Bài toán giảm giá nhà: Khi chính sách phải 'đụng' vào gốc rễ thị trường

Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và đề xuất loạt giải pháp nhằm kiểm soát đầu cơ, minh bạch thị trường và tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp. Đây được xem là bước đi đầu tiên để kéo mặt bằng giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Minh bạch thị trường, tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua không chỉ do chi phí đầu vào, mà còn bởi yếu tố đầu cơ, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch và tâm lý đám đông. Thị trường tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng thổi giá đất sau mỗi đợt điều chỉnh quy hoạch, khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở.

Tăng nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền cũng là giải pháp kéo giá nhà về mức hợp lý

Để khắc phục, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất" do Nhà nước quản lý. Trung tâm này sẽ là nơi cung cấp thông tin, dữ liệu thị trường một cách công khai, giúp minh bạch hóa giao dịch và hạn chế tình trạng đầu cơ, làm giá. Cùng với đó, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế pháp lý cho phép kiểm soát biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp trong phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, được coi là biện pháp trực tiếp giúp hạ giá thành sản phẩm.

Một trong những định hướng trọng tâm là điều chỉnh cơ cấu thị trường, tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền. Bộ cho rằng, chỉ khi nguồn cung được cải thiện và phân khúc bình dân chiếm tỷ trọng lớn hơn, mặt bằng giá chung mới có thể giảm về mức hợp lý.

Hoàn thiện pháp lý và chính sách phát triển bền vững

Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý là chìa khóa để thị trường phát triển lành mạnh. Hiện cơ quan này đang rà soát và phối hợp với các bộ, ngành liên quan để hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị và xây dựng. Mục tiêu là tạo hành lang pháp lý rõ ràng, thống nhất, đồng thời giảm bớt thủ tục hành chính trong triển khai dự án.

Một nhiệm vụ khác được Bộ Xây dựng thúc đẩy là thực hiện chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, hướng tới nhóm người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và lực lượng lao động trẻ tại các đô thị. Việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu thực mà còn góp phần điều tiết giá thị trường.

Song song đó, Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi Nghị định 94/2024 về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, nhằm sớm hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Khi được vận hành, dữ liệu này sẽ giúp cơ quan quản lý nắm bắt chính xác cung – cầu, từ đó có chính sách điều tiết giá phù hợp.

Ngoài ra, cơ quan này cũng đang phối hợp với Bộ Tài chính hoàn thiện khung pháp lý cho việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, tạo nguồn vốn ổn định hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Theo Bộ Xây dựng, chỉ khi có chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng và thuế, thị trường bất động sản mới có thể phát triển cân bằng, bền vững và từng bước kéo giảm giá bán về mức hợp lý.

Cần đồng bộ chính sách để "giảm nhiệt" thực chất

Bàn về vấn đề giảm giá nhà, tại một hội nghị mới đây do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, việc kéo giá nhà về mức hợp lý không thể trông chờ vào biện pháp hành chính, mà phải xử lý tận gốc bài toán chi phí đầu vào. "Nếu đất sạch vẫn khan hiếm, chi phí hạ tầng và lãi vay cao, thì không doanh nghiệp nào có thể bán nhà rẻ. Nhà nước cần chủ động quỹ đất, áp dụng chính sách tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở giá phù hợp", ông nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, việc kéo giá nhà về mức hợp lý không thể trông chờ vào biện pháp hành chính mà phải xử lý tận gốc bài toán chi phí đầu vào

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng giải pháp quan trọng hơn cả là "khơi thông nguồn cung". Ông nhấn mạnh, khi pháp lý được tháo gỡ và thông tin thị trường minh bạch, giá sẽ tự điều chỉnh. "Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý là hướng đi đúng, giúp hạn chế đầu cơ, thổi giá", ông Đính nhận định.

TS. Nguyễn Minh Phong thì nhìn nhận, giảm giá nhà không chỉ là mục tiêu trước mắt mà là yêu cầu của một thị trường lành mạnh. "Muốn giá giảm bền vững, cần chính sách thuế chống đầu cơ, tín dụng ưu tiên cho người mua nhà lần đầu và mở rộng quỹ nhà ở xã hội quy mô lớn. Ba yếu tố này phải cùng vận hành thì thị trường mới hạ nhiệt thực sự", ông nói.

Hà Khê