Bán nhà đất hiện nay phải nộp bao nhiêu thuế? Trường hợp nào được miễn?

Ảnh minh họa

Bán nhà đất phải nộp thuế 2%

Theo quy định hiện hành, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Từ ngày 1.7.2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực, trong đó thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng 2% giá chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất hoặc quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, cơ quan thuế có thể xác định lại giá làm căn cứ tính thuế.

Những trường hợp được miễn thuế

Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định một số khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế. Nghị định 253/2026/NĐ-CP hiện hướng dẫn cụ thể hai nhóm trường hợp đáng chú ý.

Miễn thuế khi chuyển nhượng giữa người có quan hệ gia đình

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế nếu giao dịch được thực hiện giữa:

- Vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh, chị, em ruột với nhau.

Quy định mới cũng nêu rõ trường hợp bất động sản là tài sản của vợ chồng được phân chia khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện miễn thuế.

Điểm đáng chú ý là quy định hiện hành không chỉ áp dụng với hoạt động chuyển nhượng mà còn bao gồm trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người có quan hệ gia đình nêu trên.

Bán căn nhà, thửa đất ở duy nhất

Một trường hợp khác được miễn thuế là cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải cứ chỉ có một căn nhà hoặc thửa đất là mặc nhiên được miễn thuế. Người bán phải đáp ứng đồng thời các điều kiện theo quy định.

Thứ nhất, chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở.

Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở hoặc chung quyền sử dụng đất ở nhưng đồng thời còn có nhà ở, đất ở khác thì không được xác định là trường hợp duy nhất để miễn thuế.

Đối với vợ chồng có chung nhà ở, đất ở nhưng một người còn có nhà ở, đất ở riêng, người không có tài sản riêng có thể thuộc diện được miễn thuế đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng tài sản chung; người đã có nhà ở, đất ở riêng thì không thuộc diện miễn.

Thứ hai, có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày.

Thời gian được tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận.

Nếu Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai, thời điểm xác định được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận trước khi cấp lại, cấp đổi.

Thứ ba, phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc đất ở duy nhất thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.

Việc miễn thuế đối với nhà ở, đất ở duy nhất được thực hiện trên cơ sở cá nhân tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc kê khai không đúng, người nộp thuế có thể bị truy thu và xử phạt theo quy định.

Ngoài ra, thuế thu nhập cá nhân không phải là khoản chi phí duy nhất phát sinh khi thực hiện giao dịch nhà đất.

Khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất, bên nhận chuyển nhượng thông thường phải nộp lệ phí trước bạ. Mức thu đối với nhà, đất hiện là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo quy định của pháp luật, trong đó giá đất căn cứ bảng giá đất tại thời điểm kê khai; trường hợp giá trên hợp đồng cao hơn giá do địa phương quy định thì có thể lấy giá hợp đồng làm căn cứ.

Ngoài hai khoản trên, giao dịch còn có thể phát sinh phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định của từng địa phương.