Thuế chuyển nhượng bất động sản: đề xuất mới, nỗi lo cũ với người mua ở thực

Thêm phương án có lợi cho người nộp thuế

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, việc Bộ Tài chính đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản đang gây ra nhiều hiểu lầm trên thị trường. Đây là nội dung trong dự thảo Luật Thuế TNCN (sửa đổi) do Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến.

Hiện có nhiều ý kiến nhầm lẫn rằng thuế suất đang bị “nâng” từ 2% lên 20%. Trên thực tế, thuế suất 2% được áp trực tiếp trên giá bán, còn mức 20% được tính trên phần thu nhập chịu thuế, tức là giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan như lệ phí trước bạ, chi phí sửa chữa, môi giới, lãi vay... Nếu không chứng minh được chi phí, người bán sẽ áp dụng cách tính thuế trên giá bán, nhưng thay vì trước đây tính mão 2% cho tất cả thời gian nắm giữ, thì bây giờ sẽ chia ra cho từng loại thời gian nắm giữ.

Chẳng hạn, một bất động sản bán giá 5 tỉ đồng, có giá mua 4 tỉ và tổng chi phí liên quan là 800 triệu đồng. Nếu áp cách tính hiện hành, người bán phải nộp 100 triệu đồng (2% của 5 tỉ). Trong khi đó, nếu áp cách tính mới, thuế chỉ còn 40 triệu đồng (20% của phần lãi sau khi trừ chi phí). Như vậy, người bán sẽ được lợi 60 triệu đồng nếu lựa chọn phương án mới và chứng minh được chi phí. Thậm chí, nếu bất động sản chỉ bán được 4,8 tỉ đồng, thu nhập chịu thuế bằng 0 thì sẽ không phải nộp thuế theo cách tính mới.

Nguồn cung chung cư nhà ở giá rẻ khan hiếm trong nửa đầu năm 2025. Ảnh: T.L

Việc bổ sung thêm cách tính thuế không nhằm tăng thuế suất, mà để tạo sự linh hoạt và công bằng hơn cho người nộp thuế. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ bản chất, thị trường có thể bị tác động bởi tâm lý không chính xác.

Được biết, Luật Thuế thu nhập cá nhân từng quy định hai cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, trong đó cách tính theo thu nhập chịu thuế áp dụng thuế suất tới 25%. Tuy nhiên, từ năm 2015, luật sửa đổi chỉ giữ lại một phương pháp thu 2% trên giá chuyển nhượng, do khó xác định giá vốn và chi phí liên quan, nhất là với bất động sản cũ, thừa kế hoặc cho tặng.

Dù vậy, cách tính hiện hành lại phát sinh bất cập: người bán lỗ vẫn phải đóng thuế 2%. Việc bổ sung lại phương pháp tính trên thu nhập chịu thuế, với thuế suất 20%, sẽ khắc phục điều này. Nếu người bán chứng minh được chi phí và giá vốn, thì trong trường hợp lỗ sẽ không phải nộp thuế.

Việc áp dụng cách tính thuế dựa trên lợi nhuận ròng cũng được cho là sẽ khuyến khích các nhà đầu tư hướng tới bất động sản có giá trị sử dụng thực như để ở, cho thuê, hoặc làm cơ sở sản xuất, từ đó tạo ra dòng tiền bền vững thay vì đầu cơ bỏ trống tài sản.

Cũng theo chuyên gia, đề xuất bổ sung phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, nếu được thông qua, sẽ tạo thêm lựa chọn có lợi cho người dân. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần giải quyết một số vấn đề kỹ thuật then chốt.

Thứ nhất, cần xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch đầy đủ, phản ánh đúng giá trị thực tế qua các lần chuyển nhượng. Đồng thời, phải kiểm soát tốt hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng kê khai lỗ để né thuế.

Thứ hai, cần có hướng dẫn cụ thể về chứng từ chứng minh chi phí hợp lý được khấu trừ, như chi phí xây dựng, sửa chữa, thủ tục pháp lý, môi giới, lãi vay, hay bồi thường. Nếu không rõ ràng, người bán sẽ gặp khó khi chứng minh chi phí thực tế, dẫn đến bất lợi khi tính thu nhập chịu thuế.

Lo ngại tăng chi phí cho người mua cuối

Bên cạnh đó, với đề xuất phương pháp thứ 2 là tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì thuế được xác định bằng giá bán nhân với mức thuế suất từ 2-10% tùy thời gian nắm giữ.

