Trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tay được pháp luật bảo vệ

Tuy vậy vẫn có trường hợp ngoại lệ, tức là HĐ chuyển nhượng quyền SDĐ không bị vô hiệu khi không được công chứng, chứng thực.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định thêm trường hợp ngoại lệ cho giao dịch đất bằng giấy tay không bị vô hiệu. Tranh minh họa: Lê Duy

Giấy viết tay lập trước hợp đồng có công chứng

Vào năm 2015, vợ chồng ông D.Đ.P. (ở xã Đồng Tâm) có nhận chuyển nhượng của ông Đ.S. (ở cùng địa phương) thửa đất có diện tích 10.626,8m2. Hai bên lập HĐ  chuyển nhượng có công chứng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ sau khi giao kết HĐ. Do đó, vợ chồng ông D.Đ.P. được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gọi tắt là sổ đỏ).

Tuy nhiên, thửa đất của ông D.Đ.P. nhận chuyển nhượng từ ông Đ.S. có diện tích 565,5m2 và 1 căn nhà trên đất đã được ông Đ.S. chuyển nhượng trước đó cho vợ chồng ông Đ.K. (ở cùng địa phương). Việc chuyển nhượng đất đai giữa ông Đ.S. và vợ chồng ông Đ.K. được thực hiện bằng giấy viết tay, có chữ ký xác nhận của 2 cán bộ ấp.

Dù chuyển nhượng bằng giấy viết tay, vợ chồng ông Đ.K. đã thanh toán đầy đủ số tiền và ông Đ.S. đã bàn giao đất, nhà cho vợ chồng ông Đ.K. quản lý, sử dụng. Trong quá trình sử dụng, vợ chồng ông Đ.K. dựng cọc cây làm rào phân chia phần ranh giới đất của vợ chồng ông với đất của ông Đ.S. (phần còn lại và phần này sau đó chuyển nhượng cho vợ chồng ông D.Đ.P.).

Năm 2023, căn nhà của vợ chồng ông Đ.K. bị xuống cấp nên được tháo dỡ xây lại nhà mới, thì bị vợ chồng ông D.Đ.P. cho rằng, đã lấn chiếm của họ 375,3m2, trong tổng số 565,5m2 mà ông Đ.S. đã chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho vợ chồng ông.

Vụ án tranh chấp giữa vợ chồng ông D.Đ.P. và vợ chồng ông Đ.K. được tòa án thụ lý và phán quyết: Bác yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông D.Đ.P. (nguyên đơn) về việc yêu cầu vợ chồng ông Đ.K. (bị đơn) trả lại diện tích đất 375,3m2 mà vợ chồng ông D.Đ.P. cho rằng vợ chồng ông Đ.K. lấn chiếm. Đồng thời, tòa án tuyên HĐ chuyển nhượng quyền SDĐ đã công chứng giữa vợ chồng ông D.Đ.P. và ông Đ.S. vô hiệu một phần đối với một phần diện tích đất 565,5m2  do bị nhầm lẫn. Điều này làm vợ chồng ông D.Đ.P. bức xúc vì cho rằng: Đất chuyển nhượng theo HĐ có công chứng vẫn bị tòa án xử thua người chuyển nhượng bằng giấy tay là vô lý.

Sự việc trên cũng giống như trường hợp của ông D.V.V. (ở xã Thuận Lợi). Năm 2010, ông Dương Văn Việt chuyển nhượng của vợ chồng ông D.M. (ở xã Tân Lợi) 5 sào đất (đất có sổ đỏ, do ông D.M. đứng tên), bằng giấy viết tay và đôi bên đã giao đất và giao tiền đầy đủ. Sau đó, vợ chồng ông D.M. tiếp tục bán đất này cho người khác bằng HĐ có công chứng, nhưng ông D.V.V. không hề hay biết. Ông D.V.V. muốn biết trường hợp của ông có được pháp luật bảo vệ không?

Trường hợp ngoại lệ đối với chuyển nhượng bằng giấy tay

Từ 2 vụ việc trên, luật sư Hoàng Xuân Lợi, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh phân tích: Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 (nay là Điều 27 Luật Đất đai năm 2024) có quy định, HĐ chuyển nhượng quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Trong khi đó, tại khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Do đó, pháp luật hiện hành công nhận giấy viết tay chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông Đ.K. và ông Đ.S.; giữa ông Dương Văn Việt với ông D.M.. Việc pháp luật công nhận giao dịch của họ không bị vô hiệu là có căn cứ và khách quan, thể hiện sự công bằng.

Luật sư Cao Sơn Hà, Đoàn Luật sư thành phố chia sẻ thêm: Dù Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đều quy định HĐ chuyển nhượng quyền SDĐ phải được công chứng, chứng thực và Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định khi HĐ vi phạm quy định về hình thức, tức là không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó vô hiệu; tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định thêm trường hợp ngoại lệ cho giao dịch đất bằng giấy tay không bị vô hiệu. Đó là trường hợp, khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì HĐ đó vẫn có hiệu lực. Do đó, giao dịch của vợ chồng ông Đ.K., ông D.V.V. với các chủ đất vẫn không bị vô hiệu, khi các bên đều tuân thủ và thực hiện đảm bảo 100% nghĩa vụ theo HĐ đã giao kết.

Đối với trường hợp ông D.V.V., luật sư Cao Sơn Hà cho rằng: Ông Việt có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận giao dịch bằng giấy tay giữa ông với ông D.M. có hiệu lực và tuyên giao dịch giữa ông D.M. với người nhận chuyển nhượng sau vô hiệu, với lý do giao dịch giữa ông D.M. và người sau đã vi phạm điều cấm của luật, có dấu hiệu lừa đảo. Bởi vì, một miếng đất không được phép chuyển nhượng 2 lần cho 2 người khác nhau, tại những thời điểm khác nhau.