Bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục là điểm sáng trong cuối năm 2024
Năm 2024, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong tổng thể thị trường bất động sản. Các nhà sản xuất toàn cầu lớn mở rộng sản xuất tại Việt Nam tăng cao, chứng minh bằng việc giải ngân FDI đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD, đã là chất xúc tác cho các kết quả tích cực trong năm 2024.
Nhiều “ông lớn” toàn cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam
Về thị trường đất công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được giữ ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Cụ thể hơn, về nguồn cầu, tại miền Bắc xuất hiện hoạt động tích cực từ những nhà sản xuất đến từ châu Âu, trong khi tại miền Nam, nhà sản xuất Trung Quốc tích cực đẩy mạnh mở rộng sản xuất. Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, cho thấy xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.
Trong suốt năm qua, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án khác nhau trên khắp các khu vực ở Việt Nam.
Các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%. Tỷ lệ hấp thụ ròng của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện.
Thị trường phía Nam, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 265 ha và thấp hơn 52 % so với năm 2023. Các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.
Khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng. Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý là trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa. Với những lợi thế như lực lượng lao động mạnh và giá thuê cạnh tranh từ 60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại, thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.
Năm 2024, nhiều “ông lớn” toàn cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Ảnh minh họa.
Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng đầy ấn tượng
Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), cả hai khu vực đều ghi nhận mức hấp thụ ròng cao nhất trong ba năm qua.
Theo đó, tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm phần trăm (đpt) so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Nam tăng 7,7 đpt so với cùng kỳ năm trước, đạt 89%. Đây là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung mới cao nhất trong ba năm qua khi mỗi khu vực có khoảng 0,5 triệu m2 nguồn cung mới.
Về giá thuê, cả hai khu vực đều ghi nhận mức tăng 2,0% so với năm ngoái, đạt 4,9 USD/m2/tháng ở phía Bắc và 5,0 USD/m2/tháng ở phía Nam.
Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), trong khi các dự án ở phía Bắc duy trì mức hấp thụ ròng khoảng 0,2 triệu m2 – tương tự như mức của hai năm qua – thì mức hấp thụ ròng của RBW ở phía Nam đã tăng gấp đôi so với mức của năm ngoái, đạt 0,4 triệu m2. Kết quả cho thuê khả quan giúp mức tăng trưởng giá thuê đạt 5,3% so với năm trước ở phía Nam, trong khi các dự án RBW ở phía Bắc ghi nhận mức tăng trưởng vừa phải là 2,1%. Đến cuối năm 2024, giá thuê của các dự án RBW ở cả phía Bắc và phía Nam trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng.
Các giao dịch cho thuê chủ yếu được dẫn dắt bởi các nhà phát triển lớn của các cơ sở xây sẵn với danh đầu tư mạnh mẽ trên các tỉnh khác nhau. Nhu cầu dẫn đầu ở phía Nam đến từ các nhà sản xuất trong các ngành nội thất, đồ gia dụng và thiết bị điện tử, cùng với sự mở rộng của các công ty trong ngành thương mại điện tử và logistics. Trong khi đó, các giao dịch lớn ở phía Bắc đến từ các ngành logistics, điện tử và vật liệu.
Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng đầy ấn tượng trong quý IV/2024. Ảnh minh họa.
Hiện tại, cả hai khu vực đều thu hút các nhóm người thuê đa dạng. Ở phía Bắc, cùng với nhu cầu ổn định từ người thuê Trung Quốc và Việt Nam, các nhà sản xuất châu Âu đang tham gia vào các hoạt động đáng kể. Trong khi đó, ở phía Nam, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm một phần tư các yêu cầu cho thuê công nghiệp của CBRE, tăng từ mức 10% của năm trước. Nhu cầu đa dạng hơn từ các quốc gia khác nhau cho thấy sự phát triển thị trường lành mạnh trên toàn quốc.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao, CBRE Hà Nội nhận định, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4 - 8% mỗi năm ở phía Bắc và 3 - 7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như: Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.
Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các nhà phát triển chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nỗi này. Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 0 - 4% mỗi năm trong ba năm tới do nguồn cung mới dự kiến sẽ mạnh ở cả hai khu vực.
Theo bà Nguyễn Hoài An, năm 2025 được dự báo sẽ là một năm Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn trong bối cảnh địa chính trị có nhiều thay đổi cũng như: Chính phủ đang trong quá trình đơn giản hóa cơ cấu và thực hiện các luật mới. Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế vững chắc và sự quan tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc cải thiện môi trường đầu tư thuận lợi và cơ sở hạ tầng, Việt Nam được kỳ vọng sẽ có những bước phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
