Bài 5: Để giấc mơ nhà ở vừa túi tiền không còn là 'nhiệm vụ bất khả thi'

Bài toán bất khả thi ở khu vực trung tâm

Khu vực lõi trung tâm của các thành phố lớn luôn là thỏi nam châm thu hút nguồn lực, lao động và vốn đầu tư. Nhưng chính sức hút đó đã tạo ra một nghịch lý, vùng đất hứa của cơ hội lại trở thành nơi mà giấc mơ an cư của nhiều người lao động có thu nhập thấp trở nên xa với.

Việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. HCM giờ đây không còn là một thách thức, mà đã trở thành một bài toán kinh tế không có lời giải.

Như đã phân tích trong các bài viết trước, yếu tố đầu tiên và mang tính quyết định nhất chính là chi phí đất đai. Giá đất tại các khu vực trung tâm đã leo thang đến một ngưỡng mà ở đó, mọi tính toán về việc xây dựng nhà ở giá rẻ đều bất khả thi.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay buộc phải chấp nhận mức chi phí đầu vào rất lớn, trong đó tiền sử dụng đất là yếu tố chủ đạo. Đây là khoản do cơ quan nhà nước xác định theo giá thị trường.

Nguồn thu từ đất đang trở thành “của để dành” quan trọng của ngân sách nhà nước, dùng để phát triển các dự án trọng điểm quốc gia. Tuy nhiên, giá tiền sử dụng đất tăng cao cũng khiến các doanh nghiệp khó phát triển nhà ở giá vừa túi tiền. Họ buộc phải chạy theo các phân khúc nhà ở cao cấp để đảm bảo bài toán doanh thu và lợi nhuận.

Theo bảng giá đất 2026 do Sở Nông nghiệp và môi trường Hà Nội vừa đề xuất, giá đất tại nhiều khu vực tiếp tục tăng mạnh. Tại khu vực trung tâm, loạt tuyến đường tại quận Hoàn Kiếm cũ có giá đất ở cao nhất hơn 700 triệu đồng một m2.

Giá đất tại các khu vực trong khu vực vành đai 2, 3 được đề xuất mức tăng 2%. Đáng chú ý, tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Đan Phượng, An Khánh, giá đất cũng tăng mạnh, với mức tăng cao nhất lên đến 26%. Các khu vực như Đông Anh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Thường Tín... cùng có mức đề xuất tăng 25%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với bảng giá đất tăng mạnh, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp cũng tăng cao, làm cộng thêm chi phí đầu tư, phát triển dự án.

Bên cạnh đó, trong quá trình định giá đất của dự án, giá tiền sử dụng đất cũng tăng mạnh. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, trong vòng một năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau bốn tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát. Điều này khiến các doanh nghiệp chịu gánh nặng tiền sử dụng đất rất lớn, khó phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền.

Nhiều người cảm thấy khó chấp nhận việc giá nhà không ngừng tăng, tuy nhiên theo ông Vũ, nếu hiểu kỹ bản chất vấn đề, sẽ thấy đây là diễn biến bình thường trong quá trình phát triển. Giá bất động sản không thể đứng yên khi đất đai là hữu hạn, nhu cầu lại ngày càng tăng và chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, hạ tầng ngày càng lớn.

Vẽ lại bản đồ đô thị vệ tinh

Khi cánh cửa phát triển nhà ở vừa túi tiền tại nội đô đã khép lại, một hướng đi mới, mang tính chiến lược và tất yếu, đang được mở ra đó là dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi đang có giá đất "rẻ" để phát triển nhà ở vừa túi tiền. Đây không phải là một quá trình tự phát mà là một định hướng có chủ đích, nhằm kiến tạo các cực tăng trưởng mới.

