Bất động sản dọc Vành đai 3 TP.HCM có còn 'sốt'?

Cách đây vài ngày, dự án Glory Heights thuộc phân khu The Beverly Solari nằm trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) vừa chính thức ra mắt. Đây là dự án hiếm hoi được ra mắt trong thời gian này với mức giá hỗ trợ lãi suất rơi vào khoảng 65-80 triệu đồng/m2, còn nếu không hỗ trợ lãi suất giá sẽ dao động ở mức 45-65 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, một người chuyên đầu tư bất động sản tại phía Nam nhìn nhận dự án này "hot" không phải do ăn theo Vành đai 3 mà chủ yếu nhờ chính sách giá tốt.

Tương tự, ông Đinh Thiện Mẫn - Giám đốc dự án Vinhomes của Phú Hoàng Land cũng cho biết Glory Heights thu hút nhiều nhà đầu tư là nhờ chính sách giá tốt và Vành đai 3 chỉ là 1 yếu tố thêm để khách hàng quyết định. Theo ông, sau 2 ngày dự án ra mắt, công ty ông đã nhận được 60 booking. "Còn nếu tính tổng số lượng booking từ các đại lý Vinhomes đã lên đến hơn 1000 booking", ông nói.

Tại đại đô thị Vinhomes Grand Park, một số phân khu mở bán trước đó vẫn còn giỏ hàng sơ cấp từ chủ đầu tư, với giá bán hiện dao động khoảng 55-85 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, dự án này cũng xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, giá chuyển nhượng thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư, chủ yếu để tất toán khoản vay ngân hàng.

Cũng được hưởng lợi từ Vành đai 3, dự án The 9 Stellars (TP Thủ Đức) được Sơn Kim Land đầu tư và phát triển từng nổi đình đám một thời giờ cũng trở nên ảm đạm. Thực tế, theo ghi nhận của Tri thức trực tuyến, kể từ năm ngoái đến nay, các thông tin cập nhật về dự án không còn được nhắc đến trên các kênh truyền thông.

Dự án có quy mô lên đến 16,5 ha này được chủ đầu tư chính thức động thổ vào tháng 8/2021. Sau gần 3 năm khởi công, hiện dự án vẫn đang trong giai đoạn đào hầm, móng và lượng công nhân làm việc tại dự án cũng không quá nhiều.

Ngoài lợi thế nằm gần Vành đai 3, The 9 Stellars còn được quảng cáo sở hữu vị trí đắc địa nằm ngay bên cạnh bến xe miền Đông mới và ga metro số 1, dù thực tế bến xe miền Đông mới chưa đón nhiều xe cộ, còn ga metro số 1 cũng chưa đi vào vận hành.

Đối diện đó là dự án Bcons miền Đông đã được bàn giao hồi quý I/2021. Dự án hơn 6,4 ha này nằm tại Dĩ An (Bình Dương), được xây dựng với 768 căn hộ và shophouse. Trên thị trường thứ cấp, giá tại dự án đang rơi vào khoảng 29-35 triệu đồng/m2, chỉ chênh lệch khoảng 10% so với hồi mở bán.

Cách Bcons miền Đông khoảng 5 km, một dự án khác ngay mặt tiền Vành đai 3 là Honas Residence (Dĩ An, Bình Dương) có giá căn hộ quanh mốc 30 triệu đồng/m2, mức giá này không thay đổi nhiều so với năm ngoái.

Dự án rộng gần 4,6 ha này có quy mô gồm 1 block cao 29 tầng với 500 căn hộ thiết kế 45-70 m2. Sau 3 năm thi công, hiện dự án đã hoàn thành tầng 29 và chuẩn bị cất nóc.

Một ông lớn khác cũng có dự án hưởng lợi từ Vành đai 3 này là Hưng Thịnh với các tòa căn hộ Lavita Thuận An ở Bình Dương. Dự án nằm ngay mũi tàu Quốc lộ 13, Đại lộ Bình Dương, được xây dựng với 4 tòa tháp cao 33-38 tầng.

Dự án này là khu phức hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng với 1.908 căn hộ và số còn lại là shophuse và officetel. Liên hệ với môi giới, người này cho biết giá căn hộ tại đây đang dao động 38-42 triệu đồng/m2. Còn trên các trang rao bán bất động sản, giá chỉ khoảng 26-44 triệu/m2. So với khảo sát của Tri thức trực tuyến hồi tháng 9/2022, mức giá mới này thậm chí còn giảm khoảng 10-20%.

Ngay cạnh đó là dự án The Emerald Golf View - khu phức hợp chuẩn cao cấp đầu tiên tại Bình Dương. Mặc dù đã được bàn giao hồi quý I năm nay, giá căn hộ tại đây gần như không đổi so với năm ngoái, hiện dao động 31-44 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, tuyến đường Vành đai 3 cũng đi qua các huyện của TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh. Nhờ đó, các dự án đất nền tại đây dù vướng pháp lý hơn 10 năm qua vẫn tăng giá nhanh chóng. Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái đến nay, khi thị trường bất động sản chững lại, giá đất tại khu vực này cũng không có chuyển biến thêm. Những lô đất nền dự án khoảng 80-100m2 tại các khu vực này dao động quanh vùng giá 1,5-2 tỷ đồng.

Trong khi đó ở Đồng Nai, dự án nhà phố, biệt thự cao cấp SwanBay tại đảo Đại Phước cũng được rao bán nhiều, song thanh khoản vẫn khá thấp.

Lý giải về tình trạng này, các môi giới trong khu vực cho rằng bên cạnh những khó khăn chung về thanh khoản của toàn thị trường, sự sụt giá mạnh còn bởi dự án này từng trải qua một đợt tăng giá "nóng" hồi năm ngoái, sau thông tin về tay chủ mới và các động thái liên quan đến việc triển khai đường Vành đai 3.

Theo ông Mẫn, hiện giá các dự án xung quanh Vành đai 3 chưa có nhiều biến động, tuy nhiên, ông cho rằng sau khoảng 2-3 tháng, khi thị trường ngấm dần, giá lúc này mới dao động theo. "Vào quý III-IV năm nay, thị trường có thể ấm lại, nhà đầu tư sẽ tìm mua nhiều hơn. Bên cạnh đó, cùng với các tín hiệu tích cực từ Chính phủ, phải qua đến năm 2025 thị trường mới có thể nóng trở lại", ông dự báo.

Dự án Vành đai 3 chiều dài 76 km với tổng mức đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng vừa chính thức khởi công vào ngày 18/6 sau hơn 10 năm kể từ ngày được phê duyệt kế hoạch. Tại buổi lễ Thủ tướng Phạm Minh Chính bày tỏ sự vui mừng khi chứng kiến lễ khởi công các dự án cao tốc trọng điểm quốc gia.

Cũng tại buổi lễ, ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch TP.HCM khẳng định quyết tâm thông xe tuyến cao tốc vào cuối năm 2025, hoàn thành đưa vào khai thác đồng bộ dự án vào 2026.

Quỳnh Danh - Liên Phạm