4 lần sốt đất và giải pháp ổn định thị trường

UBND TP.HCM cho biết thị trường bất động sản (BĐS) cả nước từ năm 1990 đến nay đã trải qua bốn lần sốt đất trong các năm 1993-1994, 2001-2002, 2007-2008 và từ năm 2016 kéo dài đến năm 2019.

Cả nước trải qua bốn lần sốt đất

“Từ giai đoạn 1990 đến nửa đầu năm 2014, thị trường BĐS trải qua ba đợt sốt đất. Sốt đất lần đầu vào giai đoạn 1993-1994, sốt đất lần hai diễn ra vào giai đoạn 2001-2002, sốt đất lần ba diễn ra vào giai đoạn 2007-2008 và bong bóng BĐS đạt đỉnh vào năm 2007” - báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM nêu.

Cụ thể, trong báo cáo về tình hình thị trường BĐS từ khi có Luật Đất đai 1993 đến thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành của UBND TP gửi Bộ TN&MT, UBND TP cho biết từ cuối năm 2016-2017 và kéo dài đến năm 2019, thị trường BĐS trải qua cơn sốt đất lần thứ tư. Giá đất tăng cao ở hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước cho đến khi đại dịch COVID-19 xảy ra.

Một khu đất ven sông đang được kêu gọi đầu tư ở huyện Củ Chi, huyện đang có nhiều giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản tại đây. Ảnh: CTV

Theo nhiều chuyên gia BĐS, đợt sốt đất đầu tiên và thứ hai là quá trình tăng giá khi chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Lần thứ nhất tương ứng với thời điểm Luật Đất đai 1993 được thi hành, lần thứ hai tương ứng với Luật Đất đai 2003.

Sau đó, khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, xu hướng bong bóng lại được tích tụ tại thị trường chứng khoán. Đến năm 2007, bong bóng chứng khoán bị vỡ và các nhà đầu tư chuyển vốn sang BĐS. Cơn sốt giá lần thứ ba có nguyên nhân từ việc các nhà đầu tư chuyển vốn ồ ạt từ thị trường chứng khoán sang BĐS.

“Nửa đầu năm 2014, các chính sách quan trọng như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng và 50.000 tỉ đồng, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng được sửa đổi... giúp thị trường BĐS ấm dần lên. Tồn kho giảm, thanh khoản thị trường được cải thiện, thị trường tiếp tục khởi sắc trong giai đoạn 2014 đến cuối 2016” - báo cáo của UBND TP phân tích về đợt sốt đất thứ tư.

Cần giải pháp ổn định thị trường

Trướctình hình hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết hiện thị trường đang chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường... Hiện tượng này đang được các cơ quan chức năng ra tay chấn chỉnh nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả.

“Giá đất nền các khu vực tăng theo các dự án. Dù giá tăng nhưng thanh khoản lại không tăng tương xứng. Chính sách tín dụng thận trọng đã giữ cho thị trường vẫn ổn định về tổng thể. Cơ quan chức năng đang tập trung mạnh vào củng cố thể chế và hành lang pháp lý” - ông Đính cho biết thêm.

Về mặt địa phương, ông Nguyễn Thanh Phong, Phó Chủ tịch huyện Củ Chi (TP.HCM), cho biết cuối tháng 4, huyện đã có hai văn bản về tăng cường quản lý thị trường đất đai, xây dựng trên địa bàn huyện.

Theo ông Phong, sau khi có thông tin huyện Củ Chi được xây dựng các tiêu chí để trở thành TP trực thuộc TP.HCM và sau Hội nghị xúc tiến đầu tư về huyện Củ Chi, có thông tin một số tập đoàn lớn sẽ đầu tư vào huyện làm cho giá đất tăng cao. Đặc biệt, các khu vực dự kiến có dự án mà các tập đoàn lớn chuẩn bị đầu tư là nóng nhất, gây ra biến động bất thường về giá đất.

Đồng thời nhiều cò đất cũng tranh thủ đẩy giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường vùng ven. “Huyện sẽ tăng cường kiểm tra, ngăn chặn và xử lý ngay hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, xây dựng như xây dựng nhà tạm trái phép, san lấp đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích…” - ông Phong nêu giải pháp.

Về giải pháp, UBND TP cũng vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cần có quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh doanh BĐS trái pháp luật như một căn hộ bán cho nhiều người, huy động vốn qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ...

Ngoài ra, TP kiến nghị Ngân hàng Nhà nước theo dõi, chỉ đạo các ngân hàng thương mại quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với BĐS, chuyển tiền thu từ BĐS ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp và đầu cơ BĐS.

Thị trường bất động sản cũng nhiều lần bị đóng băng

Theo báo cáo của UBND TP.HCM gửi Bộ TN&MT, trong hơn 20 năm qua, hoạt động của thị trường BĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước.

Thị trường BĐS thường diễn biến theo đồ thị hình sin bất đối xứng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Các yếu tố này có thể kể đến như quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh; quan hệ cung - cầu; chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô; hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư...

Trên thực tế, thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển như tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Thị trường BĐS cũng từng bị đóng băng lần một vào giai đoạn 1995-1999, lần hai vào giai đoạn 2002-2006, thị trường suy giảm vào giai đoạn 2009-2013, đây cũng là giai đoạn lạm phát bùng nổ, ngân hàng thắt chặt chính sách tiền tệ, lãi suất tăng cao, hạn chế cho vay, vốn FDI dừng đổ vào BĐS.

HUY VŨ