Bất động sản bước vào cuộc tái cơ cấu lớn

Thay đổi để tồn tại

2022 là một năm thị trường bất động sản đối diện với thực trạng thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, cung cầu mất cân đối khiến giao dịch đóng băng. Đây cũng là năm đã xuất hiện những bước tái cấu trúc đầu tiên của doanh nghiệp ngành này như tinh gọn nhân sự, cắt giảm lương, thu hẹp quy mô đầu tư. Tuy nhiên, để vượt qua thách thức của năm 2023 đòi hỏi doanh nghiệp phải có một mức độ cơ cấu cao hơn ở tầm chiến lược kinh doanh lẫn sản phẩm.

Doanh nghiệp bất động sản phải có một mức độ cơ cấu cao hơn ở tầm chiến lược kinh doanh lẫn sản phẩm. Ảnh minh họa: Lê Quân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM khi đề cập lại khó khăn của thị trường bất động sản đã nhấn mạnh rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức vượt qua sinh tử ở thời điểm này, để tiếp tục tồn tại. Họ buộc phải đổi mới sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu thực rất tiềm năng của thị trường.

“Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng.Việc “đại phẫu” cần tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn dĩ đang rất khan hiếm trên thị trường trong suốt thời gian qua”, ông Châu cho hay.

Trong khi đó, các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê hay thậm chí là cả những sản phẩm riêng biệt trong nông nghiệp vẫn có dư địa khai thác nếu các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất – kinh doanh. Có thể đó cung là một con đường để hi vọng trong chiến lược cơ cấu của họ.

Chia sẻ dự án mới của mình ở Hội nghị bất động sản mới đây, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho hay, bên cạnh công cuộc tái thiết hệ thống vận hành, doanh nghiệp này hiện đang mở rộng thêm các mảng kinh doanh mới, trong đó có bất động sản nông nghiệp xanh.

Tập đoàn đặt nhiều kỳ vọng vào hướng đi mới này, bởi “bất động sản xanh” sẽ là một trong những ngành mũi nhọn thời gian tới, Thắng Lợi Group đã nghiên cứu và bước đầu dồn lực “đánh” vào mảng này để vừa đa dạng hóa hệ sinh thái sản phẩm, vừa phù hợp với xu hướng mới.

“Hiện tại, một công ty thành viên của Thắng Lợi Group đang vận hành mảng bất động sản nông nghiệp xanh, mục tiêu là nghiên cứu và phát triển các dòng sản phẩm nông nghiệp theo tiêu chuẩn Organic để mang đến cho thị trường nông nghiệp Việt Nam những trải nghiệm xanh, lành mạnh và thân thiện với môi trường thông qua những sản phẩm nông sản sạch theo tiêu chuẩn quốc tế”, ông Quyền thông tin.

Tương tự, Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt cũng đang có sự thay đổi chiến lược về sản phẩm nhằm tăng sức hút với khách hàng. Ông Bùi Quang Anh Vũ, CEO của Phát Đạt, cho biết nếu trước đây, công ty chỉ tập trung bán sỉ dự án cho các đơn vị khác và không quan tâm họ bán hàng như thế nào, chỉ cần thu tiền về đúng tiến độ. Thì bước sang năm 2023, đơn vị tập trung vào 3 điểm mấu chốt.

Thứ nhất là đảm bảo có sự tài trợ tài chính cho người mua. Thứ hai là đưa ra nhiều hình thức thanh toán hấp dẫn để khách hàng chọn lựa. Thứ ba là chuẩn bị những sản phẩm chất lượng tốt nhưng có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Tại Tập đoàn Đất Xanh, nhà phát triển bất động sản này có kế hoạch chuyển nhượng các dự án nhỏ (quy mô 1-2 hecta) ở TPHCM để tập trung với những dự án quy mô lớn hơn ở các tỉnh lẻ. Cụ thể doanh nghiệp này đã có kế hoạch mở rộng quỹ đất lên 4.148 hecta thông qua việc mua thêm đất tại các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915 hecta), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300 hecta), Gem City Riverside tại Quảng Nam (278 hecta)…

