Bảng giá đất quá cao gây áp lực với người dân và doanh nghiệp

Ngày 28-10, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) có văn bản gửi UBND thành phố Hà Nội về các vấn đề tác động cần xem xét khi điều chỉnh giá đất.

Trước đó, Sở TN&MT có dự thảo tờ trình gửi UBND TP Hà Nội về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026, trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024 và các quy định mới của Chính phủ.

Hiệp hội nhận thấy việc xác định giá đất, hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, bảo đảm minh bạch và phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Tuy nhiên hiệp hội có đưa ra một số nhận xét và kiến nghị.

Việc giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực. Ảnh: NGỌC DIỆP

Xác định giá đất cần tính toán đến cơ hội tiếp cận đất đai

Theo quan điểm của hiệp hội, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng của sản xuất kinh doanh, và giá đất là yếu tố trực tiếp cấu thành chi phí giá thành của các sản phẩm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương và doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người dân.

Việc giá đất theo bảng giá đất sẽ tác động đến cơ hội tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, nhà đầu tư, và chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá thành sản phẩm, sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Hiệp hội cho rằng việc xác định giá đất cần nhằm mục tiêu tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh, kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp vì tác động đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và phát triển kinh tế Thành phố.

Theo quan điểm của hiệp hội bất động sản, hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng còn có thể khiến thị trường bất động sản chững lại, tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng..., qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Nếu xác định giá hợp lý sẽ góp phần tăng trưởng GRDP.

Cũng theo quan điểm của hiệp hội, việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất cũng sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách.

Đồng thời, quá trình thương thảo, bồi thường kéo dài có thể làm chậm tiến độ thực hiện, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ mà thành phố Hà Nội đang ưu tiên thúc đẩy trong giai đoạn sắp tới.

Giá đất cao ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố

Hiệp hội bất động sản cho rằng việc giá đất và chi phí đầu vào phù hợp sẽ góp phần giảm giá bất động sản, trong đó có nhà ở. Chính phủ, các bộ, ngành cùng các địa phương đang tìm những giải pháp giảm giá bất động sản trên thị trường.

Một trong các giải pháp hữu hiệu là giảm chi phí đầu vào cấu thành giá bán bất động sản. Tuy nhiên, việc giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu tăng giá đất sẽ ảnh hưởng tính khả thi dự án, làm giá nhà tiếp tục tăng.

Hiệp hội bất động sản lý giải giá đất theo bảng giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành.

Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Việc giá đất theo bảng giá đất tăng cao sẽ gây ra áp lực tài chính đối với người dân và các doanh nghiệp sử dụng đất do các nghĩa vụ tài chính tăng mạnh (tiền thuê sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất). Đồng thời, cũng sẽ làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hiệp hội bất động sản đồng thời băn khoăn hiện nay, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu, dòng vốn còn hạn chế. Nếu việc tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm “gánh nặng kép”, làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Theo Sở TN & MT, dự thảo bảng giá đất mới tại Hà Nội được chia thành 17 khu vực. Trong đó, khu vực 1 gồm 9 phường trung tâm như Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng - có 424 tuyến đường, phố được định giá.

Ở khu vực 1, giá đất ở cao nhất được đề xuất hơn 700 triệu đồng/m2, áp dụng cho các thửa giáp mặt tiền tại 8 tuyến phố đắt đỏ gồm: Bà Triệu (đoạn Hàng Khay - Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông - Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông - Lê Duẩn),...

NGỌC DIỆP