Tìm cách giải bài toán 'tiền đâu mua lại đất của chính mình khi chuyển mục đích sử dụng'
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích cho hộ gia đình, cá nhân để việc an cư trên đất cha ông không trở thành gánh nặng tài chính quá sức.
Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan Trung ương, HoREA đã thẳng thắn chỉ ra những bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích lên đất ở.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 10 dự thảo Nghị quyết, nhằm gỡ vướng cho nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chính đáng của người dân.
Nỗi lo tiền đất "đè" giấc mơ an cư
Thực tế tại các tỉnh phía Nam, đặc biệt là vùng ven TP.HCM, quỹ đất do cha ông để lại qua nhiều thế hệ thường có diện tích lớn. Nhiều gia đình tứ đại đồng đường cùng sinh sống, canh tác trên một thửa đất và có nhu cầu bức thiết tách thửa, chia đất cho con cái xây nhà. Tuy nhiên, quy định về mức thu tiền sử dụng đất trong dự thảo hiện hành đang khiến nhiều người dân lo lắng vì số tiền phải nộp quá lớn.
Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 của dự thảo, mức thu tiền sử dụng đất được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Cụ thể, diện tích trong hạn mức phải nộp 30% chênh lệch, phần vượt hạn mức (không quá 1 lần) phải nộp 50%. Phần vượt quá 1 lần hạn mức chịu mức thu 100%.
Nhu cầu thực tế của đông đảo hộ gia đình có đất nông nghiệp diện tích nhỏ muốn chuyển đổi thành đất ở để giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết. Ảnh: QH
Để chứng minh tính bất cập của quy định này, HoREA đưa ra ví dụ về hộ gia đình ông Nguyễn Văn An (TP.HCM). Gia đình ông An sở hữu thửa đất rộng 2.000 m² có nguồn gốc tổ tiên để lại. Khu vực này có giá đất ở theo Bảng giá đất là 10 triệu đồng/m², giá đất nông nghiệp 300.000 đồng/m². Hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5 và hạn mức giao đất ở là 200 m².
Ông An muốn tách thửa, chuyển mục đích sử dụng thành 4 lô đất (mỗi lô 500 m²) để chia cho các con và bản thân. Áp dụng công thức của dự thảo hiện tại, tổng số tiền sử dụng đất gia đình ông An phải nộp lên tới 24,9 tỉ đồng. Trong đó, riêng 3 lô đất tách thêm (tổng 1.500 m²) bị coi là diện tích vượt hạn mức 2 lần, phải nộp 100% chênh lệch, tương đương hơn 21,8 tỉ đồng.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định con số gần 25 tỉ đồng này quá sức tưởng tượng đối với một hộ gia đình. Ông Châu cho rằng với mức thu này, ông An gần như phải bỏ tiền ra mua lại đất của chính mình với giá sát thị trường. Điều này dễ dẫn đến tình trạng người dân không đủ tiền làm thủ tục, phát sinh giao dịch "chui", gây thất thu ngân sách và khó khăn trong quản lý nhà nước.
Kiến nghị giảm gánh nặng tiền tỉ
Trước thực trạng trên, HoREA kiến nghị Quốc hội xem xét sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 10 theo hướng giảm tỉ lệ thu. Cụ thể, Hiệp hội đề xuất hạ mức thu xuống còn 20% chênh lệch địa tô (giảm 10% so với dự thảo) đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần, mức thu đề xuất là 30% (giảm 20% so với dự thảo). Riêng phần vượt quá 01 lần hạn mức vẫn giữ nguyên mức thu 100% để đảm bảo kiểm soát đầu cơ.
Hiệp hội đề nghị mức thu bằng 20% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp đối với diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức. Ảnh: QH
Nếu áp dụng theo phương án đề xuất của HoREA, bài toán tài chính của gia đình ông A sẽ thay đổi lớn. Khi ông A và 3 người con được công nhận là 04 hộ gia đình riêng biệt để tách thửa, tổng hạn mức đất ở sẽ tăng lên 800 m² (200 m² x 4 hộ).
Theo tính toán chi tiết của HoREA, phần diện tích trong hạn mức (800 m²) chỉ phải nộp 20%, tương đương 2,3 tỉ đồng. Phần diện tích vượt hạn mức 1 lần (800 m²) nộp 30%, tương đương 3,5 tỉ đồng. Phần diện tích vượt hạn mức 2 lần (400 m²) nộp 100%, tương đương 5,8 tỉ đồng.
Tổng cộng tiền chuyển mục đích đất của gia đình ông A sẽ phải nộp hơn 11,6 tỉ đồng. So với con số 24,9 tỉ đồng theo dự thảo ban đầu, đề xuất của HoREA giúp người dân tiết kiệm được tới hơn 13,2 tỉ đồng. Đây là con số mang ý nghĩa quan trọng đối với khả năng an cư của các gia đình đông con, nhiều thế hệ.
Bên cạnh đó, HoREA cũng lưu ý cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để tránh trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng hộ gia đình để trục lợi chính sách. Việc điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, tránh để người dân cảm thấy bị ngợp ngay trên mảnh đất cha ông để lại.
