Tây Hồ Tây nổi lên như trung tâm văn phòng mới của Hà Nội

Tỷ lệ trống văn phòng hạng A Hà Nội giảm mạnh trong năm 2025

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội trong quý IV/2025 ghi nhận những tín hiệu cải thiện rõ nét khi tỷ lệ trống tiếp tục thu hẹp, trong khi nhu cầu thuê duy trì ổn định, đặc biệt tại các tòa nhà có chất lượng vận hành cao. Động lực chủ đạo của thị trường đến từ xu hướng “flight-to-quality”, khi các doanh nghiệp sẵn sàng dịch chuyển sang những không gian làm việc hiện đại, tiện nghi và hiệu quả hơn.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao phụ trách cho thuê văn phòng và công nghiệp của JLL tại Hà Nội, thực tế cho thấy, thay vì ưu tiên mở rộng diện tích bằng mọi giá, khách thuê ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng công trình, khả năng tối ưu chi phí vận hành và yếu tố phát triển bền vững. Những tòa nhà đạt chứng chỉ xanh, có thiết kế linh hoạt, hạ tầng công nghệ đồng bộ và vị trí thuận lợi đang chiếm ưu thế rõ rệt, qua đó góp phần nâng cao sức hấp thụ và cải thiện chất lượng chung của phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội.

Trong năm 2025, hoạt động thuê văn phòng hạng A diễn ra tích cực, đặc biệt tại các tòa nhà mới đưa vào khai thác. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành công nghệ thông tin, sản xuất và tài chính – ngân hàng. Nhờ đó, tổng diện tích hấp thụ thuần cả năm đạt 22.700 m² tại khu Trung tâm (bao gồm phường Hoàn Kiếm, Cửa Nam, Ba Đình, Ngọc Hà, Giảng Võ, Đống Đa, Kim Liên, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Láng và Ô Chợ Dừa) và 17.000 m² tại khu Ngoài Trung tâm.

Riêng trong quý IV/2025, thị trường đón nhận dự án Oriental Square với diện tích xấp xỉ 14.000 m² tại khu Ngoài Trung tâm, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A toàn thị trường Hà Nội lên 572.000 m². Sự xuất hiện của dự án này góp phần định hình một cụm văn phòng hiện đại mới tại khu đô thị Tây Hồ Tây. Nhờ nguồn cầu cải thiện, tỷ lệ trống toàn thị trường hạng A đã giảm xuống còn 16,5%, cải thiện đáng kể so với mức 21,5% ghi nhận vào cuối năm 2024.

Về giá thuê, mặt bằng giá tiếp tục ổn định. Giá chào thuê gộp văn phòng hạng A tại khu Trung tâm – bao gồm giá thuê và phí dịch vụ, chưa bao gồm VAT – giữ ở mức 40,6 USD/m²/tháng. Trong khi đó, tại khu Ngoài Trung tâm, giá chào thuê đạt 30,4 USD/m²/tháng, tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước.

Nhận định về triển vọng thời gian tới, bà Nguyễn Hồng Vân cho biết, năm 2026 thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới đáng kể với sự ra mắt của dự án The Office, quy mô khoảng 20.000 m², và IFC Westlake với khoảng 60.000 m² diện tích sàn cho thuê.

Theo bà Vân, trong giai đoạn đến năm 2029, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực Tây Hồ Tây dự kiến đạt khoảng 235.000 m², tương đương khoảng 40% nguồn cung văn phòng hạng A tại các khu vực khác của Hà Nội. Quy mô này được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành một trung tâm văn phòng mới của Thủ đô, đồng thời thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của các khách thuê về khu vực phía Tây Bắc.

Việc gia tăng nguồn cung văn phòng chất lượng cao, được đầu tư xây dựng mới và hiện đại, cũng tạo áp lực cạnh tranh rõ nét lên các tòa nhà hiện hữu. Trước bối cảnh này, nhiều chủ đầu tư đang chủ động triển khai các chương trình cải tạo, nâng cấp nhằm duy trì lợi thế cạnh tranh, trong đó xu hướng cải tạo để đạt các chứng chỉ xanh (retrofit) tại các tòa nhà cũ ngày càng trở nên phổ biến.

Trong năm 2026, làn sóng nguồn cung văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường. Điều này mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, song đồng thời tạo sức ép lớn đối với các tòa nhà đã vận hành lâu năm trong việc giữ chân khách hàng và duy trì mặt bằng giá. Về dài hạn, áp lực cạnh tranh được dự báo sẽ trở thành động lực thúc đẩy chủ đầu tư và đơn vị quản lý nâng cao chất lượng công trình, cải thiện dịch vụ và hướng tới phát triển bền vững, qua đó góp phần nâng tầm thị trường văn phòng Hà Nội trong chu kỳ mới.

Hải Yến