Bài toán giá nhà vượt thu nhập và lời giải từ nền sản xuất

Từ đầu năm đến nay, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang trên thị trường sơ cấp và chuyển nhượng, gia tăng áp lực cho khả năng chi trả của người mua ở thực

“Nếu đặt trọng tâm ở công nghiệp hóa, sản xuất hàng hóa chất lượng tốt, giá phải chăng, thị trường tài chính, thị trường bất động sản phải làm nền cho mục tiêu đó. Lời giải của câu chuyện giá nhà vượt xa thu nhập cũng sẽ dần xuất hiện”, TS Huỳnh Thanh Điền, Đại học Nguyễn Tất Thành trao đổi với Tạp chí Thương gia.

BÓNG MA SIÊU LỢI NHUẬN

Thưa ông, xin phép được bắt đầu bằng một câu hỏi hơi cá nhân, một chuyên gia kinh tế, giảng viên hay nhìn rộng hơn, một trí thức bận rộn như ông có dễ mua nhà ở TP.HCM hay không?

Thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM năm 2025 ước đạt 220 triệu đồng/người (khoảng 8.944 USD/người), trong khi đó, giá bán căn hộ trung bình toàn thị trường TP.HCM trong quý 2/2025 vào khoảng 88,7 triệu đồng/m2. Nghĩa là thu nhập cả một năm của người lao động không mua được 3m2 căn hộ. So sánh vậy để thấy, giá nhà nói chung đang vượt quá xa thu nhập của người dân. Tôi đã mua nhà từ lâu chứ nếu thời điểm này mới đặt vấn đề này thì chắc chắn cũng khó đạt được mục tiêu.

Với mức giá như hiện tại, những người có đủ khả năng sở hữu nhà ở đa phần đều là những người đã có nhà. Nói cách khác, giao dịch bất động sản mang tính chất đầu tư rất lớn. Một khảo sát mới đây trên 300 khách hàng, chủ yếu tại TP.HCM và có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng thể hiện bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu. Các nhà phát triển bất động sản ra hàng hướng vào nhóm khách hàng này, vậy nên, trên thị trường bất động sản toàn quốc, các sản phẩm nhà thương mại vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”.

Với mục đích đầu tư như vậy, việc sở hữu nhà cũng không để cho thuê. Người mua nhà sẽ bán lại ngay khi được giá để tiếp tục quay vòng vốn. Nói là hoạt động đầu tư nhưng thật ra là đầu cơ. Điều đáng nói, không cần sở hữu 100% tài chính để mua một căn hộ, ngân hàng thương mại có thể cho vay tới 70% tổng giá trị tài sản. Vì vậy, khi tín dụng thắt lại, bất động sản sẽ trầm lắng và ngược lại, tạo nên những chu kỳ trầm lắng – sôi động của thị trường trong gần 20 năm nay. Nhìn chung, giá nhà vẫn theo xu hướng tăng dần theo từng năm, thậm chí, tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, giá chung cư tăng gấp đôi sau khoảng 5 năm trở lại đây.

Quả thật, các giải pháp tín dụng luôn được lựa chọn để hạ nhiệt thị trường bất động sản Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đề xuất giảm hạn mức cho vay với trường hợp mua nhà ở thứ không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà; đối với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Thưa ông, vì sao các giải pháp tín dụng đều chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng?

Đầu tiên là ở góc độ điều hành vĩ mô. Chúng ta đều biết, đầu những năm 2000, tín dụng được bơm liên tục vào nền kinh tế, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới 51,39%. Điều đáng nói, tăng trưởng tín dụng chủ yếu tập trung vào cho vay tiêu dùng, bất động sản và chứng khoán, tạo nên bong bóng tài sản, giá đất tăng tới vài trăm phần trăm trong một thời gian ngắn. Lãi suất huy động trên thị trường tăng tới hơn 19%/năm, đẩy lãi suất cho vay lên tới 22-25% vào năm 2008. Ngân hàng Nhà nước phải đưa ra quy định về trần lãi suất huy động và sử dụng công cụ room tín dụng từ năm 2011. Tín dụng bị siết lại, thị trường bất động sản trầm lắng trong nhiều năm, bắt đầu rục rịch trở lại vào khoảng năm 2015-2016 khi xu hướng điều hành chính sách tiền tệ được nới lỏng dần.

Đến năm 2018, nhiều dấu hiệu cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản xuất hiện. Sau giai đoạn đại dịch Covid – 19 từ năm 2019-2022, cùng với chính sách nới lỏng tiền tệ để phục hồi kinh tế, hướng tới mức tăng trưởng cao, giá bất động sản nhiều nơi lại tăng nóng, tiềm ẩn mối lo về bong bóng bất động sản có thể xuất hiện. Đây là một trong những lý do khiến Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất đề cập trong câu hỏi.

