Bán nhà đất: 3 điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo Nghị định số 253/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng 2% giá chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng về nguyên tắc là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá tính thuế được xác định theo quy định tương ứng.

Ảnh minh họa: Internet

Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được miễn thuế nếu giao dịch giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản được phân chia giữa vợ và chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của tòa án cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Một điểm được nhiều người quan tâm là quy định miễn thuế đối với người chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Theo quy định mới, để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện. Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam. Nếu người bán có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là nhà, đất ở duy nhất để miễn thuế.

Thứ hai, người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng là ngày cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Thứ ba, người có nhà, đất duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà, đất duy nhất thì phần chuyển nhượng đó không thuộc diện miễn thuế.

Đối với trường hợp nhà, đất có chung quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, việc miễn thuế được xác định theo tình trạng sở hữu, sử dụng của từng cá nhân. Người đã có thêm nhà ở hoặc đất ở khác sẽ không đáp ứng điều kiện miễn thuế đối với phần thuộc trường hợp này.

Đáng lưu ý, việc xác định nhà ở, đất ở duy nhất để miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu cơ quan chức năng phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế có thể bị truy thu và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng, giao dịch nhà đất còn có thể phát sinh lệ phí trước bạ đối với bên đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Từ ngày 15-8-2026 đến hết ngày 28-2-2027, công dân đáp ứng các điều kiện theo Thông tư 117/2026/TT-BTC được giảm 10% mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Chính sách này áp dụng trong trường hợp thực hiện khai, nộp hồ sơ điện tử và đáp ứng các điều kiện về tài khoản định danh điện tử mức độ 2, thông tin được tích hợp trên VNeID theo quy định.