Áp thuế nhà bỏ hoang: Cần nhìn đa chiều

Biệt thự bỏ hoang nhiều năm ở Khu đô thị Phú Thịnh. Ảnh: Dũng Minh

Lý do… hợp lý

Gia đình ông Hùng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang sở hữu một căn chung cư ở quận Cầu Giấy (Hà Nội) và một căn biệt thự ở huyện Hoài Đức. Vợ chồng ông tính rằng, căn chung cư sẽ để cho anh con trai lớn sắp lấy vợ, còn hai vợ chồng và cô con gái út sẽ ở căn liền kề. Nhưng do hiện tại ông còn gần 2 năm nữa mới nghỉ hưu, hai con học và làm việc thuận tiện hơn khi ở Cầu Giấy nên cả gia đình vẫn ở chung trong tòa chung cư. Căn liền kề từ ngày mua lại vẫn chỉ để thô, bỏ không.

Ông Hùng cho biết, căn biệt thự được mua với mục đích để ở chứ không chuyển nhượng, nhưng mấy hôm nay nghe đài báo nói nhiều về việc đánh thuế nhà không sử dụng nên ông khá lo lắng. Chuyển về ở thì bất tiện, không ở thì bị đánh thuế, mà sửa sang để đó thì cũng lãng phí do chưa dùng đến…

Hiện nay, trường hợp như ông Hùng khá phổ biến, nhiều người dân sở hữu hơn một căn nhà nhưng vì những lý do khác nhau chưa thể đưa vào khai thác và thông tin áp thuế nhà bỏ hoang mới đây đang thực sự khiến nhiều người lo lắng và không biết ứng xử sao cho đúng.

“Muốn áp thuế nhà bỏ hoang thì phải tính được trọng số trách nhiệm của các bên liên quan, vì mỗi ngôi nhà bị bỏ hoang đều có số phận, lý do riêng của nó. Mà nhiều khi, có cả trách nhiệm từ phía cơ quan quản lý”, TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nêu quan điểm.

Theo ông Cường, ý tưởng đánh thuế cho nhà bỏ hoang đã được đề cập trước đây nhưng vẫn là vấn đề thời sự vì liên quan đến quyền lợi hợp pháp của các bên, nhất là chủ sở hữu. Ông Cường cho rằng, nhà hoang tưởng rằng chỉ là câu chuyện sở hữu của ai có tài sản mà không sử dụng, nhưng thực chất còn liên quan đến lợi ích chung của xã hội, bởi không chỉ gây lãng phí tài nguyên, nguồn lực, mà còn tiềm ẩn rủi ro an ninh xã hội.

Tuy nhiên, để đánh thuế nhà bỏ hoang là không dễ, trong đó quan trọng là phải xác định rõ trách nhiệm các bên liên quan như cơ quan quản lý đất đai địa phương, chủ đầu tư và khách hàng, bởi trên thực tế, có những ngôi nhà bỏ hoang không hoàn toàn do lỗi của chủ sở hữu, chẳng hạn chủ đầu tư chưa đảm bảo đủ cơ sở hạ tầng như nguồn nước sạch, hệ thống điện, hệ thống chiếu sáng, khu dân cư chưa được đấu nối hệ thống thoát nước, cứ mưa là ngập…

“Chủ đầu tư không thực hiện tốt trách nhiệm khiến khách hàng không thể đưa sản phẩm vào sử dụng thì việc áp thuế có phù hợp không? Hay do công tác giải ngân đầu tư công, các hạng mục kết nối về hạ tầng chưa được thực hiện khiến khu đô thị không đảm bảo chất lượng sống... Phải quy ra bao nhiêu phần trăm trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý, khách hàng trong việc để nhà bỏ hoang?”, ông Cường đặt câu hỏi.

Một trường hợp khác cũng diễn ra khá phổ biến là nhà bỏ hoang không xác định được chủ nhân. Với trường hợp này, theo ông Cường, Nhà nước với vai trò quản lý đất đai có thể thông qua các chủ đầu tư, quỹ tín dụng tiến hành đấu giá hoàn thiện bên trong, bên ngoài các ngôi nhà, sau đó đấu giá quyền khai thác, đơn vị trúng đấu giá được quyền khai thác, kinh doanh. Nếu lúc này chủ nhà xuất hiện thì để nghị người chủ bỏ thanh toán các chi phí cho Nhà nước hay đơn vị thầu. Đây là kinh nghiệm của nhiều nước trong việc xử lý nhà vô chủ, vừa giúp tạo ra giá trị cho bất động sản, vừa làm đẹp bộ mặt đô thị. Tuy nhiên, để làm được điều này phải có cơ chế rõ ràng để chủ đầu tư không bị phạm luật.

