Tâm lý “phòng thủ” vẫn bao trùm thị trường địa ốc

Áp lực tài chính giảm dần

Sau giai đoạn lãi suất vay mua nhà tăng mạnh trong nửa đầu năm, từ tháng 8 đến nay, nhiều ngân hàng liên tục đưa ra các chương trình ưu đãi, không chỉ giảm lãi suất mà còn kéo dài thời gian cố định, giảm biên độ và giãn thời gian trả nợ. Qua đó, áp lực chi phí vốn đối với người mua nhà phần nào được giảm bớt.

Đáng chú ý, BIDV triển khai gói “Ngôi nhà đầu tiên” quy mô 30.000 tỷ đồng, cho phép khách hàng lựa chọn lãi suất cố định 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng, thời hạn vay tối đa 30 năm.

Nguồn cung bất động sản mới phục hồi mạnh trong nửa đầu năm 2026. Ảnh: Đức Thanh

Vietcombank cũng dành 20.000 tỷ đồng cho chương trình “Nhà mới An cư”, với lãi suất thấp hơn tới 1 điểm %/năm so với cho vay bất động sản thông thường, thời hạn vay tối đa 35 năm và tỷ lệ cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà tùy điều kiện.

Trong khi đó, VIB kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm và có thể giảm thêm 0,2 - 0,4 điểm %/năm đối với khoản vay mua bất động sản. TPBank giảm đến 1,2 điểm % biên độ đối với một số gói vay; GPBank đưa ra khoản vay mua nhà với thời hạn tới 40 năm, ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng.

Một số ngân hàng cũng lựa chọn giảm trực tiếp lãi suất. Có thể kể đến như Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank) gần đây công bố giảm 0,1 - 0,3 điểm %/năm đối với các khoản vay mua nhà và vay tiêu dùng phục vụ đời sống. Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) từ ngày 11/8 giảm 0,5 điểm %/năm đối với các gói vay dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Với khách hàng cá nhân, chính sách áp dụng cho nhiều nhu cầu, trong đó có mua nhà riêng lẻ; lãi suất sau điều chỉnh được NCB công bố từ 8,49 %/năm.

Thanh khoản chưa tăng

Dù các ngân hàng liên tục tung ra chính sách ưu đãi cho vay mua nhà, tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu trên thị trường TP.HCM. Với nhiều người có sẵn tiền tích lũy, bài toán hiện nay không còn đơn thuần là “có vay được hay không”, mà là mua ở mức giá nào và thời điểm nào phù hợp.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy tháng 8, nhu cầu tìm mua nhà đất tại TP.HCM giảm 16% so với tháng trước. Trong đó, khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận mức giảm lần lượt 18% và 17%. Căn hộ là phân khúc có nhu cầu tìm mua giảm mạnh nhất, ở mức 14%, cao hơn đất nền và nhà liền thổ, lần lượt giảm 10% và 13%. Lượng tin rao bán chung cư cũng giảm 13% so với tháng trước.

Số liệu của DKRA Consulting cũng thể hiện thanh khoản thị trường căn hộ giảm sâu. Trong tháng 8, TP.HCM và các tỉnh lân cận có gần 10.000 căn hộ đang chào bán, trong đó riêng TP.HCM chiếm hơn 9.300 căn, tương đương khoảng 94% nguồn cung sơ cấp. Song, lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt vỏn vẹn 1.055 căn, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 11%, giảm 36% so với tháng 7.

Vì đâu nên nỗi?

Trao đổi với Báo Tài chính - Đầu tư, TS.Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng (IIB) cho biết, vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay không nằm ở lãi suất hay nguồn vốn tín dụng, mà ở khả năng chi trả của người mua.

Theo ông, ngay cả phân khúc căn hộ, một trong những lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu ở tại TP.HCM và Hà Nội cũng đã vượt quá khả năng tài chính của nhiều người có nhu cầu thực. Đây là lý do Nhà nước đưa ra các chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và gần đây là giải pháp nhà ở cho thuê, nhằm tạo thêm lựa chọn cho nhóm người dân chưa đủ khả năng mua nhà.

Bên cạnh nhóm mua để ở, thị trường còn có nhóm nhà đầu tư dòng tiền, tức mua căn hộ để cho thuê và tạo nguồn thu nhập thụ động. Tuy nhiên, bài toán này cũng ngày càng kém hấp dẫn khi giá căn hộ tăng nhanh hơn giá thuê.

Đơn cử, tại một số khu vực có nhu cầu thuê tốt như Thanh Đa, Thảo Điền, Bình Thạnh, những căn hộ trung cấp đến cận cao cấp có giá khoảng 3 - 4 tỷ đồng vào năm 2023 hiện có thể lên 6 - 8 tỷ đồng, tương đương mức tăng khoảng 60 - 100%. Trong khi đó, giá thuê gần như không tăng tương ứng. Điều này khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê trên giá trị tài sản ngày càng thấp.

Vị chuyên gia này phân tích thêm, nền tảng để giá bất động sản tăng hợp lý phải đến từ mức tăng lương của người lao động và thu nhập của người kinh doanh. Khi thu nhập tăng, khả năng mua hoặc thuê nhà với mức giá cao hơn cũng được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ tăng của các yếu tố này chưa theo kịp đà tăng giá bất động sản.

Thậm chí, tại một số khu vực, giá bất động sản đã tăng trước khi các yếu tố hỗ trợ thực sự hình thành. Đây là hiện tượng thị trường đã “định giá trước” những kỳ vọng tương lai, tương tự cách thị trường chứng khoán phản ánh kỳ vọng vào giá cổ phiếu. Khi phần kỳ vọng đã được cộng vào giá, dư địa tăng thêm sẽ không còn nhiều nếu các yếu tố thực tế chưa theo kịp. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất giảm và tín dụng được mở rộng, người mua vẫn có thể tiếp tục chờ đợi.

Có thể phải chờ 2 - 3 năm nữa, khi các chính sách của Nhà nước và đột phá hạ tầng tại TP.HCM nói riêng cũng như Việt Nam nói chung phát huy tác dụng; khi các yếu tố nền tảng giúp kinh tế tăng trưởng mạnh hơn, khả năng kinh doanh, kiếm tiền, tăng lương và thu hút việc làm tốt hơn. Lúc đó, nếu giá không tăng hoặc tăng nhẹ thì khả năng chi trả và giá bán mới gặp nhau được.