Áp thuế 20% lãi chuyển nhượng: Cẩn thận thêm gánh nặng cho thị trường bất động sản

Giá bất động sản có thể bị đội lên để “gánh” thuế

Dự thảo mới của Bộ Tài chính đang gây chú ý khi đề xuất áp thuế 20% bất động sản trên phần lãi khi chuyển nhượng thay vì mức thuế khoán 2% trên giá bán như hiện nay. Nếu được thông qua, chính sách này sẽ tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và cấu trúc thuế bất động sản nói chung.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, việc áp thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, nếu được thực thi trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng, thanh khoản bất động sản kém, sẽ gây ra tác động tâm lý tiêu cực mạnh và có nguy cơ làm chững lại các hoạt động giao dịch vốn đã yếu.

“Thanh khoản đang yếu, tâm lý nhà đầu tư chưa ổn định. Nếu đưa ra chính sách thuế mới mà chưa có hướng dẫn rõ ràng, sẽ gây ra tâm lý lo ngại, trì hoãn giao dịch và đẩy thị trường vào trạng thái “đóng băng mềm”. Người bán có thể lo lắng về nghĩa vụ thuế chưa minh bạch, trong khi người mua lại e ngại giá bất động sản bị đẩy lên do thuế được chuyển sang giá bán”, ông Tuấn phân tích.

Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đang gây nhiều tranh cãi. Ảnh: PV

“Trong điều kiện thị trường với các thông tin chưa rõ ràng, cơ sở dữ liệu nhà đất chưa được công khai thống nhất, thì việc đánh thuế bất động sản trên phần lãi thực không chỉ gây áp lực với bên bán mà còn gián tiếp đẩy chi phí sang bên mua. Hệ quả là giá bất động sản có thể bị đội lên để “gánh” thuế, làm giảm khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực”, luật sư Tuấn chia sẻ.

Cùng quan điểm này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu Savills Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, việc tăng thuế này sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường bất động sản, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Việc áp thuế mới sẽ dẫn đến thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Còn luật sư Bùi Thị Kim Liên, Công ty Luật TNHH Sinh Hùng cảnh báo, nếu chính sách được triển khai đột ngột, không có cơ sở dữ liệu nhà đất và hạ tầng dữ liệu kỹ thuật số đầy đủ, thì rất dễ gây ra cú sốc tương tự như giai đoạn siết tín dụng năm 2022 đã khiến thị trường bất động sản lao dốc nghiêm trọng, thanh khoản sụt giảm, nhiều doanh nghiệp rơi vào khó khăn tài chính.

Ngoài ra, việc xác định “lãi” để làm căn cứ đánh thuế lãi cũng đang là điểm nghẽn lớn. Tại Việt Nam, giá mua - bán trong hợp đồng thường không phản ánh đúng thực tế nhằm tránh thuế, còn các chi phí hợp lệ lại khó chứng minh do thiếu hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Trong điều kiện thị trường đang phục hồi mong manh, việc tăng thuế theo lợi nhuận có thể khiến người bán né giao dịch, hoặc tiếp tục kê khai giá mua bán không đúng để tránh thuế cao.

“Việc này chỉ hiệu quả nếu dữ liệu giá gốc, chi phí cải tạo, chi phí hợp lệ khác được xác thực minh bạch. Còn nếu không, người dân có thể tiếp tục lách luật hoặc không giao dịch nữa, khiến thị trường bất động sản sẽ trầm lắng hơn”, luật sư Bùi Thị Kim Liên cho hay.

Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ, minh bạch. Ảnh KT.

Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch

Ở góc độ chính sách dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng, đánh thuế lãi chuyển nhượng là hướng đi đúng để kiểm soát đầu cơ, tạo công bằng thuế và tăng thu ngân sách theo hướng bền vững. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nêu quan điểm, đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế 20% bất động sản là bước đi đúng hướng về nguyên tắc công bằng và minh bạch thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng mức thuế suất trên có nhiều thách thức.

Chỉ ra những khó khăn trong xác định giá mua và chi phí do hạn chế về cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản, bà Dung cho rằng, việc xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan có thể phức tạp và dễ bị gian lận. Nếu không có dữ liệu giao dịch bất động sản minh bạch và cơ chế kiểm soát chặt chẽ, người nộp thuế có thể khai giá mua ban đầu cao hơn thực tế để giảm thu nhập chịu thuế. Chưa kể với những bất động sản được mua từ lâu, hoặc bất động sản được thừa kế cho, tặng không có dữ liệu rõ ràng thì việc xác định giá mua/giá vốn ban đầu sẽ rất khó khăn.

Bà Dung đề xuất, phương án này chỉ nên áp dụng khi đã xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất đồng bộ minh bạch dựa trên hạ tầng công nghệ số vững mạnh. Cần có văn bản pháp lý cụ thể quy định về các loại chi phí hợp lệ và các chứng từ cần có đi kèm, cần có chế tài đủ mạnh nếu phát hiện có sự khai gian, khai khống.

Ảnh: Minh họa. KT.

Đánh giá hiệu quả và khả năng thực thi của luật, cũng như thực tiễn thị trường, bà Giang Huỳnh cho rằng đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi vì, thực tiễn cho thấy điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường bất động sản, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ. Nên việc áp dụng các chính sách thuế bất động sản này vẫn còn khó khăn.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhìn nhận, kỳ vọng đánh thuế sẽ ngăn trốn thuế rất khó khả thi với thực trạng quản lý giao dịch bất động sản như hiện nay. Trên thực tế, việc xác định “giá mua” và “chi phí hợp lý” không hề đơn giản. Phần lớn các giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay đều không được kê khai đúng giá thực tế. Giá mua bán được ghi trong hợp đồng thường thấp hơn so với giá trị thực tế thỏa thuận nhằm né thuế hoặc giảm nghĩa vụ tài chính khác như lệ phí trước bạ. Trong bối cảnh đó, nếu cơ quan thuế muốn xác minh lại “giá mua thực tế” của các giao dịch đã phát sinh từ nhiều năm trước, thì sẽ gặp phải vô vàn trở ngại – từ thiếu hóa đơn, chứng từ, không có căn cứ pháp lý, cho đến việc người bán đã thay đổi chỗ ở, thậm chí không còn liên hệ được.

Ánh Phương/VOV.VN