Theo phương án mới, nhà đầu tư bán bất động sản sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm sẽ phải chịu thuế suất 10% nếu không xác định được giá vốn. Trong khi đó, nếu không bán được hàng và giữ tài sản trên 2 năm, mức thuế vẫn có thể lên đến 6%. Điều này được cho là sẽ giúp hạn chế tình trạng phân lô bán nền, đầu tư lướt sóng, tạo áp lực tăng giá ảo trên thị trường.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO của Biggee (nền tảng dữ liệu bất động sản), nhận định với phương án tính thuế theo thời gian nắm giữ, mức thuế 10% áp cho bất động sản chuyển nhượng trong vòng 2 năm bị đánh giá là quá cao, nhất là khi so với quy định hiện hành chỉ 2% trên giá bán, không phân biệt thời gian nắm giữ.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại TPHCM chỉ tăng 5-10%/năm, mức thuế này có thể khiến nhà đầu tư gần như không còn lợi nhuận. Việc đánh thuế cao không những làm giá tăng mà còn kìm hãm dòng vốn vào thị trường, làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư.

Ông dự đoán trước những rào cản dữ liệu và thực tiễn quản lý, phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ nhiều khả năng sẽ được ưu tiên áp dụng trong ngắn hạn. Dù không tối ưu bằng cách tính trên lãi ròng, nhưng phương án này khả thi hơn ở thời điểm hiện tại. Tuy vậy, mức thuế cần được cân nhắc hợp lý để tránh gây sốc tâm lý thị trường và không trở thành rào cản cho hoạt động mua bán, đầu tư hợp pháp.

Về mặt vĩ mô, phương án này cũng có thể làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư bất động sản, hướng dòng vốn trở lại lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, yếu tố được kỳ vọng góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thực.

Ngoài ra, lo ngại về việc phải đóng thuế cao hơn hoặc thủ tục kê khai phức tạp có thể khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm đầu tư ngắn hạn, rút khỏi thị trường, khiến thanh khoản suy giảm, giao dịch chững lại trong ngắn hạn, ông Kiên nói thêm.

Bên cạnh đó, chính sách này có thể khiến giá nhà tăng do nhà đầu tư cộng thêm chi phí vào giá bán, gây khó khăn cho người mua thật và làm giảm thanh khoản thị trường. Việc xác định chi phí đầu vào cũng phức tạp, đặc biệt với nhà mua lâu năm. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều dự án lỗ, nếu không chứng minh được lỗ sẽ vẫn bị áp thuế 2%, gây bất lợi cho người bán.

UBND TPHCM đề xuất mở rộng một số trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất. Ảnh: TL

Chia sẻ tại Hội thảo Giá đất, Thuế đất thế nào cho hợp lý do Báo Thanh Niên tổ chức, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin, nhìn thấy hiện nay việc triển khai dự án bất động sản tăng thêm nhiều khoản chi phí sẽ đẩy nguy cơ tăng giá vào người mua cuối cùng như bảng giá đất đang tăng sốc hiện nay.

Điều này buộc chủ đầu tư phải tính toán lại bài toán doanh thu lời lãi để lập dự án, trong đó vòng xoay cho nguồn cung nhà vừa túi tiền có lãi trở nên khó khăn hơn. Cụ thể, tiền sử dụng đất và các khoản thuế phí thường chiếm khoảng 20%, tiền đất chiếm khoảng 50%... “Nhiều đơn vị quan tâm tìm đến nhờ chúng tôi thẩm định giá, nhiều dự án giá tạo lập quỹ đất sạch quá cao cũng cản trở việc thực hiện”, bà nhấn mạnh.

Chính vì thế, bà đề xuất các phương án giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo tránh thất thu cho ngân sách như phân nhóm để tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng, không áp dụng công thức chung cho người dân có nhu cầu chuyển đổi đất ở để an cư; với nhóm người đầu tư sở hữu từ 2-3 lô đất thì xét thu 30-50%; với nhà đầu tư lập dự án hoặc phân lô bán nền có thể xét mức thu 100% nhưng phải có cách tính công khai minh bạch.

Bà cũng kỳ vọng bảng giá đất điều chỉnh bổ sung có lộ trình tăng giãn ra thay vì tăng đột ngột, doanh nghiệp đang thực hiện dự án thì giữ nguyên mức thu. Cuối cùng, cách tính tiền sử dụng đất giữa các tỉnh thành cần có sự thống nhất để tránh đầu cơ thổi phồng các vùng giáp ranh đô thị.

“Một khi doanh nghiệp tính toán được nghĩa vụ tài chính đất đai phải thực hiện một cách nhanh chóng, đúng hạn thì doanh nghiệp cũng giảm được áp lực tài chính cũng như tính lời lãi cụ thể để cung ứng nguồn cung phù hợp với thị trường”, bà Liễu nhấn mạnh.

Hoàng An