Bảo đảm tính thống nhất giữa các luật điều chỉnh quan hệ đất đai, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội

Minh định giá trị pháp lý của đăng ký quyền sử dụng đất đai

Giao dịch đất đai và giao dịch bất động sản có điểm chung là có thể diễn ra trong thời gian dài, có nhiều chủ thể tham gia, với nhiều giai đoạn, do mỗi cơ quan chuyên môn khác nhau thực hiện và quản lý. Theo Ngân hàng Thế giới, đầu tư vào đất đai là một thành phần quan trọng của nền kinh tế toàn cầu, chiếm từ một nửa đến 3/4 tài sản của mỗi nền kinh tế. Do vậy, theo TS. Ninh Thị Hiền, Trưởng Văn phòng công chứng Ninh Thị Hiền, thì việc rà soát sự phù hợp về quyền của người sử dụng đất khi thực hiện giao dịch về bất động sản giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan khác có ý nghĩa lớn. Giữa các luật liên quan đến đất đai, bất động sản có sự thống nhất sẽ giúp cho giao dịch về bất động sản được thông suốt, giảm chi phí giao dịch, an toàn pháp lý và phòng ngừa tranh chấp, tài sản không bị đóng băng làm giảm đi nguồn lực phát triển của nền kinh tế.

TS Ninh Thị Hiền, Trưởng Văn phòng công chứng Ninh Thị Hiền tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồ Long

Một vướng mắc khác giữa Luật Đất đai hiện hành và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là quy định khác nhau về quyền đăng ký sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở, bất động sản gắn liền với đất. Phó Chủ tịch Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải cho rằng, về nguyên tắc, cũng giống như con người trong xã hội có lý lịch tư pháp, các tài sản, trong đó có đất đai, phải được đăng ký. Điều này phải được quy định trong Luật Đất đai và các luật liên quan để bảo đảm thống nhất trong sử dụng, sở hữu bất động sản.

“Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục đứng "giữa đường", sẽ gây khó cho xã hội, khi quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, song đăng ký tài sản gắn với đất lại theo nhu cầu của chủ sở hữu. Việc đăng ký có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, nhưng hiệu lực về cái gì thì chưa được dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định”, ông Nguyễn Hồng Hải nêu rõ.

Theo ông Nguyễn Hồng Hải, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện có thể được xác lập theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 221 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, khi quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký, người thứ ba buộc phải biết về việc tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu. Ngược lại, trường hợp tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký theo yêu cầu thì xác định người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp cá nhân, tổ chức khác có căn cứ xác lập quyền sở hữu của mình đối với tài sản gắn liền với đất. Do vậy, một vấn đề pháp lý quan trọng cần minh định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giá trị pháp lý của đăng ký quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký quyền sở hữu.

Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Nguyễn Hồng Hải. Ảnh: Hồ Long

Làm rõ khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cùng quan tâm đến khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 3, 28, 40 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số chuyên gia nêu vấn đề, với quy định tại Điều 40 của dự thảo Luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, thì cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh là một quyền mới.

Bên cạnh đó, tại Điều 3, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định cá nhân có thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, chủ thể khác mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo các chuyên gia, quy định này không phù hợp, thống nhất với khoản 14, Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định giải thích khái niệm hợp đồng hợp tác kinh doanh; không phù hợp Điều 128 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ Năm tới trong việc huy động vốn góp để phân chia nhà ở.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phát biểu. Ảnh: Hồ Long

Không chỉ chưa phù hợp với các luật về bất động sản, xây dựng, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, thì quy định tại khoản 2, Điều 131 của dự thảo Luật về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng chưa phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay. Bởi việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung, tài sản gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận như dự thảo Luật sẽ xử lý thế nào khi cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình ở trong một tòa chung cư - vốn có hàng chục, hàng trăm hộ gia đình. Mỗi khi có một căn hộ nào trong tòa chung cư được chuyển nhượng thì phải sửa đổi lại giấy cấp quyền sử dụng đất của hàng nghìn người dân trong tòa nhà đó hay không? Ngoài ra, ông Nguyễn Mạnh Hà lưu ý, đối với các loại hình kinh doanh bất động sản khác như condotel, văn phòng, khách sạn… hiện đang cho bán từng phần công trình cũng sẽ không thể thực hiện theo nguyên tắc này. Do vậy, ông Nguyễn Mạnh Hà đề nghị, nguyên tắc cấp quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, không nên dừng ở quy định chung chung như dự thảo.

Luật Đất đai là một đạo luật có vai trò quan trọng trong hệ thống pháp luật của nước ta, có mối quan hệ chặt chẽ với quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường. Nhấn mạnh điều này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, việc bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật có liên quan cần được đặc biệt quan tâm nhằm tạo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến đất đai, tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

Thanh Hải