12 dự án vi phạm của Mường Thanh: Bài toán công bằng và kỷ cương thị trường

18.000 căn hộ chênh quy hoạch

UBND TP. Hà Nội đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện theo pháp luật, sở hữu, quản lý, điều hành hoặc tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư.

Tổ hợp HH Linh Đàm của Mường Thanh. Ảnh: Nguyễn Cảnh

Danh mục gồm tổ hợp chung cư CT6 Kiến Hưng, công trình hỗn hợp Đại Thanh, CT5 Tân Triều, khu nhà ở Xa La, CT11-CT12 Kim Văn – Kim Lũ, các tòa VP3, VP5, VP6 và bốn tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Theo số liệu công bố, tổng số căn hộ theo quy hoạch tại các dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế lên gần 25.000 căn, tức chênh lệch hơn 18.000 căn. Việc gia tăng số lượng căn hộ kéo theo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời khiến việc xử lý sai phạm trở nên phức tạp khi nhiều người dân đã sinh sống ổn định.

Dự thảo nghị quyết đề xuất chia các công trình, hạng mục xây dựng sai quy hoạch hoặc giấy phép thành ba nhóm để xác định biện pháp khắc phục hậu quả.

Cụ thể, nhóm 1 gồm các công trình được phép tồn tại theo hiện trạng nếu đáp ứng các tiêu chí về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; cảnh quan đô thị và các yêu cầu về chỉ giới, hành lang bảo vệ công trình.

Nhóm hai gồm các công trình chưa đáp ứng một số tiêu chí nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời cư dân hoặc chuyển đổi công năng. Nhóm 3 là các công trình phải tháo dỡ nếu không đáp ứng những điều kiện bắt buộc hoặc không thể khắc phục.

Theo dự thảo nghị quyết, UBND thành phố sẽ quyết định cụ thể công trình, hạng mục hoặc phần diện tích được phép tồn tại, tồn tại có điều kiện hay phải tháo dỡ trên cơ sở kết quả rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn.

Trao đổi với TheLEADER, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng tiêu chí quyết định cần tập trung vào mức độ an toàn thực tế và khả năng khắc phục kỹ thuật, thay vì dựa vào thời gian công trình đã tồn tại hoặc việc người dân đã chuyển đến sinh sống. Với những hạng mục có thể khắc phục, giải pháp phải cụ thể, có khả năng kiểm chứng.

Việc tháo dỡ một phần công trình cao tầng cũng đặt ra yêu cầu kiểm định kết cấu và xây dựng phương án thi công riêng. Luật sư Hà cảnh báo, công tác này có thể tiềm ẩn rủi ro đối với kết cấu chung của tòa nhà và các công trình liền kề, do đó không thể áp dụng đại trà mà phải dựa trên kết quả đánh giá chuyên môn đối với từng công trình.

Điểm đáng chú ý là dự thảo khẳng định việc cho phép công trình vi phạm tiếp tục tồn tại theo cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm, không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật. Đây là biện pháp khắc phục hậu quả, không phải hợp thức hóa sai phạm.

Với các công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vi phạm và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. UBND TP. Hà Nội cho biết số lợi bất hợp pháp được tính trên diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch hoặc giấy phép, nhân với suất vốn đầu tư xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế và tỷ lệ 50%.

Cũng theo dự kiến, chủ đầu tư đồng thời phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả, di dời, bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tháo dỡ và hoàn trả hoặc bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đặc biệt, các khoản này không sử dụng ngân sách nhà nước mà được bảo đảm bằng tiền ký quỹ và tài sản của chủ đầu tư.

Đối với cư dân thuộc diện phải di dời, dự thảo đưa ra ba phương án để người mua nhà lựa chọn và thỏa thuận với chủ đầu tư: nhận tiền bồi thường, hỗ trợ; chuyển sang căn hộ hoặc nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện kinh doanh; hoặc được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở.

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp có trách nhiệm hoàn tất hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng không nộp hồ sơ, người mua được trực tiếp đề nghị cơ quan chức năng giải quyết theo quy định.

Xử lý thế nào?

Theo Sở Xây dựng, việc buộc tháo dỡ các phần công trình vi phạm và di dời số lượng lớn cư dân có thể ảnh hưởng đến an sinh xã hội, phát sinh khiếu kiện kéo dài. Tuy nhiên, cơ quan này cũng lưu ý trên địa bàn Hà Nội còn nhiều dự án vi phạm tồn đọng, kéo dài chưa được xử lý triệt để.

Việc xử lý các dự án tồn đọng cần dựa trên tiêu chí rõ ràng và được áp dụng nhất quán. Ảnh: NC

Vì vậy, việc áp dụng cơ chế đặc thù cho 12 dự án cần được xem xét trong tương quan với các dự án khác trên địa bàn. Sở cảnh báo, nếu cơ chế này được mở rộng để xử lý các dự án khác, hiệu quả răn đe của các quy định pháp luật về đất đai, trật tự xây dựng có thể bị ảnh hưởng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) khuyến nghị việc xử lý các dự án tồn đọng cần dựa trên tiêu chí rõ ràng và được áp dụng nhất quán. Cơ chế đặc thù có thể giúp giải quyết những vướng mắc đã kéo dài, nhưng không nên tạo ra cách hiểu rằng chủ đầu tư có thể xây dựng sai quy hoạch rồi chờ cơ chế tháo gỡ sau khi công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Một vấn đề khác cần lưu ý là bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ khắc phục trên thực tế.

Theo ông Đính, việc yêu cầu chủ đầu tư chịu toàn bộ chi phí là nguyên tắc cần thiết, song cần xác định rõ trách nhiệm, nguồn lực và lộ trình thực hiện để không đẩy rủi ro sang người mua nhà hoặc ngân sách nhà nước. Đồng thời, quá trình xử lý phải gắn với việc khôi phục, bổ sung hạ tầng để chất lượng sống của cư dân và điều kiện phát triển đô thị được cải thiện.

Từ vụ việc này, yêu cầu đặt ra không dừng ở việc xác định công trình nào được giữ lại hay phải tháo dỡ.

Việc phân loại phải minh bạch, các nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm khắc phục phải được thực hiện đầy đủ, trong khi công tác quản lý, kiểm tra và xử lý vi phạm cần được tăng cường từ xa, từ sớm để tránh lặp lại tình trạng sai phạm kéo dài, đến khi công trình đã hình thành và có đông cư dân mới tìm phương án giải quyết.