Bất cập nguồn cung bất động sản Hà Nội: Thiếu chính thống, 'vống' tự phát

Hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện. Ảnh: Lê Tiên

Chia sẻ về tình hình thị trường bất động sản Hà Nội năm 2021, mới đây, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đưa ra thông tin đáng chú ý liên quan tới thực trạng trong khi nguồn cung chính thống khan hiếm do những vướng mắc pháp lý làm chậm phê duyệt dự án đầu tư thì loại hình bất động sản tự phát trong dân lại tham gia thị trường mạnh mẽ.

Nghịch lý thừa - thiếu nguồn cung

Cụ thể, đối với các dự án bất động sản được đầu tư theo quy định, theo VARs, trong năm 2021, tại Hà Nội không có dự án bất động sản mới nào về đô thị và nhà ở được phê duyệt. Sản phẩm mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước.

Tổng lượng sản phẩm căn hộ được chào bán trên toàn thị trường năm 2021 đạt 16.841 sản phẩm. Lượng giao dịch căn hộ đạt 7.477/16.841 sản phẩm. Trong đó, căn hộ được chào bán phần lớn là hàng tồn từ các năm trước, chiếm hơn 80%. Phân khúc căn hộ chủ yếu được chào bán là phân khúc trung và cao cấp, phân khúc bình dân hiện chiếm tỉ trọng rất nhỏ (dưới 5%) và nằm ở các vùng ven Thủ đô.

Cũng theo VARs, ngoài các dự án được phê duyệt đúng quy định, thị trường Hà Nội còn xuất hiện nhiều bất động sản đất nền trong dân tham gia, tạo nguồn cung cho thị trường, ước đạt hàng ngàn sản phẩm. Những địa phương xuất hiện nhiều sản phẩm đất nền của dân đang chào bán gồm: Tây Sơn, Ba Vì, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và Thanh Trì.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, tại các khu vực đất đai tự phân lô bán nền của dân, hiện tượng rao bán nhiều, có thời điểm nóng nhưng giao dịch thực tế ít, chủ yếu là giữa các nhà đầu tư với nhau, lượng giao dịch thực chỉ đạt khoảng 10-15% lượng chào bán.

Xu hướng năm 2022

Nhận định về xu hướng thị trường năm 2022 nói chung cũng như tại Hà Nội nói riêng, các chuyên gia chia sẻ quan điểm dù có khả năng được cải thiện nhưng nguồn cung từ các dự án “chính thống” sẽ tiếp tục gặp khó.

Cụ thể, theo VARs, dự kiến trong năm 2022 nguồn cung mới sẽ tăng so với 2021 tuy nhiên cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn bởi các cơ chế, chính sách.

Chịu tác động rõ nhất đến tiến độ cải thiện nguồn cung “chính thống” là việc các dự án nhà ở thương mại đang có vướng mắc liên quan đến vấn đề chuyển đổi đất đai đối với các dự án nhà ở thương mại là bài toán tiếp tục chờ lời giải.

Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật vừa được Quốc hội thông qua thì Luật vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Theo nhận định của các chuyên gia, chính sách pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ đã tác động rất lớn đến nguồn cung của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ngày một hạn hẹp, trong khi nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh khiến cho giá nhà đất tăng cao.

Nhận định về lực đẩy thị trường trong năm 2022, ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện đang có một lớp nhà đầu tư có động thái rút bớt vốn trong giao dịch chứng khoán để phân bổ vào các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao. Do đó, các chủ đầu tư cũng rục rịch "tung chiêu" để tái kích hoạt thị trường sau giai đoạn im ắng do tác động của dịch bệnh Covid-19, ông Khôi nhận định.

Còn theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, hiện nay thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng rất khó xuất hiện tình trạng sốt đất.

Đơn cử, tại Hà Nội, dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025 đã tạo tiền đề để các huyện này phát triển khu dân cư trọng điểm nhờ quỹ đất lớn. Theo dự báo từ Savills Việt Nam, từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung.

Xu hướng chuyển dịch trong thị trường cũng được thúc đẩy bởi sự phát triển về cơ sở hạ tầng. Cụ thể, các tuyến đường vành đai 3, số 3,5 và đường sắt đô thị số 3 là động lực thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây. Kế hoạch vận hành các tuyến metro và xây dựng đường vành đai 2,5 ở phía Nam và số 4 ở phía Đông Bắc Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông.

Theo Lê Sáng/batdongsan.enternews.vn