Bất động sản đổi cuộc chơi: Không còn thời 'cất tủ' chờ tăng giá

Bất động sản đang bước vào cuộc chơi mới, ưu tiên khả năng tạo dòng tiền ảnh: minh họa

Người mua ưu tiên tài sản có khả năng tạo dòng tiền

Khảo sát thị trường của PropertyGuru cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực. Trong nhóm mua để đầu tư, 67% hướng đến mục đích cho thuê và 17% mua để tích sản.

Những con số trên phản ánh một thay đổi đáng chú ý trong khẩu vị của người mua. Thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai, nhà đầu tư đang đánh giá tài sản dựa trên giá trị có thể tạo ra ngay trong quá trình nắm giữ.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, dưới góc độ tài chính, sự chuyển dịch của dòng vốn nhà đầu tư từ tháng 7/2026 đến nay phản ánh mức độ trưởng thành hơn của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong môi trường tài chính minh bạch hơn, chi phí vay mua nhà không còn quá rẻ và dòng tiền không còn dễ dãi, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ phương án tài chính trước khi xuống tiền.

Theo ông Lực, một tài sản bất động sản tốt không còn được đo đếm bằng những lời đồn về khả năng tăng giá, mà cần được đánh giá dựa trên phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), tức tổng giá trị dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra trong suốt vòng đời.

Khi lợi nhuận từ chênh lệch giá bị bào mòn bởi chi phí cơ hội, thuế và rủi ro thanh khoản, khả năng tạo ra cash-flow trở thành yếu tố được ưu tiên. Những sản phẩm mang lại dòng tiền ổn định từ 4-6%/năm, đồng thời có tiềm năng giữ giá ổn định theo lạm phát, được kỳ vọng chiếm ưu thế.

Sự thay đổi này cũng làm giảm vai trò của cách đầu tư dựa trên việc đẩy giá qua lại giữa các nhà đầu tư F0, F1. Khi dòng tiền đầu tư được đặt trong mối quan hệ với sức khỏe kinh tế vĩ mô và thu nhập thực tế của người dân, thị trường có xu hướng vận hành theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Cùng với sự thay đổi về mục đích mua, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng trở nên thực tế hơn. Bên cạnh vị trí và giá bán, người mua ngày càng chú trọng khả năng kết nối giao thông, chất lượng xây dựng, pháp lý, hệ thống tiện ích, cộng đồng cư dân và khả năng khai thác dòng tiền.

Đối với bất động sản cho thuê, nhà đầu tư quan tâm tới quy mô và mật độ cư dân, tỷ lệ lấp đầy, mặt bằng giá thuê cũng như khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Đây là những yếu tố giúp đánh giá sát hơn khả năng khai thác tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Với bất động sản thương mại, khả năng đưa tài sản vào hoạt động kinh doanh thực tế cũng trở thành một tiêu chí quan trọng. Một mặt bằng có vị trí tốt nhưng khó khai thác, tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc không phù hợp với nhu cầu kinh doanh sẽ khó tạo dòng tiền ổn định, dù vẫn có thể được kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.

Như vậy, giá trị của bất động sản đang được nhìn nhận theo cách khác. Một tài sản có thể tăng giá nhưng không tạo ra dòng tiền sẽ phải cạnh tranh với tài sản vừa có khả năng tăng giá, vừa tạo thu nhập trong thời gian nắm giữ.

Dòng tiền trở thành bộ lọc của thị trường

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, khảo sát thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận trong quý III/2026 cho thấy khẩu vị của dòng tiền đã thay đổi rõ rệt.

Theo ông Thắng, giai đoạn nhà đầu tư mua đất rồi “cất tủ” chờ tăng giá gấp đôi đã là quá khứ. Hiện tại, hơn 70% lượng giao dịch thành công tập trung vào các dòng sản phẩm có thể đưa vào khai thác thương mại ngay hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân.

Các dự án căn hộ chung cư trung - cao cấp tại vị trí kết nối giao thông tốt, cũng như các chuỗi nhà phố thuộc đại đô thị có tỷ lệ về ở cao, luôn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhất. Điểm chung của những sản phẩm này là khả năng đưa vào sử dụng tương đối rõ ràng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nhà đầu tư cá nhân hiện nay có xu hướng áp dụng bài toán “chắc thắng”: sử dụng dòng tiền cho thuê để bù đắp lãi vay ngân hàng, trong khi phần tăng giá tài sản theo thời gian được xem là khoản lợi nhuận cộng thêm (bonus), thay vì mục tiêu duy nhất.

Cách tiếp cận này khiến những sản phẩm thiếu sức sống thực tế ngày càng khó cạnh tranh. Những bất động sản bỏ hoang, không có hạ tầng xã hội, thiếu tiện ích phục vụ sinh sống dù giảm giá cũng rất khó thu hút người mua. Khả năng tạo ra dòng tiền thực vì vậy trở thành bộ lọc khắt khe nhưng chính xác để thị trường tự thanh lọc trong giai đoạn hiện tại.

Theo các chuyên gia, sự thay đổi trong hành vi người mua phản ánh xu hướng chuyển từ đầu tư dựa nhiều vào chênh lệch giá sang chú trọng giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Trong bối cảnh thị trường biến động, những tài sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng thuận lợi, tiện ích hoàn thiện và cộng đồng cư dân hiện hữu có điều kiện duy trì sức hút tốt hơn.

Đây cũng là nền tảng để bất động sản được định giá không chỉ bằng kỳ vọng tương lai, mà bằng giá trị có thể khai thác trong thực tế.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, sự chuyển hướng của người mua bất động sản Việt Nam từ đầu cơ chênh lệch giá sang chú trọng giá trị sử dụng và tạo dòng tiền là diễn tiến tự nhiên, tiệm cận với các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới.

Tại các quốc gia như Singapore, Úc hay Mỹ, nhà đầu tư luôn đặt tiêu chí Capital Cap Rate (tỷ lệ vốn hóa) và Yield (lợi tức) lên hàng đầu khi ra quyết định xuống tiền. Từ nửa sau năm 2026, Savills ghi nhận ngay cả nhóm nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam cũng bắt đầu áp dụng các tiêu chuẩn phân tích này.

Theo đó, bất động sản ngày càng được xem như một kênh đầu tư tạo thu nhập thụ động bền vững, tương tự cổ tức doanh nghiệp hay trái phiếu chất lượng cao. Những tài sản có thiết kế tối ưu công năng, đáp ứng chuẩn xanh ESG và được vận hành chuyên nghiệp để thu hút khách thuê dài hạn đang nhận mức định giá cao hơn trên thị trường.

Xu hướng này không chỉ giúp nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào biến động giá, mà còn tạo động lực để chủ đầu tư chú trọng hơn tới chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và khả năng khai thác lâu dài. Khi dòng tiền trở thành thước đo quan trọng, thị trường bất động sản cũng có thêm cơ sở để tiến gần hơn tới giá trị thực, đồng thời góp phần cải thiện hạ tầng và chất lượng đô thị Việt Nam.