“Hiện tại, dịch bệnh đang gây ra nhiều khó khăn cho hầu hết các thành phần kinh tế nên cần cân nhắc thời điểm áp thuế nhà bỏ hoang sao cho phù hợp. Bên cạnh đó, việc triển khai cần đảm bảo được tính khách quan, do đó cần được tham vấn bởi các chuyên gia, các cơ quan, ban ngành liên quan, đặc biệt là không nên coi nhẹ công tác truyền thông, mà hoạt động này phải đi trước một bước để các bên có sự chuẩn bị và hiểu đúng về bản chất sự việc”, ông Cường nói.

Cần hành lang pháp lý và lộ trình áp dụng

Đưa ra một góc nhìn khác về câu chuyện đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Trần Hồng Phúc, Tổng giám đốc Phục Hưng Holdings cho rằng, cần có các chính sách về thuế để khuyến khích đưa tài sản vào khai thác và sử dụng. Theo ông Phúc, đây là một chủ trương lớn, vì nếu mua nhà rồi bỏ không sẽ vừa tạo cơ hội cho đầu cơ có đất diễn, vừa gây lãng phí tài nguyên và thất thu ngân sách nhà nước. Mặt khác, một khu đô thị đòi hỏi phải được đầu tư đồng bộ và đưa vào sử dụng, nếu không sẽ là khu đô thị chết.

Dưới góc độ đầu tư tài chính, ông Phúc cho rằng, cả đơn vị phát triển dự án và các nhà đầu tư đều mong muốn đưa nhà vào sử dụng. Tuy nhiên, với nhà liền thổ, thường thì các đơn vị phát triển dự án sẽ xây thô rồi bàn giao cho khách hàng. Điều này vừa làm tăng tính cá nhân hóa cho sản phẩm theo gu của người mua, vừa giúp bên phát triển sản phẩm có thể đưa hàng ra thị trường với mức giá hợp lý, còn nhà đầu tư cũng bớt được những chi phí hoàn thiện lớn khi chưa có nhu cầu ở (chi phí hoàn thiện tương đối lớn với nhà liền thổ)

“Với việc tiền bị mất giá, bất động sản là kênh cất giữ tài sản được ưu tiên, do đó với thị trường nhà liền thổ, phần lớn người mua là để đầu tư, chứ để ở không nhiều và việc nhà đầu tư mua bán, chuyển nhượng nhà ở loại này cũng tạo sự lưu thông cho dòng tiền. Tuy nhiên, do đặc thù là hàng hóa giá trị lớn, nên thanh khoản thị trường cũng cần nhiều thời gian hơn các mặt hàng khác”, ông Phúc phân tích.

Cũng theo ông Phúc, một căn nhà dù đang hay chưa có người ở là tài sản vừa có giá trị sử dụng, vừa để cất giữ, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ đất, trong đó tài sản quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho người dân và nhà đầu tư, còn tài sản hình thành trên đất là tài sản của người bỏ tiền ra mua. Do đó, muốn áp thuế thì phải có hành lang chính sách đi kèm phù hợp, chẳng hạn chính quyền các địa phương có áp dụng tương tự như quy chế quản lý đô thị với các nhà phát triển dự án được hay không, từ đó quy định rõ thời gian xây dựng, bàn giao nhà và đưa vào sử dụng, nếu vi phạm thì sẽ phạt…

“Tuy vậy, điều này hiện cũng còn vướng vì trong nhiều trường hợp, lỗi không xuất phát từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, bởi nhiều dự án đã hoàn thành nhưng không thể đấu nối vào hạ tầng cơ sở xung quanh, mà các hạng mục này lại đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thuộc đầu tư công. Ví dụ, có dự án ở khu vực Trường Chinh, đến nay công tác đấu nối thoát nước vẫn chưa được thực hiện trọn vẹn. Thậm chí, theo quy hoạch trước đó, khu nghĩa trang nằm trong dự án sẽ được di dời nhưng đến nay vẫn chưa thể thực hiện và trách nhiệm đó không thuộc chủ đầu tư hay người mua nhà”, ông Phúc nói.

TP. Hà Nội vừa đề xuất Bộ Tài chính phương án đánh thuế đối với nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Theo đó, biệt thự không sử dụng 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% giá trị hợp đồng, còn sau một năm tiếp tục bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10%.

Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự bỏ hoang với mức phạt 10-20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.

Thành Nguyễn