Tháo các nút thắt để người thu nhập thấp chạm được 'giấc mơ' mua nhà

Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo, nghị quyết và cơ chế chính sách

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là của công nhân, người lao động trẻ và các hộ gia đình có thu nhập thấp, đang trở thành một trong những thách thức lớn của Việt Nam. Hàng triệu người đang mong mỏi có một mái nhà ổn định, trong khi thị trường bất động sản lại thường tập trung mạnh vào phân khúc thương mại và cao cấp.

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo, nghị quyết và cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, câu hỏi lớn đặt ra là: làm thế nào để những chính sách trên đi vào thực tiễn, biến thành các căn hộ cụ thể với giá cả phù hợp và chạm tới đúng đối tượng có nhu cầu?

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi tích cực. Nhiều dự án nhà ở xã hội đã được khởi công, một số sản phẩm đã bán ra và đưa vào vận hành. Điều này cho thấy sự quan tâm của Đảng, Nhà nước, Chính phủ và nỗ lực từ phía các địa phương, doanh nghiệp. Song song, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng duy trì mức tăng trưởng ổn định, góp phần củng cố niềm tin rằng thị trường vẫn còn động lực phát triển.

Tháo gỡ các nút thắt để người thu nhập thấp chạm được ‘giấc mơ’ mua nhà. Nguồn ảnh minh họa: Báo Phụ nữ TPHCM

Nhu cầu mua nhà của người dân là rất lớn

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ sự mất cân đối cung - cầu, tạo nên những thách thức lớn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân. Thực tế cho thấy, trong khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, rơi vào tình trạng tồn kho do thiếu sức mua, thì nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình lại khan hiếm trầm trọng. Điều này không chỉ phản ánh sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm bất động sản mà còn khiến nhu cầu an cư của đa số người dân khó được đáp ứng.

Một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất là khả năng tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích: Với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà. Tuy nhiên, với mức thu nhập phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà gần như vượt ngoài tầm với. Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ, trong khi mong muốn ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết.

Kết quả khảo sát cho thấy, ngay cả khi các hộ gia đình tiếp cận được các gói vay vốn hiện hành, nhưng với mức thu nhập hiện nay thì phải hơn 20 năm mới có thể trả hết nợ. Khoản vay dài hạn này trở thành gánh nặng không nhỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân.

Các nút thắt chính

Chia sẻ tại phiên họp, ông Nguyễn Văn Khôi đã chỉ ra những nút thắt mà thực tế đang diễn ra.

Thứ nhất, về quản lý và phân bổ quỹ đất, theo ông Khôi, đất đai là công cụ điều tiết quan trọng nhất. Các địa phương chính là đơn vị trực tiếp quyết định việc phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội. Nếu thiếu quỹ đất và không có ưu đãi về hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội thì giá thành căn hộ sẽ bị đẩy lên cao, tạo khoảng cách lớn với thu nhập của người lao động.

Vì thế, các tỉnh, thành phố cần quy định rõ chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn hộ dành cho nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển đô thị, đồng thời áp dụng cơ chế hỗ trợ hạ tầng trong dự án và ưu tiên quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội.

Thứ hai, trong công cụ điều tiết tài chính, hiện nay lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp khoảng 6,4%/năm, được đánh giá là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, thời hạn vay lại quá ngắn, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp khi triển khai các dự án dài hạn. Do đó, có thể xem xét thời hạn vay trên 10 năm.

Đối với người mua nhà, mức lãi suất hiện tại vẫn cao, khiến việc trả nợ kéo dài hàng chục năm. Do đó, giải pháp được nhiều chuyên gia đề xuất là giảm lãi suất vay mua nhà xã hội xuống mức khoảng 4%/năm và kéo dài thời hạn vay. Nếu các ngân hàng thương mại gặp khó khăn trong việc cung cấp lãi suất ưu đãi, thì ngân sách địa phương có thể tham gia hỗ trợ một phần lãi suất nhằm giảm gánh nặng cho người dân.

Thứ ba, về chi phí nguyên vật liệu và minh bạch giá. Ông Khôi khẳng định, giá vật liệu xây dựng biến động mạnh trong những năm gần đây, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án. Trước tình trạng này, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố và cập nhật giá nguyên nhiên vật liệu xây dựng định kỳ, mỗi 3 tháng/lần, và có điều chỉnh nhanh chóng trong thời kỳ biến động. Điều này giúp doanh nghiệp lập dự toán chính xác hơn, tránh đội vốn, đảm bảo tiến độ.

Thứ tư, về khoảng trống chính sách cho phân khúc nhà ở trung bình. Thực tế đang diễn ra cho thấy, các cơ chế chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung bình - nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, thiếu cơ chế sẽ dẫn tới thị trường tiếp tục mất cân đối, bỏ qua nhóm đông đảo người lao động có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.

