Bất động sản công nghiệp tiếp tục 'chuyển mình' trong năm 2025 nhờ FDI các ngành công nghệ cao

FDI tăng mạnh

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo thị trường năm 2025 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), năm 2024, BĐS công nghiệp tại Việt Nam có sự “chuyển mình” rõ nét nhờ quỹ đất khu công nghiệp (KCN) tăng mạnh và phát triển đa dạng loại hình như: nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, kho xưởng theo yêu cầu và kho lạnh,…

Cụ thể, tại khu vực phía Bắc, tổng nguồn cung tăng 9% theo năm đạt 15.800 ha; tại khu vực phía Nam nguồn cung đạt 28.100 ha, tăng 2% theo năm; tại nhiều địa phương, các dự án mới tiếp tục được phê duyệt quy hoạch và chủ trương đầu tư, nhiều dự án có quy mô lớn hơn >100ha.

Thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam có sự “chuyển mình” trong năm 2024 nhờ nguồn vốn FDI tăng mạnh. Ảnh minh họa.

Ngoài ra, thị trường mua bán và sát nhập (M&A) trong mảng BĐS công nghiệp cũng diễn ra sôi động hơn khi các nhà đầu tư đang muốn “săn” các quỹ đất quy mô lớn để đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng về Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Cùng với đó, chính sách chuyển đổi quy hoạch KCN theo hướng phát triển xanh, ứng dụng công nghệ cao và thân thiện với môi trường đang được chú trọng hơn để đáp ứng các tiêu chuẩn chung và hướng đến mục tiêu “net zero” của Việt Nam vào năm 2050 cũng là những nhân tố để thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam có những chuyển biến tích cực.

Bên cạnh đó, theo nhiều chuyên gia của Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại (CBRE), trong năm 2024, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như: Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam. Cam kết mạnh mẽ trong việc mở rộng sản xuất của các đơn vị này, minh chứng bằng giải ngân vốn FDI đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD, là động lực cho kết quả tích cực của BĐS công nghiệp Việt Nam trong năm qua.

Đối với thị trường đất công nghiệp, các KCN ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%. Khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng.

Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các KCN ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam cũng có một năm 2024 tăng trưởng đầy ấn tượng, cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích hấp thụ cao nhất trong ba năm qua, cụ thể: ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 (điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước); ở phía Nam đạt 89%, tăng 7,7.

Đây là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung mới cao nhất trong ba năm qua khi mỗi khu vực có khoảng 0,5 triệu m2 nguồn cung mới. Về giá thuê, cả hai khu vực đều ghi nhận mức tăng 2,0% so với năm ngoái, đạt 4,9 USD/m2/tháng ở phía Bắc và 5,0 USD/m2/tháng ở phía Nam, các chuyên gia BĐS của CBRE nhận định.

Tiếp tục là “thỏi nam châm”

Các chuyên gia của Dat Xanh Services – FERI cũng nhận định, trong năm 2025 các loại hình, mô hình KCN mới cũng bắt đầu xuất hiện nhiều hơn để đáp ứng được các tiêu chí ngày càng khắt khe hơn của các khách thuê quốc tế, nhất là các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ cao. Thương mại điện tử tiếp tục phát triển nhanh tại Việt Nam dẫn đến xu hướng phát triển mạnh của các loại hình BĐS logistic, Data center, nhà kho dịch vụ, …

Trong thời gian tới, sẽ xuất hiện nhiều hơn các loại hình KCN xanh, KCN sinh thái, hài hòa với cảnh quan, môi trường tự nhiên, KCN linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà máy, nhà xưởng xây theo yêu cầu, …

Thị trường M&A kỳ vọng sẽ sôi động hơn khi Luật Đất đai 2024 mở rộng về đối tượng được tham gia đầu tư, chuyển nhượng BĐS công nghiệp.

Dat Xanh Services – FERI dự báo, trong năm 2025, nguồn cung của thị trường BĐS công nghiệp sẽ tăng nhẹ 2% - 5%. Ảnh: Dat Xanh Services – FERI.

Dat Xanh Services – FERI cũng dự báo, trong năm 2025, nguồn cung của thị trường BĐS công nghiệp sẽ tăng nhẹ 2% - 5% do một số dự án được phê duyệt và đang triển khai xây dựng sẽ đi vào hoạt động, cụ thể: KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 với quy mô khoảng 687 ha tại Hải Phòng; KCN Lộc Giang quy mô 466 ha tại Long An; ...

Nguồn cầu BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì tăng trưởng nhờ dòng vốn đến từ các doanh nghiệp FDI trong xu hướng dịch chuyển dần chuỗi cung ứng toàn cầu nhằm hạn chế rủi ro từ các cuộc xung đột thương mại trên thế giới.

Còn đại diện CBRE thì cho rằng, trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn, … điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa. Với những lợi thế như lực lượng lao động dồi dào và giá thuê cạnh tranh (60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại), thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

Trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.

Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nổi này.

Hoàng Dương