Bất động sản dân cư – kỳ vọng phục hồi trong phân hóa!

Trong quí 2-2023, áp lực chi phí khiến Novaland lỗ 201 tỉ đồng, qua đó đưa khoản lỗ lũy kế sáu tháng đầu năm 2023 lên gần 600 tỉ đồng. Ảnh: H.P

Kết quả kinh doanh quí 2 “kém sắc”

Tính đến hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp niêm yết trong mảng bất động sản đã công bố báo cáo tài chính quí 2-2023. Không ngạc nhiên khi bức tranh tổng quan của nhóm ngành này khá kém sắc, đặc biệt là nhóm bất động sản dân cư khi đồng loạt báo cáo lợi nhuận giảm.

Trong số các doanh nghiệp này, thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nhất phải kể tới CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland, NVL). Lý do là Novaland hơn một năm qua vẫn đang phải vật lộn với các khoản nợ do sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trong giai đoạn trước. Giá cổ phiếu trên sàn thì bốc hơi đến 80%. Kết quả cho thấy doanh thu thuần hợp nhất của Novaland đạt hơn 1.040 tỉ đồng, tăng 72% trong quí 2-2023. Dù vậy, áp lực chi phí khiến Novaland vẫn lỗ 201 tỉ đồng, qua đó đưa khoản lỗ lũy kế sáu tháng đầu năm 2023 lên gần 600 tỉ đồng.

Nói về kết quả này, Novaland cho biết đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc. Song song với đó, công ty cũng tập trung phát triển và bàn giao theo đúng cam kết với người mua nhà các dự án Saigon Royal Residence, Grand Manhattan, Palm City, Aqua City, Aqua Riverside City và Aqua Waterfront City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm. Dự kiến từ quí 3 và quí 4 năm nay, công ty sẽ có lãi sau thuế trở lại với con số lần lượt là 310 tỉ đồng và 515 tỉ đồng.

Tình hình của CTCP Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng thu hút sự quan tâm. Trái ngược với Novaland, dù doanh thu giảm mạnh song nhờ khoản lãi chuyển nhượng công ty con, Phát Đạt lãi 276 tỉ đồng trong quí 2-2023, giảm hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, song tăng gấp 12,5 lần so với quí trước. Lũy kế sáu tháng đầu năm, doanh thu thuần của PDR đạt hơn 197 tỉ đồng và lãi ròng đạt gần 300 tỉ đồng, lần lượt giảm 87% và 57% so với bán niên 2022.

Phát Đạt đã thực hiện được 47% kế hoạch lợi nhuận năm 2023. Tại cuộc họp đại hội đồng thường niên năm 2023, lãnh đạo Phát Đạt nhấn mạnh công ty đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Công ty cũng đã chốt được phương án phát hành cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược, số tiền thu về nhằm thanh toán dư nợ trái phiếu.

Chung xu hướng, “bộ đôi” Tập đoàn Đất Xanh cùng báo cáo lợi nhuận ròng giảm sâu. Trong đó, Đất Xanh (DXG) trong quí 2-2023 ghi nhận doanh thu giảm 54% so với cùng kỳ năm 2022, xuống 714 tỉ đồng. Sau khi trừ đi các chi phí, công ty lãi sau thuế 157 tỉ đồng, giảm 40% so với quí 2-2022.

Dù vậy, đây là thông tin tương đối tích cực sau khi DXG vừa báo lỗ ròng trong quí 1 liền trước đó. Lũy kế sáu tháng, DXG lãi sau thuế 40 tỉ đồng – giảm 94% so với cùng kỳ năm 2022. Tương tự, CTCP Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DatXanh Services, DXS) cũng có doanh thu sụt giảm 49% trong quí 2-2023, theo đó thua lỗ gần 19 tỉ đồng. Lũy kế sáu tháng, doanh thu DXS đạt 991 tỉ đồng, lỗ gần 58 tỉ đồng.

Ở chiều ngược lại, vẫn có một vài đơn vị “lội ngược dòng” như CTCP Vinhomes (VHM). Theo báo cáo tài chính quí 2-2023, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần 32.833 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 9.652 tỉ đồng, lần lượt gấp 7,3 lần và gần 14,5 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Theo đó, tổng doanh thu thuần sáu tháng của Vinhomes đạt 62.100 tỉ đồng, tăng 364% nhờ bàn giao 5.400 căn bất động sản thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2. Tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi, bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes, các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào thu nhập tài chính đạt 75.578 tỉ đồng, tăng 300% so với cùng kỳ năm 2022, tương đương 76% kế hoạch năm 2023.

Một trường hợp khác, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng có kết quả kinh doanh tích cực khi đạt doanh thu 1.188 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ 128 tỉ đồng, tăng 15% so với năm trước. Phần doanh thu này ghi nhận chính từ bán sản phẩm tại dự án Southgate (Long An) và một số dự án khác. Vinhomes và Nam Long là hai công ty hiếm hoi có lợi nhuận tăng trưởng hoàn toàn đến từ hoạt động cốt lõi là bàn giao dự án.

Kỳ vọng thị trường dần khởi sắc

Dù kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản dân cư kém sắc, song đó là câu chuyện của nửa đầu năm 2023. Trong nửa cuối năm, tình hình đang dần khởi sắc hơn khi nhà đầu tư có niềm tin trở lại.

Dòng vốn rẻ cho thị trường bất động sản dự báo sẽ được đẩy mạnh ở giai đoạn cuối năm khi mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 105 về các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính. Trong sáu tháng đầu năm 2023, lượng tiền chảy vào bất động sản khá yếu khi người mua nhà vẫn ngại xuống tiền vì lãi suất quá cao.

Tuy vậy, bước vào quí 3, nhiều doanh nghiệp đang kỳ vọng một lượng tiền khổng lồ gửi tiết kiệm ngân hàng đến thời điểm đáo hạn sẽ được rút ra để chuyển hướng sang đầu tư nhà đất, giúp thị trường này ấm lên.

Theo tính năng thống kê phân bổ dòng tiền của FiinTrade, tỷ trọng phân bổ dòng tiền vào ngành bất động sản đã tăng mạnh kể từ khi thiết lập mức đáy vào đầu tháng 7-2023 và hiện đã chạm mức đỉnh tỷ trọng phân bổ dòng tiền trong ba tháng trở lại đây. Hiện nhóm này dù có phục hồi nhưng vẫn ở mức thấp so với mặt bằng chung. Do đó, dư địa tăng trưởng còn khá lớn.

Ngoài ra, bất động sản cũng là nhóm ngành được hưởng lợi từ xu hướng lãi suất giảm và các chính sách hỗ trợ. Đơn cử như Nghị định 08 sửa đổi Nghị định 65 giúp tạo cơ chế để doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực thanh toán trái phiếu hay như Thông tư 02 về cơ cấu nợ tạo cơ chế để ngân hàng xem xét cơ cấu nợ cho các lĩnh vực khó khăn, trong đó có bất động sản.

Nhìn chung, cơ hội cho nhóm cổ phiếu bất động sản được đánh giá vẫn còn nhiều nhưng sẽ mang tính phân hóa rõ nét. Chỉ những doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, vẫn duy trì được hoạt động ổn định sau giai đoạn khó khăn vừa qua mới có thể ở thế thượng phong trong tiến trình phục hồi này.

Linh Trang