Thị trường bất động sản quý III/2026: Giá hạ nhiệt, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu

Thị trường tiếp tục phân hóa

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn công bố tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 được tổ chức ngày 14/10, giá rao bán bất động sản trong quý III/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm sản phẩm. Sau trạng thái tích cực có kiểm soát trong quý II, người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn trong quý III, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi hơn trước khi đưa ra quyết định.

Diễn biến này phản ánh sự cân nhắc ngày càng kỹ lưỡng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay cao, những lo ngại liên quan đến chính sách giải tỏa và sự khác biệt về chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. Thay vì quyết định nhanh theo kỳ vọng tăng giá, người mua có xu hướng chú trọng hơn đến giá trị sử dụng, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và mức độ phù hợp của giá bán.

Chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất. Ảnh: Đức Thanh

Đáng chú ý, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong vòng 2 năm trở lại đây, cho thấy người mua đang chú ý nhiều hơn đến các sản phẩm từ chủ đầu tư. Chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định giao dịch.

Theo ông Cảnh, chung cư và nhà riêng là hai loại hình có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời ghi nhận những tín hiệu đáng chú ý về tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Đây cũng là các phân khúc cần được nhìn nhận từ góc độ nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Một điểm đáng chú ý khác là phạm vi tìm kiếm của người mua chưa có sự dịch chuyển đáng kể. Từ quý III/2025 đến nay, người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại Hà Nội, các khu vực vùng ven và địa bàn lân cận. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông đang được triển khai với tốc độ nhanh, các khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm tiếp tục nằm trong phạm vi quan tâm của thị trường.

Giá rao bán bất động sản tiếp tục hạ nhiệt

Về giá bán, tại Hà Nội, giá rao bán bất động sản tiếp tục hạ nhiệt, trong khi thanh khoản có dấu hiệu cải thiện. Trong cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng 18%. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn tiếp tục điều chỉnh. So với quý II/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.

Sự khác biệt này phản ánh những động lực khác nhau giữa hai thị trường. Ở phân khúc sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc lãi được môi giới đánh giá có tác động lớn đến quyết định mua. Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận nhu cầu ở thực chiếm ưu thế với tỷ lệ 83% (trong khi nhu cầu đầu tư là 17%), người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực. Cụ thể, Hoàn Kiếm ghi nhận giá rao bán giảm 8% so với quý trước, Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.

Tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu khi 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 25% cho biết người mua có xu hướng mặc cả và chờ giá giảm; 21% cho biết khách hàng đang trong trạng thái thận trọng, cân nhắc thêm; và chỉ 18% ghi nhận khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp. Đáng chú ý, 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc nhà riêng phục hồi trong thời gian tới.

Ở phân khúc biệt thự, mức độ quan tâm tại Hà Nội có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoài lõi trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các trục hạ tầng trọng điểm. Trong quý III/2026, Hà Đông dẫn đầu với 22% tổng mức độ quan tâm biệt thự bán, tiếp đến là Hoài Đức và Long Biên, cùng chiếm 9%.

Về giá rao bán, thị trường ghi nhận mức điều chỉnh khá rõ trong quý 3/2026. Tại Hà Đông, giá rao bán ở Khu đô thị Thanh Hà giảm 16% so với quý trước, Khu đô thị Văn Phú giảm 10% và Khu đô thị Geleximco giảm 8%. Tuy nhiên, so với quý I/2024, giá rao bán tại các dự án này vẫn tăng từ 38-44%, cho thấy dù thị trường đang trải qua nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mặt bằng giá biệt thự tại nhiều dự án vẫn duy trì mức tăng đáng kể so với hơn hai năm trước.

Ông Đồng Quang Cảnh cho rằng, thị trường Hà Nội đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi nhà riêng và biệt thự chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ mặt bằng giá, thông tin quy hoạch và chính sách tài chính. Người mua đang lựa chọn bất động sản có chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện thị trường hiện tại./.