong quá khứ. Hệ thống dữ liệu điện tử tuyệt đối không thể kiểm tra được năng lực hành vi dân sự của các bên tại thời điểm ký kết (như: có bị tâm thần, hạn chế nhận thức, bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hay không...), cũng như không thể đánh giá được tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận, tài sản chung/riêng của vợ chồng, hay sự hiểu rõ hậu quả pháp lý của các bên.

Hai là, kinh nghiệm quốc tế về quản trị đất đai số hóa tại các quốc gia tiên tiến (như Pháp, Estonia - các quốc gia đã số hóa 100% Cơ sở dữ liệu đất đai) cho thấy: Không quốc gia nào bỏ công chứng khi số hóa Cơ sở dữ liệu đất đai. Trái lại, Estonia và Pháp bắt buộc văn bản công chứng là "cổng lọc dữ liệu đầu vào" duy nhất để bảo đảm dữ liệu ghi nhận vào sổ địa chính là dữ liệu "sạch" và an toàn tuyệt đối. Một cơ sở dữ liệu không thể tự xác minh tính hợp pháp của giao dịch; nếu giao dịch nền tảng bị vô hiệu do lừa đảo, việc đăng ký điện tử chỉ là "công nghiệp hóa hành vi gian lận".

Ba là, việc chuyển giao nhiệm vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng từ Công chứng viên sang cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã sẽ gây ách tắc thủ tục hành chính và đẩy gánh nặng bồi thường thiệt hại khi xảy ra tranh chấp sang cho ngân sách Nhà nước. Trong khi hoạt động công chứng từ lâu đã được xã hội hóa và công chứng viên chịu trách nhiệm cá nhân, được bảo đảm bởi Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Do đó, công chứng và đăng ký đất đai là 2 công đoạn bổ trợ chuyên biệt, không thể thay thế cho nhau.

Việc duy trì quy định công chứng bắt buộc trực tiếp trong Luật Đất đai không chỉ bảo vệ tài sản lớn nhất của Nhân dân là “tấc vàng”, ngăn ngừa từ gốc các tranh chấp, lừa đảo, mà còn là trụ cột bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật (nhất là với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng), giữ vững định hướng chiến lược của Đảng về cải cách tư pháp, cải cách hành chính theo Nghị quyết 27-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương.

Vì những lý do nêu trên, Đại biểu Hà đề nghị giữ như quy định hiện hành, đó là: công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân; không phụ thuộc vào tiến độ số hóa Cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, bổ sung quy định về "Chuyển đổi số hoạt động công chứng", bắt buộc kết nối, chia sẻ dữ liệu liên thông thời gian thực giữa Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với Cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc, Cơ sở dữ liệu thuế và ngân hàng để giảm chi phí tuân thủ cho người dân.