Thị trường nhà kho xây sẵn Việt Nam năm 2025 tăng trưởng ổn định ở cả cung - cầu

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, dù kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại trong nước vẫn tăng trưởng ổn định, với các chủ đầu tư lớn chủ động mở rộng nguồn cung và linh hoạt điều chỉnh sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Miền Bắc: Nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu lớn

Tại miền Bắc, nguồn cung tiếp tục được mở rộng với 256.000 m2 nhà kho mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m2.

Các dự án trọng điểm hoàn thiện trong quý IV/2025 bao gồm BWID ESR Yên Phong mở rộng, Sembcorp Logistics Park Đình Vũ và IDEC Horizon Park (kho B2). Xu hướng phát triển nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng cho thuê linh hoạt, giúp tối ưu chi phí đất cho chủ đầu tư và đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách thuê, vẫn đang tiếp tục duy trì đà phát triển trong năm qua.

Nhu cầu thuê tiếp tục ổn định, hấp thụ thuần quý IV/2025 đạt 125.000 m2, vượt tổng mức hấp thụ cả ba quý đầu năm. Tính chung năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m2, tăng 13% so với năm trước. Động lực lớn nhất vẫn đến từ các doanh nghiệp sản xuất, được củng cố thêm bởi tăng trưởng nhu cầu do hoạt động mua sắm tiêu dùng cuối năm sôi nổi hơn.

Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc trong quý IV/2025 đạt 4,93 USD/m2/tháng, tăng 1,48% so với quý trước và 6,62% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng trung bình thị trường chủ yếu xuất phát từ mức giá cao tại các dự án mới, trong khi giá thuê tại các dự án hiện hữu khá ổn định.

Năm 2026, miền Bắc dự kiến có thêm 683.000 m² nguồn cung mới, tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên, với nhu cầu thuê được dự báo duy trì ổn định, dẫn dắt bởi khối sản xuất và các doanh nghiệp logistics 3PLs.

Miền Nam: Tăng trưởng nhờ thị trường nội địa

Năm 2025, thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An) duy trì ổn định, bất chấp tác động từ kinh tế toàn cầu và chính sách thuế quan của Mỹ.

Trong quý IV/2025 ghi nhận hơn 97.600 m² hấp thụ ròng, đưa tổng hấp thụ cả năm lên 453.000 m², tăng trên 70% so với 2024, chủ yếu nhờ doanh nghiệp logistics 3PLs và nhóm phục vụ thị trường nội địa trong mùa cao điểm tiêu dùng.

Về nguồn cung, dự án nổi bật là nhà kho hai tầng của BWID tại KCN Thuận Đạo với 120.000 m². Đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm tại miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m², tăng 11,2% so với năm trước; BWID và Mapletree tiếp tục dẫn đầu thị trường.

Giá thuê trung bình quý IV/2025 đạt 5,04 USD/m²/tháng, tăng nhẹ theo quý và năm, song giá thuê thuần vẫn cạnh tranh nhờ chính sách ưu đãi linh hoạt khi nguồn cung bước vào giai đoạn tăng mạnh.

Trong năm 2026, thị trường kho vận miền Nam dự kiến có thêm 313.000 m² kho xây sẵn mới tại Đồng Nai và Bình Dương. Đáng chú ý, Sembcorp sẽ lần đầu tiên đầu tư mô hình nhà kho hỗn hợp xây sẵn tại khu vực này, dự kiến bàn giao vào cuối năm.

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng, năm 2025 cho thấy khả năng thích ứng linh hoạt của cả hai khu vực Bắc - Nam. Các chủ đầu tư không chỉ mở rộng quy mô mà còn chú trọng nâng cao chất lượng vận hành và tối ưu thiết kế kho, đặc biệt là mô hình kho cao tầng và sử dụng linh hoạt.

Hà Linh