Bắc Giang: Ngăn chặn 'sốt' đất ảo

Theo quy định của pháp luật, Nhà nước sẽ thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường trong trường hợp giá bất động sản tăng hơn 20% trong thời gian 3 tháng hoặc trong các trường hợp có sự biến động đặc biệt của thị trường. Các biện pháp điều tiết được quy định cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 và nghị định hướng dẫn thi hành Luật này.

Đất nền tại Khu đô thị phía Nam thành phố Bắc Giang có thời điểm tăng cao.

Về mặt quản lý thị trường, hiện tượng bất động sản sôi động đột biến cục bộ như vừa qua là một trong những vấn đề được các cơ quan quản lý nhà nước quan tâm và sẽ tiến hành các hoạt động cần thiết để kịp thời nắm bắt và thực hiện các chức năng điều tiết cung, cầu nếu cần. Về tác động thực tế, việc tăng giá trị bất động sản giao dịch tại một số khu vực theo như phản ánh khoảng 30% sẽ tạo ra 2 nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp: Một là các dự án bất động sản triển khai trong khu vực sau này sẽ bị tác động một phần khi tham chiếu để tính tiền sử dụng đất. Hai là việc tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở của người dân có nhu cầu thực sẽ khó khăn hơn.

Việc “sốt” ảo cục bộ bất động sản sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường. Các nhà quản lý cần nắm bắt và điều tiết để giúp các nhà đầu tư thuận lợi trong triển khai dự án hơn và người dân có thể tiếp cận được bất động sản vừa túi tiền. Do đó, việc kiểm chứng các hoạt động bảo đảm sự chính xác, minh bạch là hết sức cần thiết, các hành vi thổi giá, thao túng cần được ngăn chặn, xử lý nghiêm.

Hiện nay, chỉ có một số ít doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động có tổ chức chặt chẽ, còn lại phần lớn vẫn là những môi giới cá nhân hành nghề tự do. Bởi vậy, thị trường dễ bị cuốn theo các cơn sóng ảo, thiếu sự minh bạch về sản phẩm như: Tính pháp lý, tiến độ và dư địa thực tế. Nhiều cá nhân đồn thổi về những xu thế trên giấy và đồng loạt đưa thông tin thiếu chính xác.

Như vừa qua có hàng loạt tin đồn về việc sáp nhập địa giới hành chính nên khách hàng được các cá nhân tư vấn tự do ra sức củng cố niềm tin vào một thủ phủ mới được đầu tư khang trang, hiện đại, từ đó tạo ra sự quan tâm và thúc đẩy giao dịch. Đây là những hành vi thiếu minh bạch trong hoạt động môi giới bất động sản. Việc tạo ra những tác động nêu trên còn ảnh hưởng đến chính những người gây ra hành vi đó vì họ đã đánh mất niềm tin ở khách hàng.

Phát triển thị trường bất động sản cần sự chuyên nghiệp từ hệ thống 4 nhà: Nhà nước, nhà đầu tư, nhà phân phối và nhà tiêu dùng. Để hạn chế sóng ảo cần tập trung vào việc chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhà phân phối. Về phía nhà đầu tư thứ cấp cần xác định đúng dư địa tăng trưởng bất động sản, không nên vội vàng đầu tư theo đám đông mà bỏ qua các yếu tố pháp lý cơ bản.

Để phát triển thị trường bất động sản cần sự chuyên nghiệp từ 4 nhà: Nhà nước, nhà đầu tư, nhà phân phối và nhà tiêu dùng. Hiện nay, các nhà phân phối (là sàn giao dịch bất động sản và công ty môi giới) là thành phần quan trọng, thành phần chính góp phần đưa “dòng chảy” bất động sản được vận động trơn tru. Pháp luật quy định rất rõ về các hoạt động công khai, minh bạch bất động sản khi đưa vào kinh doanh. Vì vậy, nếu hoạt động bán hàng được chuyên nghiệp hóa, thông qua các nhà phân phối trên sàn giao dịch hay công ty môi giới thì thị trường sẽ có sự sàng lọc những hành vi thổi giá, tạo sóng…

Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn hội viên tích cực học hỏi và nghiên cứu các quy định của pháp luật để hoạt động ngày càng chuyên nghiệp. Thời gian tới, Hiệp hội sẽ xây dựng kế hoạch tập huấn cho hội viên về quy định, hỗ trợ hội viên làm các thủ tục đăng ký giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản, đăng tải thông tin môi giới… Cùng đó, cơ quan quản lý nhà nước cần có những hoạt động kiểm tra xác minh cụ thể sự biến động; đánh giá và dự báo biến động, tham mưu hiệu quả các giải pháp về điều tiết nguồn cung, cầu. Các biện pháp vượt thẩm quyền có thể đề xuất lên Chính phủ và Quốc hội để thi hành các biện pháp điều tiết.

Nguyên nhân cốt lõi của việc tạo ra sóng ảo, thao túng thị trường chủ yếu do thành phần nhà phân phối (trong 4 thành phần) chưa chuyên nghiệp. Thực tế, hầu hết các nhà phân phối tại địa phương chưa có giấy phép hoạt động sàn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chỉ có số ít doanh nghiệp môi giới đăng tải thông tin hoạt động trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước. Việc thúc đẩy thành phần này hoạt động chính quy, chuyên nghiệp sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm giao phó sản phẩm để phân phối, có cơ hội phát triển.

Nhận thức rõ điều này, nhiều năm qua, Hiệp hội Bất động sản tỉnh thường xuyên xây dựng tập thể hội viên, gia tăng kết nối mối quan hệ, thúc đẩy hoạt động. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần quan tâm quản lý các nhà đầu tư, các nhà phân phối thực hiện đúng, đủ các quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, huy động vốn, góp vốn,...

Để hạn chế sóng ảo nên tập trung vào việc chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhà phân phối, bao gồm sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp môi giới. Một góc nhìn khác, việc quản lý trách nhiệm sử dụng đất cũng cần được quan tâm, vì đây là công cụ rất quan trọng và hữu hiệu để hạn chế đầu cơ. Pháp luật đã quy định, người sử dụng đất cần phải đưa đất vào sử dụng đúng mục đích trong những thời hạn nhất định. Do đó, việc sớm ban hành những quy định điều chỉnh nội dung này là hết sức cần thiết.

Nhà đầu tư thứ cấp cần xác định đúng dư địa tăng trưởng bất động sản bằng những thông tin chính xác, bằng kiến thức thực tế của mình và qua những nhà môi giới chuyên nghiệp, uy tín. Không nên vội vàng đầu tư theo đám đông, không nên bỏ qua các yếu tố pháp lý cơ bản và không nên quan tâm đến những tiềm năng trên giấy. Việc giao dịch cần tuân thủ các quy định của pháp luật về thuế, phí…

Nguyễn Văn Thành, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh