Bất động sản công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng nhờ FDI và ESG

FDI tiếp tục là động lực, nhu cầu thuê duy trì tích cực

Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI. Trong 6 tháng đầu năm 2026 tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD; tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI đăng ký mới, tương đương 10,8 tỷ USD.

Bất chấp những biến động địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực; qua đó củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các trung tâm sản xuất trọng điểm.

Nghiên cứu của JLL cho thấy, nhà đầu tư tiếp tục quan tâm đến các tài sản tạo dòng tiền ổn định như nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, phản ánh nhu cầu bền vững đối với các tài sản chất lượng cao.

Bất động sản công nghiệp kỳ vọng tiếp tục khởi sắc nửa cuối năm 2026. Ảnh: Lê Toàn

Trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu mét vuông và 8,6 triệu mét vuông; tăng tương ứng 15% và 10%.

Một số dự án mới đáng chú ý được đưa ra thị trường gồm KTG Industrial An Phước 2 và Kizuna Eco2IP tại Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng ở miền Nam, cùng KCN Vietnam Phúc Điền và SLP Park Tiên Du tại miền Bắc.

Ở chiều cầu, mức độ hấp thụ tiếp tục duy trì tích cực với hàng trăm héc ta đất công nghiệp, khoảng 350.000m² nhà xưởng xây sẵn và 450.000m² nhà kho xây sẵn được giao dịch trong 6 tháng đầu năm. Nhu cầu chủ yếu đến từ việc mở rộng hoạt động của các khách thuê hiện hữu.

Về cơ cấu ngành nghề, khách thuê tại miền Nam chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực sản xuất truyền thống như dệt may, cơ khí, thực phẩm và hàng tiêu dùng nhanh, trong khi miền Bắc tập trung vào các ngành công nghệ và điện tử. Các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử tiếp tục duy trì nhu cầu ổn định đối với kho logistics.

Xu hướng mở rộng địa lý cũng ngày càng rõ nét. Bên cạnh các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện, góp phần mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam và tạo dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Đến cuối nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142USD/m²/kỳ thuê tại miền Bắc và 186USD/m²/kỳ thuê tại miền Nam. Những khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay và các tuyến cao tốc trọng điểm ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy cao. Trong khi đó, các thị trường mới nổi với nguồn cung dồi dào đang mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, góp phần giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Đối với bất động sản công nghiệp xây sẵn, giá chào thuê tại các thị trường trọng điểm phía Bắc đạt 5,3USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 4,5USD/m²/tháng đối với nhà kho; tại phía Nam, mức giá tương ứng là 5,0USD/m²/tháng và 4,9USD/m²/tháng.

Nhìn chung, những diễn biến trong nửa đầu năm cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút nhờ sự hỗ trợ của dòng vốn FDI, nhu cầu mở rộng sản xuất và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng trong khu vực.

ESG và công nghệ cao mở ra động lực tăng trưởng mới

JLL kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục diễn biến tích cực trong 12 - 24 tháng tới nhờ dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất trong khu vực và việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước.

Đến cuối năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 1.900ha đất công nghiệp, gần 700.000m² nhà kho xây sẵn và khoảng 1 triệu mét vuông nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam.

Dù nguồn cung gia tăng, giá thuê được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thị trường được giữ vững. Các tài sản chất lượng cao đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, ESG, quản lý năng lượng hoặc có chứng nhận công trình xanh được kỳ vọng tiếp tục ghi nhận mức giá thuê vượt trội.

Nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và tài sản logistics hiện đại sẽ tiếp tục duy trì ở mức tốt. Về dài hạn, các khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và các dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng sẽ trở thành những động lực tăng trưởng mới của thị trường.

Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam đánh giá, các tiêu chí ESG đang ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư và thuê mặt bằng. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics có xu hướng ưu tiên những dự án sử dụng năng lượng hiệu quả, tích hợp năng lượng tái tạo và hỗ trợ mục tiêu giảm phát thải carbon.

Thời gian tới, Việt Nam cần tiếp tục nâng cao khả năng thu hút có chọn lọc các dự án đầu tư chất lượng cao, thuộc nhóm ngành ưu tiên, ứng dụng công nghệ tiên tiến và thân thiện với môi trường. Khi lợi thế về chi phí không còn là yếu tố cạnh tranh duy nhất, chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ quyết định sức hấp dẫn của thị trường.

Trong giai đoạn mới, bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất và vị trí chiến lược mà còn cần hướng tới các mô hình sản xuất xanh, thông minh và có giá trị gia tăng cao hơn để đón đầu làn sóng FDI thế hệ mới.