10 thách thức lớn khi phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền

Các chuyên gia nhận định, đằng sau “cơn khát” nhà ở là hàng loạt nguyên nhân âm ỉ kéo dài khiến thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, đáng chúbys có 10 thách thức lớn khi phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại hầu hết các nền kinh tế lớn do nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động. Thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập cho nhà ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản và gia tăng mức độ bất mãn trong xã hội.

Thông tin được TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO chia sẻ tại cuộc họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức.

Các đại biểu tham gia cuộc họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật"

TS. LS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra 10 thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Thứ nhất, thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Thứ hai, chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như thép, xi măng… tăng giá, chi phí nhân công khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Thứ ba, quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.

Thứ tư là thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử như nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao.

Thứ năm, liên quan đến chỉnh trang đô thị xanh (green gentrification), các dự án bất động sản xanh đôi khi làm giá bất động sản xung quanh tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Thứ sáu, thị trường tài chính hóa với các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế nhà xã hội.

Thứ bảy, thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững. Quỹ nhà này trên thực tế không đủ lớn và bị cắt giảm; hai vợ chồng có mức thu nhập trung bình khó có thể tiếp cận.

Thứ tám, tình trạng ô nhiễm và hạ tầng kém. Nhà ở giá rẻ hay khu ổ chuột thường rơi vào tình trạng thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, giảm chất lượng sống của người dân.

Thứ chín, tình trạng bất bình đẳng và phân biệt khu vực. Nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường ở xa nơi làm việc với cơ hội thấp hơn và môi trường xấu hơn.

Thứ mười, lãi suất cao và rủi ro tài chính. Lãi vay cao gây cản trở cho người dân tiếp cận để mua, sửa chữa nhà ở; dễ dẫn đến vỡ nợ, buộc phải bán nhà; hoặc tình trạng vô gia cư, vấn đề đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.

Phát biểu tại buổi họp, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” là “điểm rơi” phù hợp với yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên phát triển mạnh mẽ và chuyển mình theo hướng bền vững, toàn diện.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phát biểu tại buổi họp

Bà Tống Thị Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng đã tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc triển khai các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong đó, có quy định thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, với mục đích tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê, giúp những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có chỗ ở ổn định. Việc tập trung vào phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng hạn chế phần nào tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội nói chung hay nhà ở xã hội cho thuê nói riêng thì cũng cần thời gian để có thể tạo lập được đủ nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận người có thu nhập thấp hiện nay. “Chính vì vậy, nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm và phát triển song song trong bối cảnh hiện nay”, bà Hạnh nhìn nhận.

Ở góc độ kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, trong bối cảnh mới, tốc độ tăng trưởng của bất động sản bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hóa. Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%. Điều này sẽ kéo tốc độ tăng giá bất động sản từ năm 2026 trở đi diễn ra nhanh chóng, có thể đạt mức 12 - 15%/năm, nếu không có các giải pháp kiểm soát.

Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật"

Một vấn đề khác được Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu đặt ra là hiện nay, hệ thống chính sách và quy định pháp luật của Việt Nam liên quan đến nhà ở đã khá đầy đủ, từ Hiến pháp đến các luật chuyên ngành và nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới của thị trường, điều cần thiết là phải xác định rõ Việt Nam đang thực sự thiếu loại sản phẩm nhà ở nào.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Cùng với đó, điều tiết nguồn tài chính cho thị trường bất động sản thông qua công cụ thuế và tín dụng.

Ngoài ra, cần cải cách thủ tục hành chính, cụ thể là thủ tục đầu tư. Hiện nay, thủ tục đầu tư phức tạp có thể gây khó khăn và mất thời gian cho doanh nghiệp.

Đồng tình với những góp ý trên, song PGS. TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, nếu giá quá cao thì người dân không thể tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá “vừa túi tiền” cũng không đồng nghĩa với nhà ở xã hội hay giá rẻ. “Điều quan trọng là phải tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông, để người tiêu dùng yên tâm và thị trường có thể tiêu thụ được sản phẩm”, chuyên gia nhấn mạnh.

Phương Anh