Bán nhà duy nhất giá 14 tỷ, nộp 306 triệu tiền thuế rồi thắng kiện

Bán nhà duy nhất vẫn phải nộp hơn 306 triệu đồng tiền thuế

Bà Hồ Thị Thùy H. là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của thửa đất tại phường H., TP Đà Nẵng (nay là phường H. TP Đà Nẵng). Theo hồ sơ vụ án, đây là nhà ở, đất ở duy nhất của bà H.

Ngày 12/3/2024, bà H. ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất cho ông T. và bà V. Đến ngày 21/3/2024, các bên hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, sang tên.

Trong quá trình làm thủ tục thuế, bà V. kê khai và nộp thuế thay cho bà H. Do chưa nắm rõ quy định pháp luật, cả người bán và người mua không kê khai thông tin về việc đây là nhà, đất duy nhất của bà H. trong hồ sơ khai thuế ban đầu.

Vì vậy, bà H. phải nộp hơn 306,1 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng nhà, đất.

Sau khi biết mình thuộc trường hợp được miễn thuế, ngày 28/10/2024, bà H. nộp hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung lần đầu.

Tuy nhiên, ngày 1/11/2024, Chi cục Thuế quận H. (nay là Thuế cơ sở X. TP Đà Nẵng) ban hành công văn thông báo tạm dừng giải quyết hồ sơ khai thuế bổ sung của bà H.

Nộp 306 triệu tiền thuế thu nhập cá nhân sau bán nhà, một người dân mới phát hiện thuộc diện được miễn thuế và nộp hồ sơ khai thuế điều chỉnh nhưng cơ quan thuế không chấp nhận hồ sơ khai thuế bổ sung. Ảnh minh họa: Nam Khánh

Ngày 21/11/2024, bà H. gửi đơn khiếu nại. Đến ngày 2/12/2024, Chi cục Thuế quận H. ban hành Thông báo số 25883/TB-CCT về việc không chấp nhận hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung của người nộp thuế.

Cùng ngày, cơ quan thuế ban hành Thông báo số 25884/TB-CCT về việc khiếu nại không đủ điều kiện thụ lý giải quyết.

Không đồng tình, bà H. khởi kiện, đề nghị tòa án hủy cả hai thông báo, buộc cơ quan thuế xem xét, chấp nhận hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung và hoàn trả hơn 306,1 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân đã nộp.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà H. rút yêu cầu hủy Thông báo số 25884/TB-CCT về việc khiếu nại không đủ điều kiện thụ lý, đồng thời rút yêu cầu buộc cơ quan thuế hoàn trả hơn 306,1 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân đã nộp.

Bà tiếp tục yêu cầu hủy Thông báo số 25883/TB-CCT về việc không chấp nhận hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung và buộc cơ quan thuế giải quyết hồ sơ theo quy định.

Về phía cơ quan thuế, đơn vị này không đồng ý với yêu cầu khởi kiện. Theo trình bày của người bị kiện, bà V. là người kê khai, ký hồ sơ và nộp đủ thuế thu nhập cá nhân cùng các khoản lệ phí liên quan theo hợp đồng chuyển nhượng.

Cơ quan thuế cho rằng việc ban hành các thông báo là đúng quy định, nhằm xác định đúng chủ thể có nghĩa vụ chịu thuế, bảo đảm nguyên tắc ổn định và an toàn pháp luật trong quản lý thuế.

Tòa yêu cầu cơ quan thuế xem xét lại hồ sơ khai thuế bổ sung

Ngày 28/7/2025, TAND khu vực 1 - Đà Nẵng xét xử sơ thẩm, quyết định đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi kiện mà bà H. đã rút, gồm yêu cầu hủy Thông báo số 25884/TB-CCT và yêu cầu hoàn trả hơn 306,1 triệu đồng tiền thuế.

Đối với các yêu cầu còn lại, tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., tuyên hủy Thông báo số 25883/TB-CCT ngày 2/12/2024 của Chi cục Thuế quận H. về việc không chấp nhận hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung.

Đồng thời, tòa buộc Thuế cơ sở 2 TP Đà Nẵng xem xét, giải quyết hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung của bà H. theo đúng quy định pháp luật.

Không đồng tình với phán quyết này, Thuế cơ sở X. TP Đà Nẵng kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, HĐXX xem xét tính hợp pháp của thông báo từ chối hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung.

Theo nhận định của tòa, căn cứ hồ sơ khai thuế, bà H. là người có thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, với giá trị 14 tỷ đồng. Bà V. không có thu nhập chịu thuế từ giao dịch này mà chỉ là người nộp thuế thay cho bà H. theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Do đó, bà H. mới là người nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Tòa dẫn quy định tại Nghị định 126/2020 về việc cá nhân khai thuế, nộp thuế thay theo thỏa thuận không đồng nghĩa với việc được quyền thỏa thuận, ủy quyền thay đổi đối tượng nộp thuế.

Tòa cũng chỉ ra, sau khi phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp có sai sót, bà H. đã lập hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung trong thời hạn và đáp ứng điều kiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế.

Đáng chú ý, đối với nhà, đất chuyển nhượng, bà H. có cam kết đây là tài sản duy nhất của mình trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng. Vì vậy, thu nhập từ giao dịch này thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, HĐXX nhận định Thông báo số 25883/TB-CCT về việc khiếu nại không đủ điều kiện để giải quyết được Chi cục Thuế quận H. ban hành không đúng hình thức văn bản hành chính theo quy định.

Cụ thể, mẫu thông báo được sử dụng chỉ áp dụng đối với hồ sơ khai điều chỉnh, bổ sung khi cơ quan thuế hoặc cơ quan có thẩm quyền đã công bố quyết định thanh tra, kiểm tra thuế. Trong khi đó, đại diện Thuế cơ sở X. TP Đà Nẵng xác nhận trước và sau khi bà H. nộp hồ sơ điều chỉnh, bổ sung đều không có việc cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định thanh tra, kiểm tra thuế.

Từ đó, tòa xác định việc Chi cục Thuế quận H. không chấp nhận hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung của bà H. là không đúng quy định, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

Ngày 1/12/2025, TAND TP Đà Nẵng xét xử phúc thẩm, xác định không có tình tiết mới làm thay đổi kết quả xét xử sơ thẩm.

HĐXX quyết định bác kháng cáo của Thuế cơ sở 2 TP Đà Nẵng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Theo đó, Thông báo số 25883/TB-CCT ngày 2/12/2024 về việc không chấp nhận hồ sơ khai thuế điều chỉnh, bổ sung của bà H. bị hủy. Cơ quan thuế có trách nhiệm xem xét, giải quyết lại hồ sơ theo đúng quy định pháp luật.

Tòa không tuyên buộc cơ quan thuế hoàn trả ngay hơn 306,1 triệu đồng, do bà H. đã rút yêu cầu này tại phiên sơ thẩm. Việc xử lý khoản thuế đã nộp sẽ phụ thuộc vào quá trình giải quyết hồ sơ của cơ quan thuế theo quy định.

(Bài viết dựa trên Bản án số 03/2025/HC-PT ngày 1/12/2025 của TAND TP Đà Nẵng).