TP HCM: Cảnh báo người dân giao dịch 'ngầm' tại các dự án KDC chưa có sổ, sẽ đối mặt nhiều rủi ro

Vừa qua, Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM đã phát đi thông báo số 2374 về một số nội dung người dân cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, đơn vị nhận được văn bản số 664 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP HCM, về nội dung: “Qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản, Cơ quan Cảnh sát điều tra nhận thấy, nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, cầm cố, nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi giới không chính thống”.

Trước vấn đề trên, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP HCM cho rằng người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất hợp pháp và quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế, dẫn đến tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định, làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP HCM nhấn mạnh: “Tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng nhận nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng”.

Để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM thông tin đến người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản cần lưu ý một số quy định cần thiết.

Theo đó, quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở thì phải tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, như kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, giấy tờ pháp lý của dự án khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư.

Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người dân phải yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, những rủi ro pháp lý khi giao dịch đất dự án chưa được cấp giấy chứng nhận cũng như giá trị pháp lý hạn chế của hợp đồng nguyên tắc, giấy tay, thỏa thuận dân sự không đăng ký.

Trên địa bàn TP HCM, thời gian qua một số chủ đầu tư dự án do năng lực tài chính yếu kém, nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua dưới nhiều hình thức hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở… khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định.

Trước đó, Sở Xây dựng TP HCM cũng thường xuyên cung cấp thông tin đến báo chí, cảnh báo nhiều dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, huy động vốn trên địa bàn TP như: Setia Edenia (phường Lái Thiêu) do Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu làm chủ đầu tư; A&T Saigon Riverside (phường Bình Hòa) do Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư; Dự án chung cư quảng trường AVA (AVA Plaza) tại phường Thuận Giao do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc An Phú làm chủ đầu tư…

Tấn Hiệp