Để có nguồn tài chính phục vụ mục tiêu phát triển quỹ đất trong dài hạn, bên cạnh nguồn tiền từ việc bán các dự án nhỏ, Đất Xanh sẽ gia tăng sử dụng nợ vay trong giai đoạn 2022-2024, mà trước mắt là phát hành 300 triệu đô la trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 60 tháng và nguồn tiền thu về từ đợt phát hành này được dùng để mua 800 triệu cổ phiếu phát hành mới của Công ty Hà An, công ty con phát triển hầu hết dự án bất động sản của Tập đoàn.

Nỗ lực tìm dòng vốn bền vững

Số liệu mới công bố của Tổng cục Thống kê cho thấy, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022, tăng 38,7% so với năm 2021. Tuy vậy, đây mới chỉ là số doanh nghiệp đã hoàn thành các thủ tục giải thể theo quy định pháp luật. Con số thực tế có thể sẽ nhiều hơn.

Nhìn từ thực tế này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng, năm 2023 vẫn là năm đầy thách thức với thị trường bất động sản. Do đó ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp là sự an toàn của hệ thống, đảm bảo dòng tiền để thi công đúng tiến độ dự án, có thể trả nợ các khoản vay và duy trì vận hành doanh nghiệp.

Những cuộc tái cơ cấu được kỳ vọng từ năm 2023 trở đi thị trường minh bạch hướng tới bền vững. Ảnh: TL

Chuyển động thị trường thời gian qua cho thấy, các doanh nghiệp đang tăng cường hợp tác quốc tế để tìm kiếm dòng tiền bền vững. Đây cũng là xu hướng chung của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh bị tín dụng quay lưng.

Chia sẻ với KTSG Online vào cuối năm vừa qua, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long Group cho rằng sự tham gia của các đối tác ngoại chính yếu tố thúc đẩy Nam Long mở ra một chặng đường phát triển mới bền vững hơn. Cụ thể, các đối tác như Keppel Land, Mekong Capital, Nishi-Nippon Railroad, Hankyu Hanshin… sẽ giúp Nam Long có nguồn vốn rẻ khi hợp tác thực hiện dự án giúp cho chi phí thấp hơn so với thị trường

Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng sẵn sàng cho những thương vụ M&A để cộng hưởng tiềm lực cho một chu kỳ hồi phục sắp tới.

Trong hội nghị tổng kết mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, doanh nghiệp trong ngành cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, nên thực hiện các giải pháp giảm giá bán 45%-50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Một phương án cần được tính đến, đó là DN nên sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức tiếp tục đầu tư để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.

Tại buổi họp báo thường kỳ hồi cuối tháng 12-2022 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khuyến cáo, doanh nghiệp nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo. Về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án bất động sản, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay cho dự án nào thực hiện đúng dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.

Nhiều chuyên gia cho rằng, những chấp nhận tái cấu trúc sớm thường dễ hồi phục hơn. Mặc dù quy mô hoạt động nhỏ đi, nguồn vốn giảm bớt, nhưng bù lại giảm được áp lực tài chính đáng kể. Với những thương hiệu đủ tốt, khi doanh nghiệp có sự tăng trưởng trở lại thì nhân sự sẽ tự động trở về, quy mô hoạt động cũng sẽ nhanh chóng được mở rộng. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của ngành bất động sản, rất khó để doanh nghiệp vừa duy trì bộ máy, vừa giữ hoạt động kinh doanh tăng trưởng ổn định.

Về dòng tiền, chúng ta luôn mong muốn thị trường có một dòng tiền bền vững, tức là doanh nghiệp phải hoạt động bằng thực lực, bằng những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của thị trường. Vì vậy, sau những cuộc tái thiết của doanh nghiệp cũng đem đến kỳ vọng từ năm 2023 trở đi thị trường minh bạch hướng tới bền vững. Khi đó, những doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân giỏi, thức thời, có chọn lọc sẽ có môi trường hoạt động tốt mở ra một chu kỳ phục hồi tích cực.

V.Dũng