Bất động sản cuối năm: 'Món tất niên' của nhà đầu tư là gì?

Số lượng dự án mới tăng, lượng quan tâm từ người mua cải thiện, và nhiều “tín hiệu sống” xuất hiện ở nhiều phân khúc. Trong bức tranh phục hồi này, câu hỏi đặt ra là: đâu là “giỏ hàng” đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư?

Tâm điểm đầu tư: Giỏ hàng nào đang “hút” tiền?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng tìm kiếm đất nền và nhà liền kề trong quý IV/2025 tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Những sản phẩm tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý minh bạch, như Long An, Bắc Ninh, Quảng Ninh hay Đồng Nai, hiện dẫn đầu lượt quan tâm.

Cuối năm là thời điểm dòng tiền đầu tư dồi dào, thúc đẩy nhu cầu mua nhà tăng cao.

Thời điểm cuối năm thường được xem là “mùa bán hàng” của thị trường bất động sản. Ông Lê Đình Chung - Chủ tịch SGO Homes cho biết, ngay cả trong giai đoạn trầm lắng, nhu cầu mua nhà cuối năm vẫn cao, nhiều khách hàng và nhà đầu tư có tâm lý muốn sở hữu nhà trước Tết. Thứ hai, dòng tiền thời điểm cuối năm thường dồi dào nhờ tích lũy từ đầu năm và tiền thưởng. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư công tác xa quê muốn về quê ăn Tết và ổn định chỗ ở.

“Bên cạnh đó, nếu các cơ chế, chính sách và nguồn cung được khơi thông thuận lợi, nhu cầu mua sẽ tăng thêm. Trong bối cảnh thị trường vàng neo ở mức cao, chứng khoán lập đỉnh và lãi suất chưa có tín hiệu mới, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn,” ông Chung nhận định.

Các nhà đầu tư cũng không còn chạy theo “sóng” hay tin đồn, mà chuyển sang chiến lược đi chậm mà chắc. Anh Nguyễn Đức Hùng, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội chia sẻ: “Trước đây tôi từng lướt sóng căn hộ, có thể kiếm vài trăm triệu nhưng rủi ro cao. Hiện tôi chọn nhà liền kề trong khu đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, dòng tiền cho thuê ổn định giúp tôi an tâm hơn khi lãi suất biến động”.

Xu hướng “ăn chắc mặc bền” đang lan rộng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư trung niên có kinh nghiệm và nguồn vốn ổn định. Trong khi đó, căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, đẩy nhu cầu sang các khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức (Hà Nội) hay Nhà Bè, Bình Chánh (TP.HCM).

Ở miền Bắc, thị trường sôi động nhất là khu vực ven Hà Nội, do quỹ đất nội thành khan hiếm và giá cao. Nhiều nhà đầu tư đã chuyển dòng tiền sang các vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng, Thạch Thất, Hoài Đức. Những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm còn tiến ra các tỉnh lân cận như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên.

Tại miền Nam, tâm điểm giao dịch tập trung ở TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai. Nhiều dấu hiệu cho thấy khu vực này đang thu hút mạnh dòng vốn từ nhà đầu tư phía Bắc. Anh Hoàng Nam, môi giới tại TP.HCM, cho biết: “Khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc chiếm phần lớn giao dịch. Họ ưu tiên dự án có hạ tầng đồng bộ và pháp lý rõ ràng tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai”.

Theo các chuyên gia, hiện tượng “dòng tiền Nam tiến” phản ánh sức hấp thụ tốt của thị trường phía Nam. Ở các tỉnh vệ tinh, nhà đầu tư vẫn ưu tiên đất nền và căn hộ tầm trung, đây là những sản phẩm tăng giá theo hạ tầng. Trong khi đó, tại hai đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP.HCM, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ tính thanh khoản cao và nhu cầu ở thực ổn định.

