VKSND TP.HCM: Novareal nhận tiền cọc tại dự án NovaWorld Phan Thiết trái luật, có dấu hiệu huy động vốn trái phép

Phối cảnh dự án NovaWorld Phan Thiết

Từ một tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng cá nhân, vụ án NovaWorld Phan Thiết đã mở ra vấn đề pháp lý lớn khi Viện kiểm sát cho rằng việc Novareal trực tiếp nhận tiền cọc là trái luật, xâm phạm các nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh bất động sản.

NOVAREAL KHÔNG CÓ QUYỀN NHẬN TIỀN CỌC

Ngày 19/12, Tòa án nhân dân TP.HCM xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa một ngân hàng và bị đơn là vợ chồng khách hàng Trần Hồng Sơn liên quan đến dự án NovaWorld Phan Thiết. Công ty Cổ phần Novareal là bên có quyền nghĩa vụ liên quan.

Tại phiên phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP.HCM cho rằng chủ đầu tư ký hợp đồng giao Novareal môi giới, tư vấn bán bất động sản là phù hợp quy định pháp luật. Nội dung văn bản thỏa thuận thể hiện Novareal được giới thiệu, tư vấn, hỗ trợ bán bất động sản khi dự án đủ điều kiện mở bán là phù hợp các Điều 63, 64 và 65 Luật Kinh doanh bất động sản.

Song, Viện kiểm sát xác định thỏa thuận đặt cọc giữa Novareal và ông Sơn là trái pháp luật, bởi nội dung các điều khoản trong văn bản thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc bao gồm từng đợt thanh toán là trái pháp luật. Mục đích của việc đặt cọc cũng không đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Việc đặt cọc phải nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa chính các bên, không phải để chứng minh năng lực tài chính hay để giao tiền cho bên thứ ba. Trong vụ việc này, giữa ông Sơn và Novareal không tồn tại hợp đồng mua bán bất động sản, nên mục đích đặt cọc là không hợp pháp.

Novareal là đơn vị môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai; đồng thời cấm tổ chức môi giới vừa làm trung gian, vừa tham gia thực hiện hợp đồng.

Việc Novareal trực tiếp nhận tiền cọc với số tiền lớn, quy định phương thức thanh toán, được xem là “hình thức huy động vốn trái phép”, vi phạm khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó Viện kiểm sát cho rằng văn bản thỏa thuận có nội dung trái pháp luật, vi phạm điều cấm nên vô hiệu; việc ngân hàng giải ngân khoản vay phục vụ giao dịch bị pháp luật cấm cũng làm cho giao dịch tín dụng vô hiệu.

Ngoài ra, hợp đồng thế chấp được xác lập trên cơ sở quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận vô hiệu. Do Novareal không phải chủ đầu tư, không có quyền nhận đặt cọc, nên quyền tài sản không hình thành hợp pháp, kéo theo hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Viện kiểm sát nhận định tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu là "có căn cứ", song chưa giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu; chưa làm rõ nghĩa vụ trả lãi, trách nhiệm bồi thường, cũng như chưa giải quyết triệt để hợp đồng thế chấp theo yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.

Ngoài ra, tòa sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ về pháp lý dự án, chưa thẩm định hiện trạng tài sản thế chấp; trong khi sau phiên sơ thẩm, đương sự đã cung cấp tài liệu cho thấy tài sản là có thật.

Viện kiểm sát nhân dân TP.HCM đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, một phần kháng cáo của Novareal và một phần kháng nghị của VKSND khu vực 7, tuyên hủy án sơ thẩm. Hội đồng xét xử sẽ nghị án kéo dài, dự kiến đưa ra phán quyết vào ngày 26/12.

TÒA XÁC ĐỊNH NOVAREAL VI PHẠM PHÁP LUẬT

Theo hồ sơ, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Sơn ký văn bản thỏa thuận với Novareal mua biệt thự song lập diện tích đất 150m2, tổng diện tích sàn 175m2 thuộc tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương, xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (NovaWorld Phan Thiết, nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng).

Đến ngày 25/11/2020, vợ chồng ông ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng vay 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự song lập trên. Hợp đồng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5% một năm; tài sản bảo đảm chính là quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận mua biệt thự này.

Theo phía ngân hàng, từ khi vay đến nay, vợ chồng ông Sơn mới chỉ trả 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và ngừng trả từ tháng 12/2022. Tính đến 30/9, dư nợ đã vượt 5,32 tỷ đồng. Dù được ngân hàng nhiều lần nhắc nhở, ông bà vẫn không thanh toán, buộc ngân hàng phải khởi kiện, yêu cầu trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản từ hợp đồng mua biệt thự.

Dự án NovaWorld Phan Thiết

Vào đầu tháng 10/2025, Tòa án nhân dân Khu vực 7 – TP.HCM đã xét xử vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến dự án NovaWorld Phan Thiết giữa nguyên đơn là một ngân hàng lớn và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn.

Sau quá trình nghiên cứu hồ sơ và nghị án, Hội đồng xét xử đã bác yêu cầu khởi kiện của phía ngân hàng, tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn đều vô hiệu. Tòa buộc Novareal phải trả lại cho ngân hàng 3,65 tỷ đồng nợ gốc (số tiền công ty nhận giải ngân từ ngân hàng); buộc ngân hàng phải trả lại cho vợ chồng ông Sơn hơn 900 triệu đồng.

Hội đồng xét xử cho biết, khoản vay mà ngân hàng giải ngân cho vợ chồng ông Sơn nhằm thanh toán đợt 2 theo văn bản thỏa thuận ký ngày 5/11/2020 với Novareal để mua biệt thự song lập. Tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền tài sản của vợ chồng ông Sơn phát sinh từ văn bản này. Căn biệt thự thuộc loại tài sản hình thành trong tương lai, vì vậy trước khi xem xét tính pháp lý của hợp đồng tín dụng, cần đánh giá tính pháp lý của văn bản thỏa thuận mua căn biệt thự.

Theo tòa, Novareal nhân danh chủ đầu tư dự án Thung Lũng Đại Dương ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Novareal chỉ được hưởng thù lao môi giới và hoa hồng khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản.

Song, tại Điều 3 của văn bản thỏa thuận, Novareal lại quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn và phương thức nộp tiền, cũng như cách xử lý tiền đặt cọc. Nội dung này trái luật, bởi công ty môi giới không có quyền trực tiếp nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, mà chỉ đóng vai trò trung gian để người mua và chủ đầu tư ký hợp đồng.

Bên cạnh đó, kết quả thẩm định hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai cho thấy ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất xây biệt thự, tại địa phương chính quyền cũng không có thông tin quản lý dự án. Hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng minh bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự song lập thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương đã được xây xong phần móng. Công ty Delta Valley Bình Thuận (chủ đầu tư dự án) cũng không được phép ủy quyền cho Novareal ký hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà ở.

Hội đồng xét xử cho rằng, tài sản này thực tế không tồn tại, việc Novareal nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị xác định là vi phạm pháp luật và bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 vợ chồng ông Sơn ký với Công ty Novareal là vô hiệu.

Giang Hồng