Thực tế, định hướng phát triển mở rộng ra các khu vực vùng ven trung tâm thành phố lớn đã có từ lâu. Tuy nhiên, kết quả mang lại chưa thực sự rõ nét. Hơn 10 năm qua, trong khi các đô thị vệ tinh của Hà Nội vẫn nằm im bất động, chưa thể thực hiện “sứ mệnh” của mình.

Năm 2008 đánh dấu bước phát triển mới của Hà Nội, khi trở thành một trong 17 thành phố có diện tích lớn nhất thế giới sau khi hợp nhất với tổng diện tích hơn 3.300km2, gấp 3,6 lần trước đó.

Đến năm 2011, Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, xác định mục tiêu đưa Hà Nội trở thành đô thị bền vững, hệ thống cơ sở hạ tầng và kỹ thuật đồng bộ, có tính cạnh tranh cao và phát triển hài hòa về văn hóa.

Theo quy hoạch chung của TP. Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội có năm đô thị vệ tinh là Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Các đô thị vệ tinh này được định hướng phát triển hoàn chỉnh đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội nhằm hỗ trợ và giảm tải một số chức năng cho đô thị trung tâm Hà Nội.

Dự kiến, năm khu đô thị này có khả năng dung nạp khoảng 1,4 triệu người, gánh bớt áp lực về dân số và phát triển cho vùng nội đô, thúc đẩy tính liên kết giữa Hà Nội và các tỉnh thành lân cận.

Hạ tầng giao thông kết nối sẽ giúp mở ra các không gian đô thị mới cho các thành phố lớn. Ảnh: Hoàng Anh

Tuy nhiên, hơn 10 năm qua, các đô thị vệ tinh của Hà Nội gần như vẫn "giậm chân tại chỗ", trong khi khu vực nội đô đang ngày càng quá tải.

Có rất nhiều lý do để lý giải cho sự phát triển chậm chạp của các khu đô thị vệ tinh tại Hà Nội. Song, một trong những lý do quan trọng là thiếu hạ tầng kết nối.

Theo ông Vũ, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền có liên quan mật thiết đến tầm nhìn quy hoạch dài hạn. Nếu không có hạ tầng kết nối một cách thuận tiện, các khu đô thị vệ tinh sẽ không thể thu hút cư dân về sinh sống.

Ông Vũ đưa ra cảnh báo khi nhìn vào bài học của Trung Quốc, nơi có tới 70% các đô thị đang trong tình trạng bị bỏ hoang hoặc có tỷ lệ lấp đầy rất thấp do lệch pha trong quy hoạch. Theo đó, khu đô thị được xây dựng xong, nhưng hệ thống giao thông kết nối lại không theo kịp. "Vẽ ra khu đô thị trước nhưng nếu đường sắt không tới, phát triển giao thông không tới thì nơi đó bị biến thành thành phố ma. Và Trung Quốc đang phải trả giá rất đắt cho sai lầm này", ông Vũ nói.

Trong khi đó, nếu kết nối hạ tầng thuận tiện với các tuyến đường sắt trên cao, đường sắt tốc độ cao, việc di dân sẽ diễn ra một cách dễ dàng. Không chỉ giúp phát triển các khu đô thị vệ tinh hiện hữu của Hà Nội, TP. HCM mà có thể mở rộng không gian phát triển sang các tỉnh lân cận.

Khi đó, đô thị vệ tinh của Hà Nội sẽ là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam (cũ), Hải Phòng. Tương tự, đô thị vệ tinh của TP. HCM sẽ là các khu vực Bình Dương, Long An (cũ), Bà Rìa - Vũng Tàu (cũ).

Ông Vũ cho rằng, đây là một xu thế phát triển tất yếu, không chỉ riêng Việt Nam mà ở tất cả các đô thị lớn trên thế giới.

Đơn cử như tại Tokyo, New York hay London, người dân sống cách trung tâm 100 - 200km là điều bình thường. Nhờ hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại, việc di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc diễn ra nhanh chóng, thuận tiện. Đó mới là hình mẫu thực sự của một đô thị phát triển bền vững: phân bố dân cư hợp lý, giãn mật độ, nhưng vẫn giữ được kết nối hiệu quả.

