Avison Young Việt Nam: Thị trường bất động sản sàng lọc khách mua có năng lực tài chính thực

Quý III/2026, giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh tăng chậm lại. Ảnh minh họa: TTXVN

Trong quý III/2026, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận sự dịch chuyển cấu trúc rõ nét về tốc độ tăng giá đã chững lại và bắt đầu sàng lọc khách mua có năng lực tài chính thực.

Trong khi đó, thị trường nhà liền thổ, với chi phí phát triển và chi phí đầu vào tăng dẫn tới các dự án sơ cấp mở bán mới liên tục phải tăng giá. Đây nội dung đáng chú ý liên quan đến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh trong báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam – quý III/2026 của Avison Young Việt Nam vừa công bố.

Trong quý III/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp toàn TP. Hồ Chí Minh đạt hơn 11.500 căn. Đáng chú ý, tâm điểm rổ hàng mới bắt đầu dịch chuyển mạnh về trục phía Nam và khu Tây Bắc, Đông Bắc nhờ các cú hích hạ tầng lớn. Về phía nguồn cầu, người mua nhà ở thực và nhà đầu tư dài hạn ưu tiên các dự án sở hữu chính sách thanh toán kéo dài nhằm giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Sự phân hóa thanh khoản thể hiện rõ rệt khi phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An được sự quan tâm của nhóm khách hàng có nhu cầu mua ở thực và có tỉ lệ giao dịch thành công cao suốt nhiều quý vừa qua. Trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang tại nội đô ghi nhận tốc độ bán hàng thận trọng, giao dịch tập trung vào tệp khách hàng mua tích sản dài hạn bằng vốn tự có.

Theo Avison Young Việt Nam, nhờ cộng hưởng từ quy hoạch và phát triển hạ tầng đang được đẩy mạnh đã có phần giải tỏa nút thắt tâm lý nên thị trường không bị rơi vào cảnh đóng băng hoàn toàn. Giai đoạn năm 2027 - 2030, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đón nhận hơn 25.000 căn hộ và chia làm nhiều đợt mở bán bắt đầu kéo dài từ năm 2027. Đây được xem là những nguồn cung lớn sẽ hoàn thành và đón được điểm rơi hạ tầng vào khoảng năm 2030.

Giá căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh đạt 3.850 USD/m² và thị trường không còn chứng kiến làn sóng tăng giá diện rộng mà phân hóa sâu sắc theo chất lượng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Khu vực lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm củng cố vị thế phân khúc siêu sang ở mức 7.000 – 15.000 USD/m2, trong khi rổ hàng cao cấp khu Đông và khu Nam dao động ổn định quanh mức 3.800 – 5.500 USD/m2. Điểm biến động bất ngờ nhất trong quý thuộc về khu Tây khi có một dự án hạng sang được phát triển và thiết lập mặt bằng giá kỷ lục 4.500 – 4.800 USD/m2.

Diễn biến này đã phản ánh giá chung cư trong khu TP. Hồ Chí Minh cũ, nơi có quỹ đất nội thành cạn kiệt, đã hình thành một mức giá sàn neo cao dần và không thể hạ thấp vì chi phí đất, chi phí đền bù giải tỏa cao buộc các chủ đầu tư phải đẩy định vị sản phẩm lên chuẩn cao cấp để bảo toàn biên lợi nhuận, gián tiếp xóa bỏ hoàn toàn phân khúc nhà ở bình dân trong ranh giới TP. Hồ Chí Minh cũ. Do đó, thị trường vệ tinh như khu vực Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu trước đây có giá sơ cấp duy trì lần lượt ở mức 1.800 – 2.800 USD/m2 và 1.900 – 4.500 USD/ m2, đã đảm nhận vai trò đáp ứng nhu cầu an cư vừa túi tiền của người lao động đô thị.

Thị trường nhà ở liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế là phân khúc tích sản giá trị cao trong giai đoạn kinh tế nhiều khó khăn và thị trường đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung tuyệt đối tại khu vực nội thành. Trong khi các chi phí phát triển và chi phí đầu vào tăng dẫn tới các dự án sơ cấp mở bán mới liên tục phải tăng giá.

Theo Avison Young Việt Nam, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo ở mức cao (12% – 15%/năm) khiến tâm lý người mua dùng vốn vay trở nên dè dặt hơn rất nhiều, làm giảm hẳn các hoạt động lướt sóng ngắn hạn. Thị trường lúc này thuộc về nhóm khách hàng có sẵn nguồn tiền mặt muốn tích lũy tài sản lâu dài.

Cùng với mạng lưới hạ tầng giao thông tiếp tục tạo động lực mở rộng không gian đô thị: tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ, tuyến đường Metro số 2 nối dài thêm tới khu Tây Bắc Củ Chi, với việc hàng loạt các dự án đường cao tốc hoàn thành nhanh như Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành đã tạo thêm sự kỳ vọng vào việc phát triển mạnh mẽ thị trường nhà ở liền thổ vùng ven.

Trong quý III/2026, tổng nguồn cung sơ cấp của toàn TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức gần 7.000 căn nhà ở thấp tầng đang mở bán. Nguồn cung tại khu vực các quận nội thành cũ gần như rất hạn chế do quỹ đất hạn hẹp và thủ tục pháp lý chặt chẽ. Rổ hàng mới trong quý chủ yếu tập trung ở các khu đô thị sinh thái khép kín tại các vùng vệ tinh khu vực Cần Giờ và Hóc Môn.

Mặt bằng giá sơ cấp bình quân của phân khúc nhà ở thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2026 vẫn duy trì không giảm mặc dù thanh khoản chưa có dấu hiệu phục hồi. Cụ thể, tại khu vực trung tâm và khu Đông (khu vực thành phố Thủ Đức trước đây), giá nhà phố và biệt thự sơ cấp phổ biến trong khoảng 8.000 – 14.500 USD/m2 đất; khu vực Tây Nam (Bình Chánh cũ) ghi nhận mức giá 3.400 – 4.200 USD/m2; các khu vực đón đầu hạ tầng và dịch vụ du lịch như Cần Giờ và Nhà Bè giữ mức 4.500 – 7.200 USD/m2. Trong khi đó, khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ có mặt bằng giá khoảng từ 2.100 đến 5.800 USD/m2.

Về phía nhu cầu, người mua thể hiện sự thận trọng trước tình hình kinh tế tài chính đang khó lường. Mức lãi suất vay cao trong khi tỷ suất cho thuê nhà phố hiện chỉ đạt khoảng 2% – 3%/năm khiến những người có ý định dùng đòn bẩy ngân hàng gần như tạm dừng giải ngân. Thay vào đó, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt ưu tiên chiến lược tích sản an toàn, tập trung vào các khu đô thị có môi trường sống xanh, tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng thuận lợi. Xu hướng này được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng trưởng giá trị trong trung và dài hạn khi các tuyến Metro, đường vành đai và cao tốc trọng điểm lần lượt đi vào vận hành.

Trong giai đoạn 2027 – 2030, dưới tác động của các dự án hạ tầng lớn như tuyến Vành đai 3, Cầu Cần Giờ và các tuyến metro dần đi vào hoạt động, mô hình đô thị sinh thái kết hợp đầu mối giao thông (TOD) ở vùng phụ cận được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt sức mua của phân khúc nhà liền thổ; trong khi đó, thị trường căn hộ bước vào chu kỳ bứt phá dựa trên giá trị sử dụng thực tế, sẽ dẫn dắt hơn 60% tổng lượng hấp thụ của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam./.