Thị trường địa ốc qua 'bức tranh' hàng tồn kho

Hàng tồn kho tăng cao

Theo báo cáo thống kê của các địa phương gửi tới Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý III/2025 khoảng 26.717 sản phẩm. Trong đó, chung cư tồn kho 6.323 căn (tăng 137% so với quý II/2025), nhà ở riêng lẻ tồn kho 12.327 căn (tăng 19%) và đất nền tồn kho 8.067 nền (giảm 31,2%).

Mặc dù số liệu tồn kho bất động sản nói trên chưa tạo thành “cú sốc” như giai đoạn 2012 - 2013, nhưng xu hướng tăng nhẹ so với quý trước phản ánh, thị trường có dấu hiệu hấp thụ không tốt, đặc biệt trong phân khúc căn hộ, khi giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Hàng tồn kho gia tăng ở nhiều doanh nghiệp địa ốc chủ yếu là bất động sản dở dang. Ảnh: Dũng Minh

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, căn hộ tại nhiều dự án ở Hà Nội như Lancaster Legacy, Heritage West Lake, Vinhomes Global Gate có giá 120 - 140 triệu đồng/m2, cá biệt lên tới 180 - 200 triệu đồng/m2 tại các dự án như Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences.

Không chỉ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận làn sóng tăng giá tương tự. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư khoảng 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án ở khu vực trung tâm ghi nhận mức giá 120 - 150 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng đánh giá, tình trạng nguồn cung hạn chế tại nhiều khu vực, trong khi hạ tầng giao thông được cải thiện, đặc biệt là tuyến metro số 1, Vành đai 3 và cầu Thủ Thiêm 4... đang đẩy giá bất động sản quanh các trục kết nối lên cao.

Cụ thể, The 9 Stellars được chào bán 76 - 92 triệu đồng/m2, Paris Hoàng Kim ghi nhận mức giá 88 - 95 triệu đồng/m2, Celesta Rise có giá 62 - 80 triệu đồng/m2, Fiato Premier có giá 50 - 60 triệu đồng/m2. Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, The Opusk Residence đạt tới 290 triệu đồng/m2, The Metropole Thủ Thiêm chạm ngưỡng 225 triệu đồng/m2.

Thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra nhiều gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, tình hình giao dịch thực tế có xu hướng giảm so với quý trước.

Cũng theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025 có khoảng 136.680 giao dịch, bằng 87% so với quý II/2025 và bằng khoảng 97% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có hơn 32.100 giao dịch thành công, bằng 93,1% so với quý II/2025 và bằng 83,6% so với cùng kỳ. Đất nền giảm sâu hơn khi có hơn 104.500 giao dịch thành công bằng 85,3% so với quý II/2025.

Trong báo cáo mới nhất của Công ty Chứng khoán BSC, mặc dù vẫn duy trì khuyến nghị khả quan với nhóm ngành bất động sản trong thời gian tới, song các chuyên gia của đơn vị này bắt đầu có nhận định thận trọng hơn, khi "độ lệch pha cung - cầu” dù có cải thiện ở loại hình, nhưng vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, dữ liệu từ IQI Việt Nam cho thấy, trong bối cảnh chính sách tiếp tục có thay đổi, nhóm quan sát chờ thời và thận trọng đang chiếm ưu thế áp đảo so với các nhóm còn lại. Đồng thời, có tới 78% nhà đầu tư thuộc nhóm này có kế hoạch quay lại thị trường trong 12 - 18 tháng tới. Mặc dù đây chỉ là động thái "tạm dừng chiến thuật" chứ không phải rút lui hoàn toàn, nhưng cũng phản ánh rõ nét tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Cần lưu ý thêm rằng, sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đang nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay, áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Việc này tạo ra sức ép lớn đối với người mua nhà có sử dụng vốn vay, chi phí trả nợ hàng tháng sẽ tăng, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và cân đối tài chính cá nhân.

Bài toán lớn với các doanh nghiệp

Các chuyên gia nhận định, triển vọng ngành bất động sản vẫn khả quan trong những tháng cuối năm 2025, nhưng giai đoạn hiện tại là phép thử sức bền tài chính của các doanh nghiệp, đặc biệt với bài toán giải phóng hàng tồn kho.

Sau thời gian dài thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp phải tự xoay xở trong điều kiện dòng tiền eo hẹp, dự án mới chưa đủ độ chín, trong khi chi phí vốn vẫn là gánh nặng lớn. Thực tế này đặt ra bài toán sống còn cho các chủ đầu tư: hoặc nhanh chóng xoay chuyển chiến lược, hoặc tiếp tục chịu sức ép thua lỗ khi hàng tồn kho có xu hướng gia tăng.

Theo dữ liệu thống kê của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, tổng giá trị hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vào khoảng 389.812 tỷ đồng, trong đó, dẫn đầu là Novaland (hơn 152.285 tỷ đồng), Vinhomes (hơn 125.000 tỷ đồng), Kinh Bắc (hơn 25.000 tỷ đồng), Khang Điền (hơn 23.000 tỷ đồng), Phát Đạt (gần 15.000 tỷ đồng), Đất Xanh (hơn 14.600 tỷ đồng), Nam Long (hơn 17.800 tỷ đồng)…

Cũng có quan điểm cho rằng, lượng hàng tồn kho lớn thể hiện chiến lược "ôm hàng chờ thời" của các doanh nghiệp, song theo ghi nhận của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, ngoại trừ Vinhomes thể hiện sự tích cực về vòng quay vốn cùng tính thanh khoản cao qua doanh số bán hàng gần gấp đôi so với lượng hàng tồn kho, thì các doanh nghiệp khác đều chưa thực sự thể hiện được những yếu tố này.

Thực tế, hàng tồn kho luôn có tính “2 mặt”, cho nên, không phải cứ tồn kho thấp là tốt và ngược lại, không phải cứ tồn kho cao là xấu. Việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến dự án đang triển khai cho thấy, doanh nghiệp vẫn kỳ vọng vào triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn, nên tiếp tục đẩy mạnh đầu tư. Tuy nhiên, nếu nhiều doanh nghiệp cùng chịu sức ép tồn kho tăng cao trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp, thì lại là vấn đề đáng lưu tâm.

Ngoài ra, một yếu tố khác cần lưu ý là, mặc dù các doanh nghiệp đã tích cực tái cấu trúc nợ trái phiếu, song đặt trong bối cảnh xu hướng lãi suất đang có dấu hiệu tăng trở lại, chi phí đảo nợ nhiều khả năng sẽ tăng lên, qua đó gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai dự án của các chủ đầu tư.

Việt Dương