Báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bảng giá đất điều chỉnh tại TP. Hồ Chí Minh

Nhiều ý kiến trái chiều xung quanh dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tại TP. Hồ Chí Minh: Ảnh: Kỳ Phương

Lý do dẫn đến việc điều chỉnh bảng giá đất

Theo báo cáo, Sở Tài nguyên và Môi trường được UBND TP. Hồ Chí Minh phân công xây dựng quyết định điều chỉnh bảng giá đất, theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020.

Ngày 30/7/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất trình Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh có ý kiến thẩm định.

Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy định bảng giá đất áp dụng cho 12 trường hợp (11 trường hợp quy định tại Điều 159 và 1 trường hợp là giá đất bố trí tái định cư theo quy định tại Khoản 3, Điều 111) để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội.

Tại Khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Trường hợp cần thiết, UBND tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nêu trên từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 sẽ áp dụng bảng giá đất, theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND thành phố (được xây dựng theo quy định Luật Đất đai 2013), hoặc điều chỉnh bảng giá đất theo luật cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. Hồ Chí Minh.

Trường hợp điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 thì việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường, được quy định tại Khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Bảng giá đất sẽ không còn bị giới hạn bởi khung giá và không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành hàng năm để điều chỉnh như Luật Đất đai năm 2013.

Trước tình hình đó, Ban Cán sự Đảng UBND TP. Hồ Chí Minh đã họp và thống nhất chỉ đạo UBND TP. Hồ Chí Minh giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành, UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích các phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy TP. Hồ Chí Minh xem xét, chấp thuận chủ trương thực hiện.

Bảng giá đất điều chỉnh tại TP. Hồ Chí Minh đang được người dân hết sức quan tâm vì sự tác động rộng lớn. Ảnh: Kỳ Phương

4 phương án để thực hiện

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho hay, Ban Cán sự Đảng UBND thành phố đã họp và thống nhất chỉ đạo UBND thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành, UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích các phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chấp thuận chủ trương thực hiện. Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình 4 phương án.

Cụ thể, phương án 1: giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất. Hạn chế của phương án này là giá đất bị giới hạn bởi khung giá nên giá tối đa tại đô thị loại đặc biệt như TP. Hồ Chí Minh chỉ 162 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, giá đất giao dịch, chuyển nhượng thực tế trên thị trường lại cao hơn nên khi xây dựng bảng giá phải cân chỉnh giảm lại. Điều này dẫn đến giá đất tại bảng giá rất thấp, chưa tiệm cận giá thị trường.

Nếu giữ nguyên bảng giá hiện hành sẽ có sự chênh lệch lớn với giá bồi thường thực tế đã được duyệt. Ví dụ như giá đất tại bảng giá hiện hành trên đường Nguyễn Duy Trinh (TP. Thủ Đức) là 4,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bồi thường thực tế là 73 triệu đồng/m2.

Giữ nguyên bảng giá cũng sẽ dẫn đến không công bằng với các đối tượng sử dụng đất. Đơn cử như giá đất bố trí tái định cư tại TP. Thủ Đức cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án Vành đai 3 là 51 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá tại bảng giá đất chỉ 1,5 triệu đồng/m2.

Phương án 2: điều chỉnh theo hướng lấy giá tại bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số K mới nhất. Kết quả vẫn chênh lệch với giá đất bồi thường thực tế rất lớn. Cùng đó, sẽ không công bằng với các trường hợp đã bố trí tái định cư trước đây.

Phương án 3: để giải quyết tình trạng thiếu giá đất tái định cư, tại các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư thì điều chỉnh giá đất theo giá thực tế. Đối với các tuyến đường đã thể hiện trong bảng giá hiện hành, giá đất được tính bằng cách lấy giá nhân với hệ số K.

Nếu tính giá đất của các tuyến đường đã thể hiện trong bảng giá hiện hành bằng cách lấy giá nhân với hệ số K sẽ có những hạn chế như phương án 2.

Còn việc điều chỉnh giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư theo giá thực tế sẽ dẫn đến trên cùng một tuyến đường hoặc 2 khu dân cư giáp ranh có 2 mức giá chênh lệch nhau rất lớn, dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau. Bên cạnh đó, sẽ có sự không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Trước đây, giá đất tái định cư được xác định theo giá thị trường, nhưng từ nay phải căn cứ vào bảng giá đất.

Phương án 4: điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. Hồ Chí Minh.

Cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất.

Kỳ Phương