Ông Vũ nhìn nhận tương lai ở Việt Nam cũng có thể theo con đường tương tự. Người dân hoàn toàn có thể sinh sống tại Hà Nam (cũ), Hưng Yên, Bắc Ninh hay Hải Dương (cũ), và mất chưa tới 30 phút để vào Hà Nội làm việc nếu có tàu điện ngầm hoặc đường sắt cao tốc.

Nội đô Hà Nội hiện tại đã quá tải, cả về hạ tầng và khả năng cung ứng nhà ở. Việc dồn quá nhiều kỳ vọng vào sở hữu nhà trong trung tâm thành phố không chỉ phi thực tế mà còn gây áp lực lên quy hoạch chung.

Do đó, việc kết nối hạ tầng và phát triển các khu đô thị TOD (mô hình phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng làm trung tâm) phải được triển khai một cách nhanh chóng và đồng bộ. Việc phát triển các tuyến đường sắt cao tốc, với các ga trung tâm, sẽ giúp hình thành những cực phát triển đô thị mới tại các địa phương. Đây chính là cơ hội vàng để kiến tạo các không gian sống hiện đại.

Thời gian gần đây, các thành phố lớn đã bắt đầu có những bước đi đón đầu xu hướng này với các quy hoạch khu đô thị quy mô hàng nghìn ha, ông Vũ dẫn chứng.

Đơn cử như tại Hà Nội, hệ thống đường sắt đô thị chính là bộ khung định hình cho các mô hình khu đô thị TOD trong tương lai. Tuyến Cát Linh - Hà Đông đang vận hành và Nhổn - Ga Hà Nội đã vận hành một phần là những thử nghiệm thực tế đầu tiên.

Tầm nhìn dài hạn của thành phố còn tham vọng hơn, với mục tiêu hoàn thành trên 410km đường sắt đô thị vào năm 2035. Trong đó, các tuyến chiến lược như tuyến Văn Cao - Hòa Lạc gần 40km có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc kết nối lõi trung tâm với đô thị vệ tinh công nghệ cao tại Hòa Lạc.

Ngoài ra còn có các dự án đang quy hoạch như tổ hợp ga Ngọc Hồi, tuyến đường sắt vành đai phía tây TP. Hà Nội, đoạn Ngọc Hồi - Thạch Lỗi, nghiên cứu đầu tư xây dựng tuyến đường sắt vành đai phía Đông.

Tại phía Nam, chiến lược phát triển cũng lấy hệ thống đường sắt làm trọng tâm để kiến tạo một vùng đô thị đa cực.

Công trình hạ tầng quan trọng bậc nhất cho chiến lược mở rộng về phía Đông chính là tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành đang được TP. HCM đề xuất xây dựng. Với chiều dài khoảng 42 km và tổng vốn đầu tư dự kiến gần 85.000 tỷ đồng, tuyến đường này sẽ kết nối trực tiếp trung tâm tài chính mới Thủ Thiêm với sân bay quốc tế Long Thành.

Bên cạnh đó là các đề xuất về việc xây dựng các tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối TP. HCM với Vũng Tàu và mạng lưới 12 tuyến metro dài hơn 600km, kết nối các khu vực của TP. HCM, trong đó có cả các tuyến được mở tới các huyện ngoại thành như Cần Giờ, Củ Chi.

Hành lang phát triển dọc theo các tuyến metro, đường sắt tốc độ cao này sẽ là một "miền đất hứa" cho các dự án khu đô thị quy mô lớn, mở ra cơ hội phát triển nhà ở vừa túi tiền, góp phần định hình lại bộ mặt đô thị Việt Nam trong thời gian tới.

Đón đọc Bài 6: Nguy cơ hình thành các 'khu đô thị ma'

An Chi