Như vậy, khi cần siết thị trường bất động sản, các nhà điều hành chính sách tiền tệ siết tín dụng. Và vì tín dụng bị siết lại sẽ tác động không tích cực tới nền kinh tế, đến một lúc nào đó, các nhà điều hành lại nới lỏng tín dụng. Vấn đề nằm ở chỗ, với một quốc gia có nền sản sản xuất chưa mạnh, mỗi khi tín dụng được nới lỏng, các kênh đầu tư, điển hình là chứng khoán và bất động sản sẽ hút vốn nhiều nhất. Chu kỳ tăng giá của bất động sản cứ theo đó diễn ra mà chưa có biện pháp khắc phục.

Từ góc độ doanh nghiệp, tôi xin dẫn ra câu chuyện của một vị chủ doanh nghiệp. Cách nay khoảng 10 năm, vị này đầu tư một nhà xưởng sản xuất với tổng chi phí đầu tư khoảng 10 tỷ đồng. Doanh nghiệp của anh ta làm ăn tương đối ổn, lợi nhuận bình quân khoảng 10%/năm, và tới thời điểm này, anh ấy vẫn là giám đốc của cơ sở sản xuất với quy mô tương tự 10 năm trước. Cùng thời điểm đó, người bạn của vị chủ doanh nghiệp này bỏ 10 tỷ đồng đầu tư đất ở Phú Quốc. Đương nhiên, hiện giờ anh ấy đã trở thành một tỷ phú bất động sản, có khối tài sản vượt xa người bạn mở xưởng kia. Bất động sản tạo ra “siêu lợi nhuận” triệt tiêu động lực đầu tư vào sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp làm ăn có lời cũng không tái đầu tư mà dành riêng ra cho đầu tư bất động sản nhằm đạt được mức lợi nhuận cao hơn. Nguồn lực cả xã hội sẽ chỉ tập trung vào đầu tư, đầu cơ đất đai, nhà cửa, khiến nền sản xuất không lớn mạnh được, thu nhập người lao động không có cơ hội cải thiện nhiều, từ đó, khả năng sở hữu nhà ở lại càng mong manh.

Trở lại câu chuyện tín dụng, dù đã có các quy định về hạn mức tín dụng cho bất động sản, các trường hợp không được cho vay…, sự cám dỗ từ mức siêu lợi nhuận cũng sẽ khiến các cá nhân, tổ chức tìm cách lách luật mà các nhà điều hành khó có thể kiểm soát triệt để. Chính điều này khiến các giải pháp về tín dụng chưa phát huy được hết hiệu lực của chúng.

HỆ PHƯƠNG TRÌNH TRONG BÀI TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương báo cáo về chính sách thuế bất động sản. Ông bình luận như thế nào về hướng tiếp cận này?

Đất đai là đầu vào của mọi ngành sản xuất, chứ không riêng bất động sản. Về nguyên tắc, để thúc đẩy sản xuất trong nền kinh tế, cần phải giảm thiểu chi phí đầu vào, trong đó có chi phí tiếp cận đất đai. Việc găm giữ đất đai để chuyển đổi mục đích sử dụng, đầu cơ thổi giá… không chỉ gây khó trong sở hữu nhà ở của người lao động có thu nhập trung bình thấp mà còn làm tăng gánh nặng chi phí lên doanh nghiệp. Chính sách thuế cần được sử dụng như một công cụ điều tiết, giúp giảm thiểu và đi đến chấm dứt thực trạng này.

Vậy sự điều tiết này thể hiện như thế nào? Với đặc điểm nền kinh tế và tâm lý xã hội, công cụ thuế nhằm tới hạn chế đầu cơ, chứ không nhằm mục tiêu tăng thu ngân sách. Đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên chính là nhằm tới việc tài sản của mỗi cá nhân cần phải đưa vào quá trình tạo giá trị mới. Khi căn nhà được cho thuê kinh doanh, cho thuê ở…, chủ sở hữu sẽ phải đóng thuế cho hoạt động đó, vì vậy, không cần phải đóng thuế tài sản. Nếu mua nhà để đầu cơ, tích trữ, người sở hữu phải đóng thuế hàng năm, tăng thêm chi phí nắm giữ tài sản, từ đó, giảm sức hấp dẫn của hoạt động này.