Tòa nhà V8 thuộc dự án nhà ở xã hội bố trí cho người lao động trong Khu công nghiệp xã Đồng Tiến, tỉnh Bắc Ninh

Những giải pháp trước mắt, trung và dài hạn

Ưu tiên quỹ đất là giải pháp mà ông Khôi cho rằng cần phải thực hiện rõ ràng, đầu tiên. "Địa phương cần cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn cho nhà ở xã hội trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ", ông Khôi nói.

Đối với gói giải pháp về chính sách tín dụng, ông Khôi kiến nghị cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15-20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm. Đây là cách vừa giúp doanh nghiệp an tâm triển khai, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính.

Nhấn mạnh về hỗ trợ hạ tầng nội bộ dự án, hiện quy định thực tiễn mới chỉ yêu cầu địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài dự án. Vì thế, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất, ngân sách địa phương hỗ trợ hạ tầng bên trong - như đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng - thì giá thành căn hộ sẽ giảm đáng kể. Đây là giải pháp thực tế để tăng tính khả thi.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố bảng giá nguyên vật liệu xây dựng 3 tháng/lần, đồng thời có cơ chế điều chỉnh nhanh trong thời kỳ biến động. Việc minh bạch này giúp giảm rủi ro đội vốn, tăng niềm tin của cả doanh nghiệp và người dân.

Đối với việc chuyển đổi dự án tồn kho, ông Khôi chia sẻ, kinh nghiệm giai đoạn thị trường 2007-2012 cho thấy việc chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở trung bình đã giúp giải phóng tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Trong bối cảnh hiện nay, cần có hướng dẫn thủ tục cụ thể và cơ chế chia sẻ rủi ro giữa chính quyền và chủ đầu tư để triển khai rộng rãi hơn.

Nhấn mạnh tại phiên họp, ông Khôi cho rằng, Quỹ Phát triển Nhà ở Quốc gia sớm được thành lập, cần có cơ chế để khuyến khích sự tham gia của các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, không chỉ bằng vốn tiền mặt mà còn bằng công trình. Quỹ này sẽ đóng vai trò "bệ đỡ" trong việc hỗ trợ lãi suất, đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê và thuê - mua.

"Không một cơ quan nào có thể tự mình giải quyết toàn bộ bài toán nhà ở xã hội. Sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các địa phương là điều kiện tiên quyết. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng, cơ chế lãi suất, thuế - phí phù hợp cho từng phân khúc nhà ở (thương mại, trung bình, nhà ở xã hội...) sẽ góp phần chống đầu cơ, lãng phí; bên cạnh đó ưu đãi đất đai cần được bàn thảo và thống nhất ở tầm vĩ mô, tránh tình trạng chồng chéo hay đùn đẩy trách nhiệm. Khi có sự đồng bộ, các chính sách mới có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn", ông Khôi đề xuất đối với giải pháp phối hợp liên ngành. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đây chính là điều kiện quyết định.

"Cần kêu gọi các doanh nghiệp đồng hành cùng Chính phủ, địa phương để đầu tư nhà ở xã hội, giảm giá và thực hiện xã hội hóa", ông Khôi nêu thêm.

Nhìn chung, những giải pháp này không chỉ giải quyết khó khăn trước mắt mà còn góp phần định hình thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, và quan trọng hơn cả là mang lại mái ấm cho hàng triệu người dân Việt Nam.

BẮC NINH - MỘT TRONG NHỮNG ĐIỂM SÁNG TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Năm 2024, Bắc Ninh được đánh giá là một trong những địa phương đi đầu cả nước về phát triển nhà ở xã hội. Theo chỉ tiêu Bộ Xây dựng giao, tỉnh phải hoàn thành khoảng 10.500 căn hộ trong năm 2024.

Đến hết 2024, Bắc Ninh đã đưa vào sử dụng và hoàn thành một phần 10 dự án, cung cấp hơn 7.000 căn hộ, đồng thời triển khai hàng chục dự án khác với quy mô hàng chục nghìn căn.

Đây là bước tiến quan trọng, giúp địa phương cơ bản đáp ứng mục tiêu giai đoạn 2021-2025, đồng thời khẳng định vai trò “điểm sáng” trong thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Để đạt được kết quả này, Bắc Ninh đã áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ. Tỉnh chủ động rà soát, bổ sung quỹ đất, yêu cầu các dự án khu đô thị bố trí 20% diện tích cho nhà ở xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh, cùng với việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, thành lập Ban chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho từng dự án.

Bắc Ninh cũng công khai quy hoạch, danh mục dự án để thu hút nhà đầu tư, đồng thời tăng cường kiểm tra, đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng tay đối tượng thụ hưởng.

Những giải pháp này đã tạo nền tảng để Bắc Ninh tiếp tục mở rộng nguồn cung, hướng tới mục tiêu 135.000 căn hộ đến năm 2030.

Giang Oanh