Bạn đọc Theo dấu thư bạn đọc Bất cập trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại phường Thủy Lương
TTH - Ngoài việc đã thỏa đáng hay chưa trong xác định mục đích sử dụng đất, đây còn là câu chuyện liên quan đến viện dẫn những căn cứ pháp lý như thế nào cho phù hợp trong quá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người dân của cơ quan chức năng.
Thửa đất của gia đình ông Phạm Quốc nay đang được xác định chỉ có 500m2 đất ở
Đất thổ cư sử dụng lâu dài thành đất… trồng cây lâu năm
Ông Phạm Quốc (7/77 đường Trần Hoàn, tổ 3, P. Thủy Lương, TX. Hương Thủy) có đơn gửi Báo Thừa Thiên Huế, khiếu nại về nội dung mà ông cho rằng không thỏa đáng trong Công văn trả lời số 624/STNMT-VPĐK của Sở Tài nguyên & Môi trường liên quan đến việc xác định và cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông.
Theo đơn khiếu nại, bà nội ông Phạm Quốc là bà Hoàng Thị Rác, có thửa đất số 400, tờ bản đồ 04, diện tích 1.806m2, được UBND huyện Hương Phú trước đây xác nhận là 100% đất thổ cư, thời gian sử dụng lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số A104774 ngày 3/9/1990.
Khi gia đình ông Phạm Quốc làm thủ tục thừa kế, chuyển nhượng sang tên qua ba ruột của ông Quốc là ông Phạm Kính thì ở GCNQSDĐ do ông Nguyễn Văn Toàn – Phó Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường ký ngày 20/12/2021 chỉ thể hiện 500m2 đất ở, diện tích còn lại trong tổng số 1.806m2 chuyển thành đất trồng cây lâu năm.
Không đồng tình với quyết định trên, ông Phạm Quốc đã có đơn kiến nghị gửi đến các cơ quan hữu quan. Đến ngày 2/3/2022, ông Quốc nhận được Công văn trả lời số 624/STNMT – VPĐK của Sở Tài nguyên & Môi trường. Theo Công văn, thửa đất ông Quốc nêu trong đơn kiến nghị được UBND huyện Hương Phú (cũ) cấp 1.806m2 đất thổ cư, chưa xác định rõ diện tích đất ở theo quy định hiện hành.
“Theo quy định tại Khoản 3, Điều 103, Luật Đất đai năm 2013, và Điểm b, Khoản 5, Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, với trường hợp của gia đình ông Phạm Quốc, đối chiếu sổ đăng ký ruộng đất 5B (một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013), thửa đất có đăng ký tên bà Hoàng Thị Rác, tại thửa 400, tờ bản đồ số 4, diện tích 1.806m2, trong đó 500m2 đất thổ cư, 1.306m2 đất màu. Do đó, Sở Tài nguyên & Môi trường ký cấp GCNQSDĐ tại thửa đất 417 (400), tờ bản đồ số 7 (04), diện tích 1.759,5m2, trong đó, 500m2 đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài và 1.259,5m2 đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến ngày 1/7/2064 tại P. Thủy Lương là đúng theo quy định”. (Trích công văn trả lời của Sở Tài nguyên & Môi trường).
Ông Phạm Quốc cho rằng, trong công văn, Sở Tài nguyên & Môi trường cũng xác nhận, tại GCNQSDĐ số A104774 được UBND huyện Hương Phú cấp ngày 3/9/1990 cho bà Hoàng Thị Rác là đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài.
“Vậy, đất thổ cư có phải là đất ở hay không? Trên GCNQSDĐ huyện Hương Phú cấp đã xác định rõ ràng là đất thổ cư, sử dụng lâu dài thì sao Sở Tài nguyên & Môi trường lại gọi là chưa xác định. Đồng thời, nội dung ghi trên GCNQSDĐ năm 1990 xác định toàn bộ diện tích là đất thổ cư, sử dụng lâu dài là cơ sở pháp lý để chuyển thừa kế, cấp GCNQSDĐ đứng tên người mới, tại sao Sở Tài nguyên & Môi trường bỏ qua căn cứ pháp lý trên mà chiếu theo sổ đăng ký ruộng đất 5B năm 1985, 1989… để làm cơ sở chuyển 1.259,5m2 đất thổ cư thành đất trồng cây lâu năm”, ông Quốc thắc mắc.
