138.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 3 năm tới

Đơn vị này cho biết quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của ngành bất động sản vào khoảng 189.000 tỉ đồng vào cuối năm 2021, trong đó khoảng 73% giá trị – tương ứng 138.000 tỉ đồng – sẽ có điểm rơi đáo hạn trong giai đoạn 2022–2024.

Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh ngành dần hồi phục sau Covid-19 và xuất hiện những thay đổi pháp lý, mà còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng – đơn vị giữ vai trò đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu.

Áp lực này, theo FiinRatings, có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.

Miếng bánh cho vay bất động sản vẫn luôn béo bở vì có biên độ lãi cao. Ảnh: N.K

Về triển vọng thị trường TPDN năm 2022 và các năm tới, FiinRatings cho rằng triển vọng thị trường này có thể được duy trì nếu những tác động từ sự kiện Tân Hoàng Minh và các thay đổi chính sách không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền, tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.

Cụ thể, việc khu trú các công ty bị phát hiện vi phạm để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư cá nhân sẽ tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng “domino” đến thị trường. Việc này cũng tránh được các ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và chứng khoán như thị trường Trung Quốc gặp phải khi áp dụng “3 lằn ranh đỏ” với các nhà phát triển bất động sản nước này.

Bên cạnh đó, rủi ro trên thị trường cũng có thể được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trái phiếu Tập đoàn Tân Hoàng Minh được đảm bảo thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi, hoặc có lộ trình rõ ràng.

Về một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường TPDN được các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý và thông điệp chấn chỉnh hoạt động thị trường TPDN và đấu giá quyền sử dụng đất của Chính phủ, FiinRatings cho rằng các sự kiện trên, cùng các thay đổi chính sách đang diễn ra gồm Thông tư 16/2021 của Ngân hàng Nhà nước và Nghị định 153/2020 của Bộ Tài chính sẽ làm cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp giảm đáng kể về quy mô phát hành vào năm 2022.

Đơn vị này cũng đánh giá về tác động của các sự kiện trên đến các đối tượng trên thị trường vốn Việt Nam, đồng thời nhận định, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn.

Cụ thể, ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng, ngành bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản dân cư nói riêng vẫn cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với giai đoạn năm trước.

Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng, gồm: Hệ số Nợ vay/Vốn chủ sở hữu của các đơn vị bất động sản dân cư niêm yết hiện đang ở mức 0,7 lần; Hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần; và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần vào cuối 2021.

Điểm đáng lưu ý là tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TPHCM đã giảm chỉ còn chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29.000 căn mỗi năm trong hai năm diễn ra Covid-19, so với mức 66.000 căn mỗi năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015 – 2019.

Vân Phong