Băn khoăn số liệu tồn kho bất động sản

Một dự án "đắp chiếu" tại đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7, TP.HCM. Ảnh: Gia Huy

Số liệu không chuẩn?

Báo cáo của Bộ Xây dựng hồi đầu tháng 5/2019 cho biết, so với thời đỉnh điểm năm 2013, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/12/2018 giảm mạnh, chỉ còn trên dưới 20%, tương đương khoảng 22.825 tỷ đồng. Tuy nhiên, tốc độ giải quyết hàng tồn kho đã chậm lại đáng kể. So với giai đoạn 2013 - 2016, tốc độ giải quyết hàng tồn kho giai đoạn 2017 - 2018 giảm tới vài lần khi rất nhiều dự án vì nhiều lý do nên không thể thanh lý, chuyển nhượng được sang cho các đối tác mới để tiếp tục triển khai.

Ngoài ra, cũng trong báo cáo này, Bộ Xây dựng đánh giá, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông (theo cách tính chung hiện nay, giá nhà ở là vừa phải nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng).

Tuy nhiên, ngay sau báo cáo của Bộ Xây dựng, đầu tháng 6/2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản cho rằng, con số hàng tồn kho mà Bộ Xây dựng đưa ra chưa đánh giá hết lượng hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho lớn. Theo HoREA, báo cáo này của Bộ Xây dựng có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, cuối năm 2012, theo chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM và Hiệp hội đã tiến hành khảo sát 45 dự án trong tổng số 1.207 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, đơn vị này chỉ có số liệu thống kê của 36 dự án, nên số liệu tổng hợp của TP.HCM và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho bất động sản tại thời điểm khảo sát năm 2012.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, số liệu hàng tồn kho đã được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng phát sinh mới trong những năm sau này.

Người đứng đầu HoREA cũng dẫn số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán cho biết, tổng giá trị đã lên đến 201.921 tỷ đồng .

“Cơ cấu hàng tồn kho của những doanh nghiệp này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; do chưa tiêu thụ được”, ông Châu nêu rõ.

Tháo gỡ các vướng mắc trong việc xử lý tài sản đảm bảo là dự án bất động sản sẽ giúp đẩy nhanh xử lý hàng tồn kho. Ảnh: Lê Toàn

Còn đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, việc thống kê hàng tồn kho bất động sản có nhiều vấn đề. Chẳng hạn, năm 2018, doanh nghiệp ông có hơn 300 tỷ hàng tồn kho, nằm chủ yếu ở dự án tại đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè (TP.HCM). Tuy nhiên, lượng hàng này nằm ở phân khúc biệt thự, nhà phố thương mại, doanh nghiệp không bán nữa mà để kinh doanh cho thuê, vì hiện công ty thành lập bộ phận cho thuê. Thế nhưng, cơ quan chức năng nhận định đây là hàng tồn kho và cho vào danh sách hàng tồn kho là chưa phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho biết, hàng tồn kho nghĩa là hàng không thể bán được.

“Theo tôi, muốn đánh giá lại lượng hàng tồn kho, nên đánh giá từng doanh nghiệp. Sản phẩm được cho là hàng tồn kho đó, thời gian qua doanh nghiệp đã sử dụng vào mục đích gì, cho thuê hay bỏ hoang. Nếu cho thuê thì không thể là hàng tồn kho, chỉ có bỏ hoang mới là hàng tồn kho”, ông Phúc nêu quan điểm.

Nỗ lo vẫn còn

Theo ông Phúc, lượng hàng tồn kho bất động sản xuất hiện nhiều nhất từ năm 2009 trở về đây, khi thị trường bất động sản lâm vào tình trạng bong bóng xì hơi. Các dự án được cấp phép xây dựng, được ghi nhận sản phẩm, nhưng chủ đầu tư không có tiền phát triển tiếp, nên bị cho vào danh sách hàng tồn kho.

Thế nhưng, lượng dự án “đắp chiếu” này hiện đã dần được giải quyết nhờ hoạt động mua bán, chuyển nhượng, bắt tay giữa các doanh nghiệp (M&A). Chẳng hạn, Dự án Kenton Node, quận 7, TP.HCM với 3.000 căn hộ bị đắp chiếu từ năm 2009 đã được hồi sinh năm 2017 sau khi được bơm 1.600 tỷ đồng. Cũng trong năm 2017, An Gia Investment công bố đã mua lại 5 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP.HCM) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng với hơn 4.000 căn hộ. Hay năm 2018, Hưng Thịnh Corp mua lại dự án đường Đào Trí, quận 7, TP.HCM với 4.000 căn hộ rồi hồi sinh dự án…

“Hiện các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tiếp tục săn dự án đắp chiếu thuộc dạng hàng tồn kho để phát triển. Tuy nhiên, những dự án tốt đều đã được bán hoặc có đối tác hợp tác phát triển”, ông Phúc nói.

Tuy nhiên, theo ông Phúc, có một điều quan ngại, đó là chính sách liên quan đến chuyển nhượng dự án - giải pháp hữu hiệu để giải quyết hàng tồn kho còn gặp nhiều vướng mắc.

Chẳng hạn, tại một dự án 1.200 căn hộ ở huyện Nhà Bè, TP.HCM đã xây dựng phần móng và hiện chủ đầu tư đang chào bán dự án này. Các doanh nghiệp rất quan tâm, nhưng vì dự án đang gặp vấn đề pháp lý trong việc chuyển nhượng, cũng như chuyển mục đích sử dụng đất dự án từ đất sản xuất sang đất ở, nên các doanh nghiệp rút lui.

“Chính phủ cần nới lỏng hơn các quy định về chuyển nhượng dự án thì mới giải quyết được hàng tồn kho, bởi đây đang là vướng mắc lớn nhất cản trở quá trình giải quyết hàng tồn kho”, ông Phúc nói.

Đồng quan điểm, ông Châu cho rằng, HoREA đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chuyển nhượng dự án theo cơ chế như nội dung được xác định tại Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH của Quốc hội về xử lý tài sản đảm bảo là dự án bất động sản.

“Tôi đã từng đề nghị Quốc hội cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản để giúp khai thông thị trường M&A, khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai. Đây là một giải pháp hữu ích góp phần xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước. Qua đó, cũng sẽ giúp giải quyết lượng hàng tồn kho bất động sản”, ông Châu nói.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Gia Huy

Tồn kho bất động sản giảm mạnh: cơ hội bung hàng mới

Tồn kho bất động sản giảm nhưng vẫn có lệch pha lớn về cung cầu

Mối lo hàng tồn kho trở lại