“Sổ đăng ký ruộng đất 5B hay GCNQSDĐ có giá trị pháp lý? Tại sao sổ đăng ký ruộng đất 5B có ghi 500m2 “đất thổ cư” thì xác định diện tích này là đất ở, còn trong GCNQSDĐ xác định cụ thể là đất thổ cư, sử dụng lâu dài lại chuyển thành đất trồng cây lâu năm?”, ông Quốc đặt câu hỏi.
Căn cứ Quyết định số 10 của UBND tỉnh
Ông Nguyễn Văn Toàn – Phó Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường cho biết, tại Khoản 2, Điều 6 Quyết định số 10/2022/QĐ-UBND ngày 23/2/2022 của UBND tỉnh quy định việc xác định diện tích đất ở khi cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở như sau:
“Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 1/7/2004 hoặc giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 1/7/2004 mà hộ gia đình, cá nhân đã chuyển quyền, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà trên giấy chứng nhận đã được cấp có ghi mục đích sử dụng là "đất ở và đất vườn" hoặc "đất ở + vườn" hoặc "đất thổ cư + đất vườn" hoặc "đất thổ cư và đất vườn" hoặc "đất thổ cư" hoặc "đất vườn ở", thời gian sử dụng là "lâu dài" thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định để xác định diện tích đất ở”.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để xem xét cấp giấy chứng nhận.
Đối với những giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 1/7/2004 hoặc giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 1/7/2004 mà hộ gia đình, cá nhân đã chuyển quyền, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà trên giấy chứng nhận đã được cấp chưa xác định rõ diện tích đất ở thì phải xác định lại theo quy định nêu trên.
Cần xác định lại toàn bộ diện tích đất được cấp
Theo Luật gia Hoàng Ngọc Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Luật gia tỉnh, việc xác định diện tích đất ở, Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó”.
Căn cứ Khoản 2, Điều 24, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các giấy tờ về quyền sử dụng đất trong đó có thể hiện mục đích là “để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư” thì đó là căn cứ để xác định diện tích đất ở và quy định này cũng được hiểu là “thổ cư” theo quy định của các giấy tờ trước đây được xác định là đất ở.
Theo GCNQSDĐ đã được UBND huyện Hương Phú cấp cho bà Hoàng Thị Rác vào ngày 3/9/1990 ghi rõ: tờ bản đồ: 4; số thửa: 400; diện tích: 1.806m2; mục đích sử dụng: thổ cư; thời gian sử dụng: lâu dài. Như vậy, căn cứ Khoản 3, Điều 103 Luật Đất đai 2013 và Điểm a, Khoản 5, Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích ghi trên GCNQSDĐ đã cấp.
Và trong trường hợp này, GCNQSDĐ đã cấp cho bà Hoàng Thị Rác ghi cụ thể mục đích sử dụng là “thổ cư” ngoài ra không còn mục đích nào khác, thì cần phải xác định toàn bộ diện tích đất được cấp cho bà Hoàng Thị Rác là đất ở.
Cũng theo Luật gia Hoàng Ngọc Thanh, ở nội dung trả lời ông Phạm Quốc của Sở Tài nguyên & Môi trường, việc viện dẫn căn cứ tại Quyết định số 10/2022/QĐ-UBND ngày 23/2/2022 của UBND tỉnh của cơ quan này là không hợp lý.
Bởi lẽ, GCNQSDĐ cấp cho gia đình ông Phạm Kính (do được nhận thừa kế từ bà Hoàng Thị Rác) được cấp ngày 20/12/2021 – thời điểm này, Quyết định số 10/2022/QĐ-UBND chưa có hiệu lực (Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 5/3/2022 và thay thế Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh ban hành Quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh).
Như vậy, thời điểm cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông Phạm Kính cần phải áp dụng Điều 23 Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND và Điều 4, Điều 6 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh.
“Qua đối chiếu, các quy định tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nội dung quy định tương tự nhau. Vì vậy, cơ quan chức năng cần phải xác định toàn bộ diện tích đất được cấp cho bà Hoàng Thị Rác là đất ở”, Luật gia Hoàng Ngọc Thanh một lần nữa nhận định.