Một sắc thuế khác cần cân nhắc là thuế sau khi phát sinh giao dịch bất động sản. Nếu thời gian nắm giữ tài sản ngắn, tính chất đầu cơ rõ ràng, người chuyển nhượng nhà đất sẽ phải chịu mức thuế cao. Trong nền kinh tế, điều căn cơ là nguồn lực xã hội dồn vào quá trình sản xuất kinh doanh chứ không phải chỉ lo chạy đi xem miếng đất này, mua căn nhà nọ, mua đứt bán đoạn để nhận chênh lệch. Cứ mãi như vậy, nền kinh tế sẽ không có nội lực để trưởng thành bền vững được.

Khi lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh không sánh được với lợi nhuận từ đầu tư bất động sản, phương án điều tiết thông qua tín dụng hay chính sách thuế có lẽ là chưa đủ. Đâu mới là căn nguyên của những khiếm khuyết của thị trường bất động sản, thưa ông?

Chúng ta phải trả lời câu hỏi, trọng tâm của nền kinh tế là gì? Nếu đặt trọng tâm ở công nghiệp hóa, sản xuất hàng hóa chất lượng tốt, giá phải chăng, thị trường tài chính, thị trường bất động sản phải làm nền cho mục tiêu đó. Một mặt, chi phí tiếp cận đất đai phải thấp, mặt khác, thị trường tài chính phải bơm tiền vào sản xuất, chứ không xảy ra hiện tượng hút vốn từ sản xuất vào các khu vực dịch vụ này.

Hiện nay đang có một quan điểm rất nên cân nhắc. Đó là Việt Nam chưa công nghiệp hóa xong đã tính toán tới việc “giải” công nghiệp hóa, tập trung quá nhiều vào phát triển thị trường tài chính và dịch vụ tài chính. Trong khi đó, cốt lõi vẫn là phải làm cho hoạt động sản xuất kinh doanh hấp dẫn lên. Chúng ta cần cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia vào các chương trình đầu tư công, kết nối họ với nhà đầu tư nước ngoài… Khi cơ hội lớn hơn xuất hiện ở khu vực sản xuất kinh doanh, kết hợp cùng với các chính sách thuế và tín dụng, dòng tín dụng sẽ chảy sang khu vực này, thay vì chăm chăm rót vào bất động sản. Nói cách khác, chỉ khi nền sản xuất mạnh lên, chính sách tiền tệ và chính sách thuế hạn chế đầu cơ bất động sản mới đạt được mục tiêu đặt ra.

Liệu một thị trường bất động sản Việt Nam bền vững, nơi người có nhu cầu mua nhà có thể có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn và quan trọng hơn, nguồn lực của toàn xã hội không chỉ dồn vào đầu tư nhà đất có thể được hiện thực hóa trong một tương lai gần? Theo ông, chúng ta nên làm như thế nào để đạt được kết quả đó?

Như đã phân tích, căn cơ nằm ở việc thúc đẩy nền sản xuất công nghiệp. Vậy thì nút thắt thứ nhất là chi phí đất đai cao, không tạo được động lực cho sản xuất công nghiệp. Nút thắt thứ hai là sự thiếu liên thông giữa thị trường tài chính và nền sản xuất, dòng vốn không đi vào sản xuất mà rơi vào các kênh đầu tư, đầu cơ chứng khoán, bất động sản. Đây là một hệ phương trình cần phải tìm ra lời giải.

Đầu tiên là chính sách thuế. Chúng ta cần làm sao để giảm tối đa chi phí đầu tư, sản xuất, đặc biệt ưu tiên cho các doanh nghiệp tiếp cận công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Trong khi đó, cần áp thuế hợp lý để giảm thiểu và chấm dứt hoạt động đầu cơ bất động sản và các dịch vụ tài chính khác.

Thứ hai, cần đưa ra các chương trình kích cầu đầu tư trên phạm vi toàn quốc. Nếu được hỗ trợ về chi phí lãi vay, tùy theo ngành nghề có thể neo ở mức 3-5% hay giảm 50% so với lãi vay từ ngân hàng thương mại, doanh nghiệp sẽ có động lực tái đầu tư, mở rộng sản xuất, ứng dụng khoa học công nghệ…

Trên thực tế, trong khoảng 20 năm nay, TP.HCM (cũ) đã áp dụng chính sách này và đạt được những kết quả tốt. Doanh nghiệp dám khởi nghiệp, dám mở rộng kinh doanh thì người lao động mới có thêm việc làm, tăng thêm thu nhập, ngân sách mới có thêm các khoản thuế trực thu hay gián thu và nhìn rộng hơn, quá trình công nghiệp hóa của chúng ta mới hoàn thành được như mong đợi.

Xin cảm ơn ông!

Hoàng Hạnh