Áp lực dòng tiền còn đè nặng nhà phát triển bất động sản

Thiếu vốn, chủ đầu tư khó đảm bảo tiến độ dự án. Ảnh: Dũng Minh

Rục rịch có nguồn thu

Sau thời gian dài “án binh bất động”, thị trường bất động sản phía Nam đã ghi nhận những chuyển động tích cực đầu tiên thông qua việc nhiều chủ đầu tư đồng loạt bung hàng dịp cuối năm.

Tại TP.HCM, trong quý III/2023 ghi nhận số lượng nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm. Giá bán bình quân dao động từ 60-80 triệu đồng/m2, tăng 2-3% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 22%.

Trong đó, phân khu Glory Heights thuộc dự án Vinhomes Grand Park gây chú ý với kết quả mang ý nghĩa “phá băng” thị trường căn hộ TP.HCM với khoảng 2.400 sản phẩm được giao dịch thành công.

Tương tự, Lumiere Riverside được xem là một “hiện tượng” trong những ngày cuối tháng 9/2023 khi 18 căn shophouse khối đế của dự án này có giá 31-55 tỷ đồng/căn đã bán hết chỉ trong một buổi sáng.

Tại các thị trường vệ tinh TP.HCM như Bình Dương, nguồn cung sản phẩm tập trung chủ yếu tại Dĩ An và Thuận An với các dự án HT Pearl, The Rivana, Bcons Polaris, The Maison, The Emerald 68, PiCity Sky Park…

Ở Đồng Nai, ghi nhận 1 dự án mới là Eco Village Saigon River, còn lại là sản phẩm giai đoạn tiếp theo từ các dự án hiện hữu như Gem Sky World, STC Long Thành, Aqua City,...

Còn tại Long An, nguồn cung nhà ở thấp tầng vẫn chiếm ưu thế, chủ yếu là giỏ hàng giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ gồm Waterpoint Long An, Diamond City…

Số liệu nghiên cứu thị trường từ Dat Xanh Services cho thấy, tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp TP.HCM và các địa phương lân cận đạt từ 15-22%. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cao hơn các nơi khác, ước trung bình khoảng 22%.

Song song mở rổ hàng mới, các chủ đầu tư còn nỗ lực hoàn thiện xây dựng và bàn giao sản phẩm để vừa đảm bảo tiến độ cam kết với khách hàng, vừa thu hồi dòng tiền nhanh, một số dự án đang bàn giao sản phẩm cho khách hàng có thể kể đến là The Rivana (chủ đầu tư Đạt Phước), HT Pearl (chủ đầu tư HT-Pearl), Masterise Centre Point và Masterise Waterfront (chủ đầu tư Masterise Homes)...

“Nhiều chủ đầu tư đồng loạt ra hàng từ đầu quý III/2023, kéo theo đó là sự cạnh tranh trong chính sách bán hàng, trong đó tập trung hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc đi kèm với phương thức thanh toán linh hoạt phù hợp với khả năng tài chính của đa dạng khách hàng”, TS. Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services chia sẻ.

Bên cạnh nguồn thu từ hoạt động bán hàng, một số doanh nghiệp địa ốc đã huy động vốn thành công từ việc phát hành trái phiếu thành công trở lại. Đơn cử, mới đây, Công ty cổ phần Tiếp vận và bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng đã hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào ngày 21/9/2026.

Trước đó, doanh nghiệp này đã phát hành lô trái phiếu cũng với giá trị 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 21/9/2025. Như vậy, Tân Liên Phát Tân Cảng đã huy động thành công 4.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu trong tháng 9.

Nỗi lo vẫn còn

Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, đặc biệt với lĩnh vực trụ cột như bất động sản.

Dù ghi nhận sự biến chuyển từ hoạt động bán hàng hay phát hành trái phiếu, nhưng áp lực dòng tiền chưa vơi đối với các doanh nghiệp bất động sản bởi từ ngày 1/10/2023, ngân hàng tiếp tục giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 34% xuống 30%.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho hay, doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản sẽ là đối tượng chịu tác động nhiều nhất bởi quy định này. Theo ông Hậu, các nhà phát triển bất động sản luôn có nhu cầu vay tín dụng, nhưng càng ngày càng khó tiếp cận, một phần do cơ chế cho vay ngày càng chặt chẽ, phần khác do tài sản bảo đảm cho khoản vay không đủ điều kiện vì pháp lý chưa đầy đủ.

“Chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã tạo lập được quỹ đất dự án phù hợp với quy hoạch nhưng chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa được UBND Thành phố giao đất, chưa được cấp phép xây dựng… Trong khi đó, các ngân hàng thương mại yêu cầu chủ đầu phải có các điều kiện trên, dự án phải có tính khả thi mới được vay vốn”, ông Hậu nói.

Một lãnh đạo cấp cao Tập đoàn H.T cũng chia sẻ, trước đây, ngân hàng tài trợ vốn khi dự án chỉ cần phê duyệt quy hoạch 1/500 hoặc có sổ đỏ toàn khu đất, có quyết định cho chuyển nhượng dự án, nhưng nay ngân hàng lo doanh nghiệp không xin được giấy phép xây dựng, doanh nghiệp không có nguồn thu để trả nợ nên không dám cho vay.

“Các ngân hàng luôn trả lời sẵn sàng cho vay, nhưng khi bắt tay vào làm hồ sơ vay vốn mới thấy điều kiện quá khó khăn, ngặt nghèo”, vị này than thở.

Thời gian qua, trước những tín hiệu tích cực như vướng mắc pháp lý dự án dần được tháo gỡ, mặt bằng lãi vay giảm, ngân hàng mở rộng hầu bao hơn…, song nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn trong cảnh thiếu vốn, phải xoay xở đủ kiểu.

Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư LDG phải chuyển nhượng 2 dự án giá trị nghìn tỷ gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà, Đà Nẵng và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương để có dòng tiền trả nợ trái phiếu, ngân hàng, cũng như phát triển dự án khác.

Cũng trong tình cảnh bán tài sản để cơ cấu dòng tiền là Hải Phát Invest khi mới đây, Hội đồng quản trị Công ty quyết định bán hoặc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang giá trị hơn 176 tỷ đồng, tương ứng 78% vốn điều lệ doanh nghiệp này…

Không chỉ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi quy định cho vay mới. Nhà đầu tư Trần Thanh Hằng, ngụ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM chia sẻ rằng, khi ngân hàng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, các nhà đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn bởi những khoản vay để mua bất động sản chủ yếu có kỳ hạn trung và dài, ngân hàng thường cho vay từ 3-5 năm, dài hạn hơn là 10 năm, thậm chí có những khoản vay lên đến 30 năm.

“Ngoài ra, việc hạ tỷ lệ này cũng làm chậm quá trình giảm lãi suất cho vay những kỳ hạn dài. Theo đó, người mua sẽ phải đắn đo hơn trước khi đưa ra quyết định vay vốn mua nhà”, nhà đầu tư này nói.

Nhìn chung, các thành viên thị trường đều đang gặp khó khăn, từ chủ đầu tư, đơn vị phân phối tới người mua. Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị, những vấn đề của thị trường cần được giải quyết một cách triệt để. Ngoài những nguồn chính như tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp, cần có cơ chế phát triển cũng như đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản..., cũng như các kênh huy động khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đồng thời, bên cạnh bảo vệ nhà đầu tư cá nhân, các cơ quan chức năng cũng cần có chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, đặc biệt với lĩnh vực trụ cột như bất động sản.

Việt Dũng