Bán nhà giá 15 tỉ nhưng hợp đồng chỉ ghi 200 triệu

Dự kiến ngày 19-3, TAND tỉnh Bình Dương sẽ mở phiên tòa phúc thẩm vụ án tranh chấp giữa nguyên đơn là bà T với bị đơn là vợ chồng bà A (cùng ngụ huyện Dầu Tiếng, Bình Dương) liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và hủy giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Trước đó, phiên tòa được đưa ra xét xử vào ngày 26-2 nhưng hoãn theo đơn của phía nguyên đơn.

Kiện vì cho rằng bị đơn tẩu tán tài sản

Theo bà T, vợ chồng bà A có vay của bà 14 tỉ đồng. Do vợ chồng bà A không trả nên ngày 7-5-2021, bà T khởi kiện vợ chồng bà A tại TAND huyện Dầu Tiếng và được tòa này ra thông báo thụ lý vào ngày 11-5-2021.

Căn nhà và đất duy nhất mà vợ chồng bà A có đã chuyển nhượng cho người khác. Ảnh: YC

Do hai bên thỏa thuận được nên ngày 9-6-2021, TAND huyện Dầu Tiếng ra quyết định công nhận sự thỏa thuận. Theo đó, vợ chồng bà A đồng ý có nghĩa vụ trả cho bà T 14 tỉ đồng.

Bà T đã làm đơn yêu cầu thi hành án và Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng đã ra quyết định thi hành án.

Tuy nhiên, bà T sau đó nhận được thông tin ngày 22-4-2021, vợ chồng bà A đã lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản duy nhất là nhà và đất tại huyện Dầu Tiếng cho bà Tr với giá 15 tỉ đồng. Đến ngày 12-5-2021 (tức sau ngày tòa thụ lý đơn kiện của bà T), vợ chồng bà A và bà Tr đã công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất này với giá ghi trên hợp đồng là 200 triệu đồng. Bà Tr đã được cấp GCN vào ngày 14-6-2021.

Cho rằng hành vi này nhằm tẩu tán tài sản nên bà T tiếp tục khởi kiện vợ chồng bà A, yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng (đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Gái ở Bình Dương) giữa vợ chồng bà A với bà Tr vô hiệu, yêu cầu hủy GCN đã cấp cho bà Tr.

Theo bà T, ngày 7-5-2021, bà đã khởi kiện vợ chồng bà A tại tòa án. Ngày 11-5-2021, tòa ra thông báo thụ lý và đã thông báo cho vợ chồng bà A về việc bị bà T kiện đòi 14 tỉ đồng. Thế nhưng ngày 12-5-2021, vợ chồng bà A lại ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Tr khi đây là tài sản duy nhất của vợ chồng bà A.

Việc trốn tránh trả nợ còn thể hiện rất rõ khi tất cả giấy nợ có trước thời điểm các bên lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Khi nhận tiền bán nhà, bà A cũng không thanh toán cho bà T hay những chủ nợ khác.

Liên quan đến vụ án, bà T cho biết vợ chồng bà A còn bị bốn người khác khởi kiện đòi nợ và đều đã được tòa án giải quyết (bằng bản án, quyết định), buộc bà A phải trả nợ cho những người này (với số tiền từ 800 triệu đến 5 tỉ đồng). Những người này tham gia trong vụ án của bà T với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bị đơn vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng

Đáng chú ý, trong vụ án này vợ chồng bà A làm đơn xin vắng mặt trong các buổi lấy lời khai, đối chất, đo đạc, định giá, tiếp cận công khai chứng cứ, hòa giải, các buổi xét xử và trong suốt quá trình tố tụng của tòa án. Lý do là bận công việc nên không thể tham gia.

Ngày 14-8-2023, TAND huyện Dầu Tiếng đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Tại buổi này, vợ chồng bà A tiếp tục vắng mặt và cũng không có bất kỳ văn bản nào ghi ý kiến của ông bà.

Về phía bà T, bà vẫn giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện. Bốn chủ nợ khác của bà A cũng đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu vì đây là hành vi tẩu tán tài sản.

Bà Tr (tham gia với tư cách người liên quan) trình bày rằng bà và vợ chồng bà A có ký hợp đồng đặt cọc để sang nhượng nhà đất của vợ chồng bà A với giá 15 tỉ đồng bao gồm nhà đất và toàn bộ tài sản bên trong như bàn ghế, cây trồng...

Sau đó, hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Bà Tr đã thanh toán tổng cộng hơn 15,068 tỉ đồng cho vợ chồng bà A và đã được cấp GCN. Bà Tr cho rằng việc mua bán là tự nguyện, ngay tình, hợp pháp nên đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng (cơ quan thi hành án vụ kiện đầu tiên, tham gia vụ kiện này với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) cho biết quá trình thi hành án quyết định công nhận sự thỏa thuận, vợ chồng bà A không tự nguyện thi hành án để trả cho bà T 14 tỉ đồng. Hiện tại, vợ chồng bà A không còn tài sản hay điều kiện để thi hành án nào khác ngoài tài sản là QSDĐ đã chuyển nhượng cho bà Tr. Chi cục thi hành án đề nghị tòa án giải quyết theo quy định.

Còn phía văn phòng công chứng thì trình bày sau khi kiểm tra bản chính GCN QSDĐ, văn bản xác nhận tình trạng bất động sản, GCN kết hôn, giấy tờ tùy thân của các bên giao dịch, công chứng viên xác định các bên có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện. Mục đích và nội dung giao kết hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội... Sau đó, các bên đã ký tên, điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Hợp đồng đã được chứng nhận theo quy định của pháp luật và đề nghị tòa án giải quyết theo quy định.

Sau khi nghe các bên trình bày và căn cứ tài liệu, hồ sơ của vụ án, TAND huyện Dầu Tiếng nhận định hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 12-5-2021 hình thành từ hợp đồng đặt cọc ngày 22-4-2021, ý chí các bên về chuyển nhượng có trước khi bản án, các quyết định công nhận của bà T và bốn người liên quan (chủ nợ của bà A - PV).

Hơn nữa, bà Tr đã thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng QSDĐ cho vợ chồng bà A, đã nhận QSDĐ và tài sản trên đất để quản lý, sử dụng. Các bên tham gia giao dịch tự nguyện, việc thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật.

Vì vậy, HĐXX sơ thẩm cho rằng không có căn cứ để xác định hợp đồng này bị vô hiệu. Do văn bản công chứng không bị vô hiệu nên yêu cầu khởi kiện của bà T là hoàn toàn không có căn cứ.

Từ đó, TAND huyện Dầu Tiếng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T, không chấp nhận yêu cầu của bốn người liên quan (bốn chủ nợ - PV), chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà Tr về giữ nguyên hợp đồng chuyển nhượng và giữ nguyên GCN đã cấp cho bà Tr.

YẾN CHÂU