3 đạo luật mới: Dòng tiền sẽ chảy vào phân khúc bất động sản nào?

Dòng tiền lớn vẫn đang cố thủ trong ngân hàng

Từ ngày 1/8/2024, 3 dự án Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức được áp dụng. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần bất động sản BHS (BHS Group) đánh giá, đây là động thái rất tích cực, quyết liệt của Quốc hội và Chính phủ để hoàn thiện hành lang pháp lý, là một mốc quan trọng cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Tuyển băn khoăn mọi thứ sẽ phải bắt đầu từ đâu, khi dòng tiền lớn vẫn đang cố thủ trong các ngân hàng.

Chủ tịch BHS Group cho biết gần đây, thị trường chứng kiến sự tăng phi mã về thanh khoản và giá của phân khúc đất nền, đặc biệt là chung cư ở Hà Nội. Giá chung cư ở khu vực đại lộ Thăng Long tại một vài dự án đã lên tới 70-80 triệu đồng/m2. Đất liền kề, biệt thự khu vực này cũng lên tới gần 200 triệu đồng/m2. Điều này đã diễn ra ở TP. HCM cách đây 3 năm trước, mặc dù giá cao nhưng thanh khoản vẫn rất tốt.

Chuyên gia cho rằng việc dòng tiền dịch chuyển từ bất động sản sang thị trường khác chỉ là điều sớm hay muộn.

Theo ông Tuyển, hiện nay thị trường bất động sản tại 2 thành phố này đang thể hiện rõ sự thiếu hụt nguồn cung. Còn các nhà đầu tư thì không có nhiều sự lựa chọn. Chủ tịch BHS Group cho rằng bất động sản tại Hà Nội hay TP.HCM không thể kéo dài mãi sự tăng giá và thanh khoản.

Do đó, ông Tuyển cho rằng việc dòng tiền dịch chuyển sang thị trường khác chỉ là điều sớm hay muộn. Một nghiên cứu của BHS Group cho thấy phần lớn người mua bất động sản đều có nhu cầu ở thực hoặc là lớp nhà đầu tư mới. Họ có tiền thật, không dùng đòn bẩy tài chính và có những yêu cầu khắt khe hơn. Bất động sản là kênh đầu tư giá trị cao, vì vậy mỗi quyết định đều mang tính sống còn với những thành phần tham gia.

Loại hình bất động sản nào sẽ dẫn dắt dòng tiền?

Ông Tuyển nhìn nhận những nhà đầu tư hiện tại cần một bất động sản hội tụ 3 yếu tố sau. Thứ nhất tính an toàn, đây là các sản phẩm đã có sổ đỏ, các sản phẩm đấu giá, đã ký hợp đồng mua bán, hoặc dự án của những chủ đầu tư uy tín. Vì nhu cầu lớn nhất và tiên quyết của họ hiện nay là “giữ tiền” trong bối cảnh phần nhiều các kênh khác đều rủi ro hoặc kém hiệu quả.

Thứ hai là sở hữu tiềm năng tăng giá rõ ràng, đó là các sản phẩm có giá tốt, nằm tại những vị trí/địa phương có tương lai phát triển (nơi có tăng trưởng kinh tế tốt, có quy hoạch tương lai về hạ tầng, đường xá). Đây là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư gửi gắm dòng tiền của mình một cách hiệu quả, bền vững.

Thứ ba, bất động sản phải có quy hoạch tốt và tính thẩm mỹ cao. Xã hội hiện đại kéo theo những nhu cầu cao trong cuộc sống. Bất động sản không còn là một lô đất hay cái nhà để “chui ra chui vào” mà dần hướng tới là cả một cuộc sống có tiện ích đầy đủ, đảm bảo an ninh, cùng hệ sinh thái cộng đồng tri thức cao.

“Thực tế là vậy nhưng rõ ràng, dù luật được ban hành sớm thì các trình tự thủ tục không thể bỏ qua bước nào. Những dự án mới phôi thai hoặc mang ra đấu thầu sẽ cần nhiều thời gian để thực hiện (công tác quy hoạch, đấu thầu giao chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất, hạ tầng….). Thời gian phải tính bằng vài năm”, ông Tuyển nói.

Đất đấu giá sẽ thu hút nhà đầu tư ở thời điểm này.

Vậy sản phẩm nào dành cho nhà đầu tư trong hiện tại và tương lai gần? Theo ông Tuyển, đó là các sản phẩm, dự án đã đủ điều kiện bán hàng và các sản phẩm đấu giá. Những sản phẩm này sẽ hội tụ đầy đủ 3 hoặc tối thiểu là 2/3 yếu tố nêu trên. Trong đó yếu tố số 1 là tiên quyết, bắt buộc phải có. Hai yếu tố còn lại có thể có 1 hoặc cả 2 càng tốt.

“Tôi gọi đó là dòng sản phẩm ‘Right Property’ - nghĩ đến mua bất động sản là phải lựa chọn đúng. Còn mua ở đâu thì có lẽ chúng ta cũng không cần phải chờ đợi. Vì chắc chắn sắp tới, các huyện, tỉnh, thành phố sẽ tăng cường đấu giá đất để thực hiện thu ngân sách. Một nguồn thu lớn mà hơn 2 năm qua rất khó thực hiện. Ngoài ra, những chủ đầu tư đã có sẵn hàng sẽ tăng cường truyền thông để ra hàng khi nhận thấy thị trường đã bắt đầu tốt lên”, ông Tuyển phân tích.

Dù vậy, Chủ tịch BHS Group không kỳ vọng vào những “con sóng” lớn như những năm trước. Nhưng sản phẩm “Right Property” sẽ thu hút một lượng tiền lớn của các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển và tạo một nền tảng vững chắc cho những năm tăng trưởng tiếp theo.

Trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng có cùng quan điểm về tiền dòng tiền sẽ dần “rẽ” hướng sang các loại hình khác, đáp ứng 3 yếu tố như ông Nguyễn Thọ Tuyển đã liệt kê ở trên.

Theo VARS, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ cần thời gian để “thẩm thấu” hoàn toàn nội dung của các luật. Các dự án bất động sản cần thời gian để tháo gỡ các vướng mắc bởi việc các luật có hiệu lực thực thi sớm chỉ góp phần đẩy nhanh chứ không gỡ được ngay vướng mắc cho các dự án bất động sản. Đồng thời, các dự án cũng cần hoàn thiện thủ tục, khởi động, triển khai trở lại trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Bên cạnh đó, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư “săn đón”.

Hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Thời gian gần đây, đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương đấu giá nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm. Thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ tiếp tục “đổ” về loại hình đất đấu giá khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.

“Việc lựa chọn đúng, không những giúp nhà đầu tư giữ tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị gia tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá”, đại diện VARS nói.

Huyền Lê