Vì sao gần 7 năm quỹ bảo trì tại dự án Hateco Apollo 'nằm im'?

Dự án chung cư Hateco Apollo nằm trên đường Xuân Phương (phường Xuân Phương, TP Hà Nội) do Công ty Cổ phần Tập đoàn Hateco làm chủ đầu tư.

Theo phản ánh của một số người dân, chất lượng chung cư sau vài năm đưa vào sử dụng đã xuống cấp đáng kể. Một số mặt ngoài tòa nhà bong tróc, khu vực hành lang, hệ thống kỹ thuật của tòa nhà có dấu hiệu không được bảo trì, chăm sóc đúng mức; công tác vệ sinh không đảm bảo khiến không gian sống ngày càng đi xuống.

Những bức xúc kéo dài, dẫn đến việc nhiều cư dân đồng loạt treo băng rôn đỏ rực các ban công đòi quỹ bảo trì.

Lý giải về vấn đề xuống cấp của tòa nhà, Chủ đầu tư Hateco (CĐT) cho biết, nguyên nhân cốt lõi do nguồn thu phí dịch vụ suốt 7 năm qua không thay đổi, trong khi hàng loạt chi phí từ nhân công, hóa chất, dụng cụ đến các khoản quản lý, bảo hiểm bắt buộc đều tăng mạnh. Áp lực trượt giá buộc nhà thầu cung cấp dịch vụ phải tăng đơn giá, dẫn đến việc phải cắt giảm nhân sự và tần suất làm sạch để cân đối ngân sách.

Liên quan đến hệ thống kỹ thuật, CĐT cho biết từ khi tòa nhà đi vào hoạt động đến ngày 31/12/2025, đơn vị đã phải dùng nguồn kinh phí tự có để bảo trì, thay thế các thiết bị chung nhằm đảm bảo vận hành an toàn. Khối lượng công việc này đã được CĐT và Ban quản trị (BQT) đối chiếu chứng từ minh bạch, đi đến thống nhất xác nhận tại biên bản làm việc ngày 11/4/2026 để làm cơ sở quyết toán theo quy định.

Chung cư Hateco Xuân Phương "đỏ rực" băng rôn đòi quỹ bảo trì

Đằng sau câu chuyện xuống cấp còn là những khúc mắc kéo dài xoay quanh Quỹ bảo trì và công tác quản trị. Theo phản ánh của đại diện BQT, CĐT đã nắm giữ nguồn kinh phí này từ thời điểm bàn giao nhà năm 2019 và có dấu hiệu trì hoãn bàn giao khi BQT được thành lập. Tuy nhiên, CĐT cho rằng: quá trình hình thành cơ cấu quản lý tại đây lại gặp không ít trở ngại khách quan.

Cụ thể, dù bàn giao từ tháng 10/2019 và đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư (HNNCC) lần đầu sau 12 tháng, nhưng ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 (2020 - 2021) đã khiến sự kiện này bị lùi đến đầu năm 2022. Đáng nói, BQT khóa đầu tiên chỉ hoạt động vỏn vẹn 3 tháng rồi đồng loạt từ nhiệm. Phải đến tháng 12/2024, dưới sự chủ trì trực tiếp của UBND phường Phương Canh cũ, một HNNCC bất thường mới được tổ chức thành công.

Ngay sau khi BQT mới được chính thức công nhận vào ngày 26/2/2025, CĐT đã lập tức ban hành văn bản số 10 (ngày 4/3/2025) đề nghị BQT tiếp nhận công tác quản lý vận hành, bàn giao hồ sơ và quyết toán kinh phí bảo trì. Phía CĐT nhấn mạnh, trong suốt quá trình này, đơn vị luôn thể hiện tinh thần phối hợp tích cực nhằm mong muốn nhanh chóng hoàn trả quỹ bảo trì về cho các chủ sở hữu theo đúng các công văn đã phúc đáp.

Cần có cơ chế quản lý quỹ bảo trì rõ ràng

Trao đổi với PV Tiền Phong, Luật sư Nguyễn Hải Lăng, Công ty luật Hồng Hạnh Vân Canh cho rằng: Phần giải trình của CĐT mới giải thích được một phần những vấn đề cư dân phản ánh, nhưng chưa làm rõ được những nội dung cốt lõi liên quan đến quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì.

Theo Luật sư việc CĐT tự bỏ tiền sửa chữa, bảo trì các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà là thông tin cần được ghi nhận. Tuy nhiên, phải phân biệt rõ tiền của CĐT với kinh phí bảo trì 2% thuộc về các chủ sở hữu. “Chủ đầu tư bỏ tiền sửa chữa không đồng nghĩa với việc đương nhiên được lấy khoản chi đó để khấu trừ vào kinh phí bảo trì”, Luật sư Lăng khẳng định.

Cụ thể, muốn quyết toán phải xác định cụ thể từng hạng mục, nguồn tiền, trách nhiệm của các bên và có đầy đủ hợp đồng, nghiệm thu, hóa đơn, chứng từ cũng như căn cứ pháp lý.

Vấn đề đáng quan tâm hơn là quá trình quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì. Dịch COVID-19 có thể là một yếu tố khách quan cần xem xét, nhưng không có nghĩa là kinh phí bảo trì tiếp tục được CĐT quản lý trong thời gian dài sau đó. Đặc biệt, nếu năm 2022 BQT đã được bầu và được công nhận thì cần làm rõ tại thời điểm đó CĐT đã thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì như thế nào. Luật sư khẳng định: “Việc các thành viên BQT sau đó đồng loạt từ nhiệm không đương nhiên có nghĩa là CĐT được tiếp tục quản lý khoản tiền này mà không có cơ chế pháp lý rõ ràng. Khoảng thời gian này CĐT cần được giải trình bằng hồ sơ, bằng văn bản chứ không thể chỉ giải thích bằng hoàn cảnh khách quan”.

Đối với BQT mới được công nhận tháng 2/2025, việc CĐT có văn bản đề nghị bàn giao vào tháng 3/2025 là một động thái tích cực. Tuy nhiên, vẫn phải làm rõ toàn bộ dòng tiền kinh phí bảo trì từ năm 2019 đến thời điểm bàn giao: đã thu bao nhiêu, gửi ở đâu, tiền lãi phát sinh bao nhiêu, đã chi những khoản gì và số tiền thực tế còn phải bàn giao là bao nhiêu.

Khi có bảng quyết toán đầy đủ, sao kê ngân hàng và chứng từ của từng khoản chi thì cư dân mới có thể biết chính xác quyền lợi của mình được bảo đảm đến đâu. “Với quỹ bảo trì, điều cư dân cần không phải là lời giải thích mà là sự minh bạch: tiền vào bao nhiêu, tiền ra bao nhiêu, căn cứ pháp lý nào để chi và cuối cùng còn bao nhiêu phải bàn giao?”, ông Lăng nêu.

Về vấn đề tại chung cư Hateco, một cán bộ UBND phường Xuân Phương cho biết, ngày 5/10, UBND phường đã có buổi làm việc trực tiếp với CĐT chung cư Hateco. Tại buổi làm việc, CĐT cam kết tuân thủ các quy định và cam kết bàn giao kinh phí bảo trì trong vòng 30 ngày.

Để đảm bảo công tác bàn giao diễn ra minh bạch, đúng pháp luật và ổn định tình hình địa phương, cán bộ phường Xuân Phương cho biết, trong tuần chính quyền phường sẽ tổ chức cuộc họp trực tiếp tại chung cư.