Tranh cãi về đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng bất động sản: Công bằng hay bất hợp lý?

Những ngày qua, dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến đã thu hút sự quan tâm rộng rãi của dư luận, đặc biệt là giới đầu tư, kinh doanh địa ốc, khi đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi thu được từ chuyển nhượng bất động sản.

Thuế chuyển nhượng bất động sản 20% hay 2%?

Theo quy định trong dự thảo, nếu có thể xác định được thu nhập chịu thuế bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức: thu nhập chịu thuế nhân với thuế suất 20%, tương đương với mức thuế suất doanh nghiệp phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, dự thảo áp dụng thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, nếu bất động sản được chuyển nhượng trong vòng dưới 2 năm, thuế suất là 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên là 2%. Riêng với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thuế suất áp dụng là 2%.

Nhiều ý kiến tranh luận trái chiều về đề xuất đánh thuế 20% trên tiền lãi chuyển nhượng bất động sản

Ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, cho rằng việc tính thuế dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất của giao dịch và phù hợp với nguyên tắc của thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý thuế suất cố định 20% trong trường hợp có thể xác định chi phí có thể chưa đủ sức hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Vì vậy, ông đề xuất điều chỉnh thuế suất theo thời gian nắm giữ, tương tự như cách áp dụng trong trường hợp không xác định được chi phí, để tăng hiệu quả điều tiết thị trường.

Ví dụ, nếu xác định được phần lãi từ giao dịch, mức thuế có thể được chia theo các mốc thời gian: dưới 2 năm áp dụng 22%, từ 10 năm trở lên có thể áp dụng 10–15%. Điều này vừa bảo đảm công bằng, vừa góp phần hạn chế đầu cơ và sử dụng đất không hiệu quả. Thực tế hiện nay cho thấy mức thuế 2% cố định trên giá chuyển nhượng như đang áp dụng chưa phản ánh đúng bản chất giao dịch, bởi dù có lãi hay lỗ người bán vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng và thất thu ngân sách.

Việc chuyển sang tính thuế dựa trên thu nhập thực tế được xem là hợp lý trong bối cảnh các giao dịch bất động sản ngày càng minh bạch hơn nhờ thanh toán không dùng tiền mặt và giá đất tiệm cận với giá thị trường. Ngoài ra, mọi biến động quyền sở hữu bất động sản đều được cập nhật tại cơ quan thuế, cho phép kiểm soát hiệu quả. Người nộp thuế cũng có thể cung cấp hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí, từ đó đảm bảo việc tính thuế chính xác hơn.

Cuối cùng, để triển khai hiệu quả chính sách, ông Được nhấn mạnh cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bất động sản, đồng thời tăng cường giám sát các tổ chức công chứng, sàn giao dịch và đơn vị cung cấp hóa đơn, tạo điều kiện để người dân kê khai trung thực và minh bạch chi phí chuyển nhượng.

Phải nộp tới 20% thuế sẽ trở thành gánh nặng

Trong khi đó, nhiều người dân, trong đó có ông Bùi Thanh Hải (ngụ phường Xuân Hòa, TP HCM), cho rằng mức thuế này chưa phản ánh đúng thực tế. Theo ông Hải, với những người có thu nhập ổn định nhưng không có kênh đầu tư an toàn, nhiều người chọn mua bất động sản như một cách tích lũy. Khi cần bán, phần lãi thu được không lớn nhưng nếu phải nộp tới 20% thuế sẽ trở thành gánh nặng. Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như vàng hay tiết kiệm lại không bị đánh thuế, dẫn đến sự thiếu công bằng giữa các hình thức đầu tư.

Chia sẻ quan điểm này, TS Phạm Viết Thuận cũng cho rằng mức thuế 20% với cá nhân là không phù hợp nếu so với các doanh nghiệp đã nộp thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo ông, mức thuế hiện hành 2% trên giá trị chuyển nhượng là hợp lý hơn vì dễ thực hiện và phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất mới. Một chuyên gia cho rằng đánh thuế theo lợi nhuận thực (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý) mới là cách tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập, bảo đảm công bằng giữa người lỗ và người có lãi. Người bán không lãi sẽ không phải đóng thuế, còn người hưởng lợi nhuận cao sẽ đóng góp tương xứng.

Điều này không chỉ giảm gánh nặng cho người bán lẻ mà còn góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản. Thêm vào đó, khi bất động sản tăng giá mạnh, việc đánh thuế 20% trên lợi nhuận sẽ mang lại nguồn thu ngân sách lớn hơn so với cách tính 2% hiện nay.

Dù vậy, tính khả thi của phương án mới vẫn là vấn đề cần cân nhắc. Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản Wowhome, cho biết người dân hiện không biết tra cứu thông tin giá bất động sản ở đâu cho chính xác, minh bạch. Do đó, cần có lộ trình rõ ràng, hướng dẫn cụ thể và minh bạch hệ thống thông tin giá cả để người dân dễ thực hiện.

Thy Thơ - Sơn Nhung