Thị trường cuối năm bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ: dòng tiền không còn chạy theo “sóng ngắn” mà hướng về giá trị thực. Sau thời gian dài trầm lắng, nhà đầu tư trở nên tỉnh táo hơn, không còn cuộc “săn hàng nóng”, mà là “chọn hàng chất”. Dòng vốn thông minh dịch chuyển về các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế.

Nếu trước đây thị trường chứng kiến nhiều cuộc “đua tốc độ”, nay đầu tư bất động sản đã trở thành cuộc thi về sức bền. Từ “lướt sóng” sang “neo giá trị”, nhà đầu tư quan tâm hơn đến khả năng duy trì dòng tiền, mức độ ổn định của nhu cầu ở thực và năng lực chủ đầu tư. Những “rổ sản phẩm sáng giá” không còn nằm ở vùng ồn ào thông tin, mà ở các khu vực hạ tầng phát triển đồng bộ - nơi giá trị được hình thành từ thực tế, không phải từ kỳ vọng.

Nhà đầu tư đi chậm nhưng chắc

Về nguồn cung, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group - nhận định, hiện nay nguồn cung chưa thật sự dồi dào do thủ tục đầu tư vẫn vướng nhiều khó khăn. Dự kiến từ năm 2027, khi thủ tục hành chính cải thiện, nguồn cung mới dồi dào hơn.

Tuy nhiên, xu hướng mua nhà cuối năm vẫn là “khẩu vị” quen thuộc của người Việt. Đây là thời điểm dễ dàng xuống tiền, thậm chí nhiều người còn đi vay mượn để đánh dấu thành quả sau một năm. Dù vậy, giá căn hộ tại các thành phố lớn hiện nay khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời.

Điểm tích cực là cuối năm, nhiều giỏ hàng nhà ở xã hội tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng được mở bán, mang lại hy vọng cho nhà đầu tư và người có dòng tiền hạn chế. Bên cạnh đó, khách hàng mua để đầu tư thường quan tâm đến sản phẩm tạo ra dòng tiền: có thể cho thuê, kinh doanh hoặc chờ tăng giá. Người mua ở thực thường chọn căn hộ vừa túi tiền, thậm chí ở vùng ven, vì giá trung tâm quá cao và đất nền vượt tầm với.

Trong bối cảnh thị trường sôi động và đa dạng chính sách bán hàng, việc chọn phân khúc và vị trí xuống tiền là cực kỳ quan trọng. Ông Quê nhận định, dư địa đầu tư tại Hà Nội hiện rất hạn chế, chỉ còn một số khu vực phía Nam như Thanh Oai, Thường Tín hoặc phía Đông như Đông Anh. Phần lớn các khu vực khác đã tăng giá quá cao, khả năng tăng thêm gần như không còn.

“Ở TP.HCM, những khu vực như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu là điểm đến tiềm năng, tương tự Hà Nội, giá các khu vực nội thành đã cao, tiềm năng tăng giá hạn chế. Nhà đầu tư cần thận trọng trước khi ‘lướt sóng’ phân khúc chung cư,” ông Quê nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị cân nhắc kỹ yếu tố hạ tầng, pháp lý và nhu cầu thực trước khi xuống tiền. Những dự án đã tăng giá mạnh nhưng chưa đồng bộ về tiện ích hay hạ tầng có thể khó tìm khách thuê hoặc bán lại. Nghiên cứu thị trường và so sánh mức giá trung bình sẽ giúp hạn chế rủi ro tài chính.

Ngoài ra, tâm lý “sợ bỏ lỡ” cuối năm có thể khiến nhà đầu tư quyết định vội vàng. Thay vì chạy theo giá nóng, người mua nên ưu tiên sản phẩm có dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Chiến lược đầu tư cẩn trọng sẽ giúp bảo vệ nguồn vốn và tránh rơi vào bẫy thị trường ở những khu vực đã mất sức hấp dẫn.

Tiến Anh