Bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị rõ nét
Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, khi quan điểm tái cấu trúc đô thị không còn dừng ở cải tạo, chỉnh trang cục bộ các khu chung cư cũ mà chuyển sang tái thiết toàn diện theo hướng đồng bộ hạ tầng, tổ chức lại không gian và giảm mật độ dân cư tại khu vực lõi. Đây không chỉ là một quyết sách quy hoạch, mà còn là chiến lược phát triển dài hạn, tác động sâu rộng tới cấu trúc kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản Thủ đô.
Lộ trình di dời hơn 860.000 người
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử, nơi đang đối mặt với mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống.
Sang giai đoạn 2036 - 2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3.
Trong giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3.
Như vậy, trong 20 năm tới, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. Đây là quyết tâm rất lớn nhằm giải quyết những “nút thắt” kéo dài nhiều năm của khu vực nội đô.
Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời dịch chuyển sinh kế, quá trình giãn dân sẽ khó đạt hiệu quả bền vững. Người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi nơi ở mới không chỉ có nhà ở, mà còn bảo đảm điều kiện sống lâu dài, đặc biệt là việc làm, hệ thống y tế – giáo dục và môi trường sống tốt hơn.
Bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị rõ nét. Ảnh: T.L
Theo khuyến nghị của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội cần song song với đầu tư hạ tầng giao thông là đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven. Việc “giãn chức năng” sẽ tạo việc làm tại chỗ, hình thành các cực tăng trưởng mới và giúp dòng dân cư dịch chuyển theo cơ hội kinh tế một cách tự nhiên.
Thị trường bất động sản phân hóa mạnh
Thực tiễn quốc tế cho thấy, khi dân số Bắc Kinh vượt mốc 22 triệu người, chính quyền Trung Quốc không chỉ di dời dân cư mà còn chủ động chuyển các chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện, trụ sở doanh nghiệp nhà nước về Tân khu Hùng An, cách trung tâm khoảng 100 km.
Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực cho lõi đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới với đầy đủ chức năng kinh tế - xã hội. Bài học đặt ra cho Hà Nội là: giãn dân chỉ thực sự bền vững khi đi cùng giãn chức năng và giãn sinh kế. Trong trung và dài hạn, quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ định hình lại cục diện thị trường BĐS Hà Nội.
Tại khu vực trung tâm, phân khúc hạng sang và siêu sang được dự báo tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao. Theo định hướng quy hoạch, quỹ đất trung tâm sau tái thiết sẽ ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Điều này tạo nền tảng cho sự phát triển của phân khúc nhà ở cao cấp gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê của giới chuyên gia.
Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng nhẹ trong ngắn hạn do yếu tố kỳ vọng, song sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và dòng sinh kế dịch chuyển dần ra khỏi khu vực lõi.
Ở chiều ngược lại, vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn với hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, khả năng mặt bằng giá căn hộ vùng ven giảm sâu là không lớn, do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng. Mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m² (ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội), trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng.
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng mạnh trên diện rộng và quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra quyết liệt, chiến lược đầu tư BĐS cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng, ưu tiên trung - dài hạn.
Tại vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới – nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.
Ở khu vực trung tâm, phân khúc hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án vị trí đắc địa duy trì xu hướng tăng ổn định.
Giãn dân nội đô vì vậy không chỉ là một chương trình quy hoạch, mà là chiến lược tái cấu trúc toàn diện không gian kinh tế - xã hội của Thủ đô. Tác động của quá trình này đối với thị trường bất động sản sẽ diễn ra theo lộ trình, song đủ sâu rộng để định hình lại cấu trúc thị trường trong nhiều năm tới./.
