Xuất hiện giao dịch 'cắt lỗ' chung cư

Thị trường căn hộ có dấu hiệu hết "sốt", được kỳ vọng bước vào quỹ đạo mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mặt bằng giá bất động sản từ cuối quý IV đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số khu vực, sau nhiều quý tăng mạnh.

Trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chấp nhận bán thấp hơn giá mua để “thoát hàng”, cho thấy cơn sốt căn hộ đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Dù vậy, đơn vị này nhấn mạnh hiện tượng trên cần được nhìn nhận thận trọng, bởi chưa phản ánh bức tranh chung của thị trường căn hộ.

Xuất hiện giao dịch "cắt lỗ"

VARS IRE nhấn mạnh hiện tượng cắt lỗ chủ yếu rơi vào nhóm sản phẩm bị "thổi giá" quá cao trong các đợt sốt ngắn hạn, hoặc những giao dịch mang tính đầu cơ theo tâm lý đám đông (FOMO). Đây là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, kỳ vọng lướt sóng nhanh và buộc phải thu hồi vốn sớm khi thị trường có dấu hiệu chững lại.

Ngược lại, phần lớn người mua nhà để ở và các nhà đầu tư dài hạn vẫn chưa chịu áp lực tài chính đáng kể. Dòng tiền trên thị trường hiện không rơi vào trạng thái căng thẳng, do đó, chưa có dấu hiệu của một làn sóng bán tháo trên quy mô lớn như các giai đoạn khủng hoảng trước đây.

Đồng thời, đơn vị cũng cho rằng hiện tượng này cần được nhìn nhận trong bối cảnh tâm lý thị trường đang được củng cố bởi nhiều yếu tố vĩ mô. Các giải pháp phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế tiếp tục được triển khai, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình quy mô lớn, trong đó có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm mới đây.

Những yếu tố này đã góp phần nâng đỡ kỳ vọng trung và dài hạn, khiến mặt bằng giá bất động sản nói chung và phân khúc chung cư nói riêng khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Chung cư vẫn giữ vai trò dẫn dắt

Trong khi các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện ở một nhóm nhà đầu tư nhất định, bức tranh tổng thể của thị trường căn hộ vẫn cho thấy nhiều yếu tố nền tảng đang giữ nhịp thị trường.

Theo dữ liệu của VARS IRE, thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận mức tăng trưởng rõ nét, với nguồn cung mới tăng khoảng 50% so với năm 2024 và tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động.

Dù nguồn cung tăng mạnh, khả năng hấp thụ của các dự án nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, vẫn duy trì ở mức tích cực. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án ghi nhận thanh khoản tốt chỉ sau thời gian ngắn mở bán.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu ở thực, cùng với nhu cầu đầu tư trung và dài hạn, vẫn đóng vai trò chủ đạo trên thị trường, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như trong các giai đoạn “sốt” trước đó.

Căn hộ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt trong diễn biến mặt bằng giá bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Song song với sự phục hồi của giao dịch, chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt mặt bằng giá bất động sản. Theo thống kê của VARS IRE, tại thời điểm cuối quý III năm nay, so với năm 2019, giá bán bình quân căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội đã tăng 96%, Đà Nẵng tăng 73% và TP.HCM tăng 57%. Tại Hà Nội, có những giai đoạn giá thậm chí tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Liên quan đến hàng tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III tăng mạnh so với quý trước. VARS IRE đánh giá phần lớn lượng tồn kho hiện nay là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng hoặc các dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan, thay vì là hàng tồn hoàn thiện khó tiêu thụ như các giai đoạn trước.

VARS IRE nhận định thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm tăng nóng, định giá ảo so với giá trị thực sẽ chịu áp lực giảm giá mạnh để về đúng giá trị. Trong khi đó, các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn giữ vững sức hút.

Trong ngắn hạn, mặt bằng giá chung cư tại các đô thị lớn được dự báo sẽ khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng, mà sẽ đi vào quỹ đạo ổn định và bền vững hơn.

Lam Như